COLUMN

不動産投資コラム

高利回り物件と低利回り物件、それぞれのメリットとデメリット

不動産投資をするとき、多くの人たちは利回りを重視します。しかし、利回りがどのようなものかを、細かく把握している人はあまりいないかもしれません。利回りは、単に高ければ良いというものではありません。一般的に利回りとは一体どういうもので、どのように求められているのでしょうか。今回は、高利回りの物件と低利回りの物件の違いや利回りについて解説します。

不動産投資における利回り

不動産投資の利回りは、基本的に年単位です。年間収入を購入金額で割り算することで求めます。また、不動産投資は多くの場合、ローンを組んで行うことが一般的です。そのため。利回りが借入金利よりも低くなるとキャッシュフローが赤字になり、資金繰りが苦しくなるでしょう。投資の成否を考えるうえで利回りは重要な指標です。なお、利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあります。2つの違いは、下記の通りです。

・表面利回り

「年間収入÷購入価格」で算出します。不動産情報などによく記載されている利回りは表面利回りであることが多い傾向です。

・実質利回り

実質利回りは「(年間収入-年間支出)÷購入価格」で算出します。不動産投資は「買って終わり」ではありません。毎年、固定資産税や各種保険、管理費用などの支出があります。こうした支出まで含めて考えなければ、実際、手元にいくらのお金が残るのかはわからないのです。

また、利回りを考えるうえで、非常に重要になるのが空室率です。通常、利回り計算は満室を想定して計算します。そのため、空室が発生してしまうと当初の目論見通りの収入は得られません。空室はどの物件でも発生する可能性はあります。賃貸物件の入居者は、いつか必ず引っ越すのです。単純に利回りの数字だけで判断するのではなく、実際に起こりそうな状況を想定して、「どの程度までの空室なら資金繰りが耐えられるのか」についえシミュレーションすることが大切でしょう。

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高利回り物件は収益性に優れるが、基本的に地方の物件

利回りの計算方法について理解したとしても、どうせなら利回りの高いほうが良いと考えるかもしれません。確かに、その他の条件が、すべて同じならば利回りが高いほうが良い物件になります。2018年現在の不動産市場で、高利回りとなっている物件の多くは、地方の物件です。しかも、築年数が相当経過しているような物件が多い傾向といえます。

そうした物件でも、入居者探しに苦労せず、満室稼働となっているものもあります。しかし、地方であるがゆえに、過疎化のあおりを受けて入居者が見つからなくなることも珍しくありません。また、付加価値をつけるために、リフォームが必要であれば結局、利回りが下がってしまうケースも少なくないのです。基本的に、投資はハイリターンなら、ハイリスクということもしっかり押さえておきましょう。

実際に地方の高利回り物件で、成功している人もいます。しかし、簡単に成功しているわけではなく、自ら地元の不動産市況を調べたり、足を運んで現況を観察したりするなど努力を惜しまず行動している傾向です。また、ターゲット層にあったリフォームを自ら手がけて費用を浮かせるなど、相当の工夫と努力を重ねています。物件選びは、自分の知識や能力、費やすことのできる時間なども含めて、慎重に選択しなければなりません。高利回りであればどれでもいいというものでもないのです。

都心は低利回りでも下落リスクが低く、流動性も高い

低利回りの物件は、東京や地方でも大都市の都市部に多くあります。特に東京都内にある物件は、多くが低利回りです。こうした物件への投資で気をつけるべきことは何でしょうか。例えば、利回りが低いゆえに、万が一空室が発生した場合、ローンの返済が残っているとキャッシュフローがすぐに赤字になってしまいます。特に日々の収支がギリギリで、金融資産に余裕がない場合は、キャッシュフローがマイナスになってしまうと、最悪、破産せざるを得なくなるケースもあるのです。

ただ、こうした大都市の中心部にある物件は低利回りですが、入居者が見つかりやすい傾向といえます。需要の高いエリアでもあるため、物件売却の際にも、買い手が見つかりやすいという点はメリットです。このように、高利回り物件と低利回り物件には、それぞれのメリットとデメリットがあります。高利回りは魅力的ですが、それ相応のリスクもマネジメントしなければならず、かなりの知識と経験が必要です。

初めて不動産投資を行うのであれば、低利回りでも、土地勘も働く場所を選択することも方法の一つです。十分な頭金を用意して、月々の支払いを抑えつつ、同じ都市部や東京都内などの物件を購入するのも良いでしょう。

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