COLUMN

不動産投資コラム

融資がキモの不動産投資。「属性」のランクアップは可能?

不動産投資のために銀行から資金調達をするにあたって、銀行は投資家の信用力をランク付けします。信用力は、購入しようとしている物件自体がどのくらい稼ぐ力を持っているかという「物的信用力」と、投資家その人が、お金に対してどれくらいの意識の高さと実績があるかという「人的信用力」の両面から判断されます。

ただ、銀行が重視するのは、やはり「人的信用力」です。この人的信用力を客観的に判断する材料を「属性」と呼びますが、それはどのように判断されるのでしょうか。また、属性のランクアップは可能なのでしょうか。

「属性」のランク付け

属性は、「勤務先情報」「住居情報」「家族構成」「連帯保証人」「収入」「金融資産」「信用情報」で判断され、A~Dの4ランクに分けられることが多いようです。

それでは、個別に見ていきましょう。勤務先としては、金額と雇用が安定している官公庁、上場企業の評価が高く、有名企業→中小企業→中小企業経営者→自営業の順に下がっていきます。医師や弁護士、税理士や司法書士なども高く評価されます。そして、勤続年数が多いほど高評価で、最低でも2年以上は同じ会社に在籍していることが求められます。引き抜きなどで大幅に年収アップしたなどのケースを除いて、転職回数も少ない方が良いとされます。

住居は、持ち家と賃貸で、銀行ごとに評価が分かれますので、一概には言えません。マイナス評価になるのは、持ち家はローン残高が多い場合、賃貸は収入に対して、不相応なところに住んでいる場合です。

家族構成は、子どもが多いと、教育費や養育費がかかり、ローン返済に充てられる分が少なくなるのでマイナスに。配偶者に収入があると、合計して世帯収入としてくれる銀行もあります。

金融資産は預貯金のこと。信用情報は、お金を借りたときに、遅滞なく返済したかどうかです。要するに、高収入だからといって、浪費する人は評価されないということです。コツコツお金を貯め、預金残高が足りなくて、カード決済の引き落としができないような人ではないということです。

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銀行は貸したい人に有利に貸す

属性のランクアップは、小手先のテクニックでは不可能で、地道なやり方しかないというのが答えです。先述したように、収入アップのために転職するのも、あまり得策ではありません。

収入が少ない人なら、貯金を増やして、金融リテラシーが高いことを証明するのが良いでしょう。属性が高くない人の多くが、不動産で成功するためにやっていることは、いきなり大物を狙わずに、少ない現金や借り入れで購入できる小規模な不動産で、賃貸経営を成功させ、収入を増やし、その結果、信用を高めるという方法です。一見遠回りに見えますが、こうした努力が、あなたの属性を引き上げるのです。

ただ、「打つ手なし」というわけでもありません。説明がうまくできれば、ランクアップしてくれるケースもあるからです。例えば、賃貸よりも、持ち家を評価する銀行が相手の場合、自分が賃貸住宅に住んでいるのは、転勤が多い会社のため、賃貸に住むほうが経済的に有利であることを説明すると良いでしょう。「いずれ親の実家に引っ越すので、持ち家を買う必要がない」などと説明してもいいかもしれません。また、本人の属性が低くても、親や親戚縁者に資産家がいれば評価は変わります。属性の低さゆえ融資が下りなくても、決してあきらめないことが大切です。

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