COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資ローンの金利交渉はできるのか

不動産投資のために、金融機関でローンを組んでいるオーナーがほとんどでしょう。「もう少し金利が低くなれば、賃貸経営が楽になるのに」という人も少なくないのではないでしょうか。しかし、金融機関との金利の引き下げ交渉はやってもいいものなのか迷う方もいるはずです。結論から言えば、かなりタフな交渉になりますが、やってみるだけの価値はあります。金利水準に不満のある人は、十分に準備した上で、一度チャレンジしてみましょう。

金利引き下げ交渉が難しい理由

金利の引き下げ交渉自体は禁じられているわけではないものの、引き下げに応じてもらうことはなかなか難しいのが現実です。金利とは、30年後になれば自力で用意できる現金を、今すぐに用立ててもらうための対価です。銀行にとっては金利が収益源なので、日銀のマイナス金利政策がもたらした超低金利の今、安易に金利引き下げに応じてしまえば、利益が下がってしまいます。また、不動産投資用ローンは、綿密な検討の上で金利水準が決められており、担当者の裁量で簡単に引き下げを決めることができない案件です。

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交渉前に経営努力で改善できるところを探す

賃貸経営がうまくいかなくなったために、金利交渉に乗り出すというのは最終手段です。まずは、自分の努力で経営を改善するべきです。空室が多い場合は、管理会社との付き合い方を見直しましょう。管理会社のパフォーマンスが明らかに低ければ、別の管理会社に変更するべきです。管理会社とこまめに相談しながら、良い人間関係を構築するような努力も必要になるでしょう。

不動産投資ではキャッシュフローの積み上げと、売却価格がローンの残債を上回っていることが大切です。経営状況が良ければ、現状よりも金利の低い金融機関で借り換えることもできるでしょうし、その投資を短期間で円満に終わらせてから、次の投資で別の金融機関と付き合うという考え方もできるでしょう。経営改善のための施策をすべて行い、賃貸経営を良い状態に保っていることが大切です。金利交渉に臨むのはその後です。

借り換え先の確保など交渉の材料集めを

交渉は、なんの武器も持たずにできるわけがありません。現状の金利が他のローンよりも高いことを証明するために、不動産会社から情報を得たり、専門家の意見を聞いたりして、他の金融機関の金利などについて情報を仕入れておきましょう。きちんと返済してきた実績があるにもかかわらず、一般的な水準からかけ離れているのなら、交渉の余地はあるでしょう。もし交渉先の金融機関に大口の定期預金でもあれば、交渉はより有利になります。

交渉がうまくいかなかった場合のことも考えておきましょう。借り換え先となる金融機関を決めて、メリットをシミュレーションします。面倒に感じられるかもしれませんが、インターネットでローンのシミュレーションは簡単にできます。メリットがあると判断したら、借り換え先の事前審査を済ませておきましょう。事前審査だけなら、キャンセルも可能です。他の金融機関で自分がどのように判断されるのか、確認しておくのもいいかもしれません。

そうした準備をした上で、いよいよ交渉です。借り換え予定の金融機関名、実行の期日、金利、変更後の総返済額を用意して、「御社の応対に不満はないけれど、金利負担は少ないほうがいいので、同じ水準まで下げていただけないか」と持ちかけてみましょう。

事務手数料などを勘案して決める

先方が金利引き下げに応じるときは、「利息が減ったとしても、他行で借り換えられたら困る」と判断した場合です。その時は、「特別なお客さまですから、同じ金利まで引き下げます」などと回答してくるでしょう。また、「希望されている金利水準まで下げることはできませんが、その中間の○%でいかがでしょうか」と提案されることもあります。借り換えには事務手数料や諸費用がかかるので、シミュレーションして、どちらが得かを判断してください。

ただ、デメリットしかなければ、事前審査結果に基づき、速やかに借り換えを実行するべきです。もし交渉が不調に終われば、今後の付き合いに悪影響が出かねないからです。険悪なムードになったら、何かと不便が起きるはずです。金利交渉はとても重要なことなので、もし交渉するのなら、事前に借り換え先を確保した上で行うべきです。

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