不動産投資

ローンは金利か返済期間のどちらで考えるべきか?

不動産投資では、ほとんどの人がローンを利用します。ローンは利息を含めて返済しなければならず、金利が高いと返済総額は増えてしまうため、どうしても金利は気になってしまいます。しかし、総返済額は金利だけでなく返済期間にも左右されます。それでは、サラリーマン大家が賃貸経営を続ける上で、金利の高低と返済期間の長短では、どちらを優先するべきなのでしょうか。

キャッシュフローがないと不動産は維持できない

賃貸経営にはリスクがつきものです。空室が増えれば、収入が減ってローンの返済に困ります。また、老朽化とともにリフォームが必要になったり、保険がカバーしない事故が起きたりすることもあります。そういう事態が立て続けに起きると、自己資金からの持ち出しが増えて賃貸経営の継続が困難になり、大家さんの人生に大きな影響を及ぼすかもしれません。

そうならないためにも、毎月の出費を少なくすることでキャッシュフローを安定的に積み上げていくことが大切になります。出ていくお金の中で、最も大きいのがローンの返済です。月々の返済額を抑えるために、金利と返済期間のどちらを優先するべきかが問題となります。

不動産投資ローンは利率で返済総額が大きく変わる

中古、新築、区分所有、一棟買い、ワンルーム、ファミリータイプなど、購入する不動産によって必要となる資金は大きく異なります。最低でも1,000万円、一棟ともなれば1億円程度のローンを組むことになるでしょう。

仮に30年の返済期間でローンを組み、金利が1.5%、2.5%とします。元利均等返済、固定金利で、7,000万円を借り入れた場合、それぞれの総返済額を単純計算してみると、金利1.5%が8,697万円、2.5%が9,957万円となり、最終的に1,200万円以上の差が出ます。毎月の返済額は24.1万円と27.6万円で、その差は3.5万円です。当たり前のことですが、ローンは少しでも低い金利でという気持ちになります。

数字で分かる返済期間の重要性

先ほどの例は、返済期間を30年にしていました。それでは返済期間を25年にしてみましょう。総返済額は金利1.5%が8,398万円、2.5%が9,420万円で、その差は1,000万円程度です。毎月の返済額は28.0万円と31.4万円で、差は3.4万円です。

金利と返済期間の違いがわかりやすくなるように、表にまとめてみました。金利が1%変わるのと、返済期間が5年変わるのでは、返済期間のほうが差額は大きくなります。また、金利1.5%・返済期間25年と、金利2.5%・返済期間30年を比較すると、金利が高くても返済期間が長いほうが、毎月の返済額は低くなります。

毎月の返済額
返済期間25年返済期間30年差額
金利1.5%28.0万円24.1万円3.9万円
金利2.5%31.4万円27.6万円3.8万円
差額3.4万円3.5万円

つまり、キャッシュフローを残すためには、返済期間を長くするのが効果的であるというわけです。

中古物件は法定耐用年数が長いRC造を

建物は構造により法定耐用年数が定められています。金融機関で基準に多少の違いはありますが、融資が法定耐用年数(中古物件は築年数を差し引いた残存年数)以上の期間になるのを嫌うのが一般的です。言い換えると、長い融資期間を設定するためには、法定耐用年数(残存年数)が長い物件を選ぶ必要があるということです。木造の耐用年数は22年でRC造は47年なので、中古物件を購入する場合はRC造のほうが、長い返済期間のローンを組めることになります。

不動産投資で大切なことは、毎月のキャッシュフローを確保して、少しずつでも構わないので、長期の積立を行っておくことです。資産価値を維持するための修繕や、想定外のリスクなどに対応するためにも資金が必要です。サラリーマンとして稼いだ給与所得に手をつけては意味がありません。ローンは単に返済総額で判断するのではなく、キャッシュフローが回るように借りることがポイントです。金利よりも返済期間の長さを重視してローンを選ぶようにしましょう。

カテゴリー: 不動産投資の記事一覧
関連記事
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは