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COLUMN

不動産投資コラム

現物運用の前に練習になる証券運用

想定利回り・表面利回り・実質利回りの違いとは

不動産投資といえば、現物のマンションの1棟や1室を買って運用するのが一般的です。これに対して、同じ不動産投資でも不動産投資信託(J-REIT)のような金融商品もあります。「現物買い」は入居者の募集からリフォーム、各種税金の支払い、転売・転用と、オーナーが自由自在に運用できるため、ある意味、「プロ向け」です。

しかし、それに比べると、プロのファンドマネジャーが運用し、株式のように証券化された不動産に投資するJ-REITは、1口あたりの価格も低く初心者でも始めやすいでしょう。そのため、「アマチュア向け」といえるかもしれません。これから不動産投資を考えているならば、「現物買い」をする前に、不動産投資の知識をつけるための練習として、J-REITに取り組んでみてはいかがでしょうか?

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証券化不動産の仕組み

不動産投資信託とは、投資家から集めた投資資金と銀行から借り入れた資金を元手に不動産全般に対して投資をするというものです。いわゆる株式と同じように取引所で売買されています。東証REIT市場には2018年4月時点で、賃貸マンションだけでなく、オフィスビルからホテル、ショッピングモール、倉庫、老人ホームなどさまざまな不動産を投資対象にしたファンドが60銘柄も上場しています。法人でも個人でも投資できて、銘柄によっては、1口10万円程度から投資が可能です。

メリットは流動性の高さ

証券化商品に投資することのメリットは、流動性の高さでしょう。現物の不動産を買ってしまうと、何かの事情で、すぐに現金が必要になっても簡単には資金化はできません。いくら売りたくても、買い手がいなければ売買は成立しないため、資金化は難しいでしょう。また、買い手を見つけたとしても価格交渉から売買契約、その他の諸手続きを合わせると所有権が移転するまでに、一定の時間がかかってしまいます。

一般的に、マンションなどの売却を不動産会社に依頼すると、査定価格として提示されるのは「3ヵ月程度で売れる金額」とされています。一方の証券化商品は、売買にそんな時間はかかりません。J-REITは取引所に上場している証券ですから、取引所の営業日には毎日、取引が行われています。現物のときには、時間がかかって仕方なかった売買の手続きもJ-REITならすぐに現金に換えることが可能です。

簡単に取引できる不動産だからこそ、投資マネーがたくさん流れ込みます。その過程において、取引単位はどんどん小口化され、より多くの人たちにチャンスが巡ってきたのです。現物の場合、銀行でローンを借りなければ、投資できない人が多いでしょう。しかも、数百万円程度の現金を持っているだけでは、属性が低いと金融機関は貸してくれません。つまり、不動産投資がしたくてもできない人がでてきてしてしまうわけです。

ところが、REITの場合は、実際の運用はプロにおまかせできます。そのため、投資家がやることは、出資して配当や売却益を得るだけです。手仕舞いしたいときも取引所で売却すれば、不動産投資を完結することができます。

現物の醍醐味は自分で決めて運用できること

このようにJ-REITには手軽に不動産投資が経験できるということがメリットです。その一方で不動産の現物投資では、10年、15年といった中長期で運用するところに醍醐味があります。じっくり育てて、その果実を収穫するように、運用益で稼ぐスタイルです。表面利回りの良い物件や、注目されそうなスタイリッシュな物件を安易に狙っても、長い付き合いのうちにメッキははがれてしまうものです。

表面利回りが低くかったり、目立たない外観であったりしても立地や管理が素晴らしくシンプルで使い勝手の良い物件であれば、空室に悩むことは少なくなるでしょう。長期にわたって、あなたに安定収入をもたらすはずです。そのためには、知識と経験をもとに良い物件を選ぶ目利きとしての力量が問われます。他人は気が付かなかったことに気が付き、利益を獲得できるのです。

築古物件を安く入手して、リノベーションを施したり、入居者とのコミュニケーションづくりを密にしたりしてニーズを把握することは重要です。「いかに稼げる物件に再生するのか」「最終的にいくらで物件を売却して、投資を手仕舞いするのか」についてはすべてオーナーの手腕にかかっています。これこそが現物投資の醍醐味なのです。そのためには、不動産投資に関する基本的な知識と経験が必要になります。J-REITは、まさに不動産投資の登竜門なのです。現物不動産へ投資する前に次なるステップへの練習としてJ-REITから始めてみてはいかがでしょうか?

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