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COLUMN

不動産投資コラム

持つならこれ!リノベーション物件の魅力を大調査

「居住」、「投資」いずれの目的においても、その価格の安さと、自分の理想に近い間取りや内装、設備が実現しやすいことから、リノベーション物件が高い注目を集めています。 ところで、リノベーションとは一体どのようなものなのでしょうか。これほどまでに人気が高まっているのはなぜでしょうか、また、リノベーションをする場合、どのようなことに注意しなければならないのか、あなたはご存じでしょうか。今回は、リノベーションについて、いろいろと調べてみました。

リノベーションとは何か?

リノベーション(renovation)とは、「革新」や「修復」を意味する言葉です。不動産では、既存の建物に対して、大規模な工事を行い、物件の価値を高めるような行為の事を呼ぶ場合が多いようです。よく似た言葉として、リフォームがあります。ただ、リフォームは、経年劣化で傷んだ建物を、通常の状態に戻す行為を示す時に使われます。例えば、クロス(壁紙)の張り替えや床の張り替え、戸などの入れ替えなどです。一方のリノベーションは、使用目的の変更や最新トレンドを取り入れるために、建物の配管を変え、間取りなども大きく変更するような大規模な工事を行い、プラスアルファの付加価値を付けようというものです。耐震性や耐久性を高めるための工事や、家族の増減に合わせた間取りの変更工事、冷暖房設備を最新で高性能なものに入れ替える工事などもリノベーションとなります。

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リノベーションの人気の理由

リノベーション物件が注目を集める背景としては、新築に比べた価格の安さのみならず、政府による後押しも挙げられます。これまでの日本は、「新築至上主義」と言っても過言ではないぐらい、新築を評価する傾向がありました。そのため、新築ほど価格が高く、中古になると、途端に売買価格が下がる傾向にありました。ところが、最近は、新しいものがすべて良いというわけではなく、古いものにも、新しい価値を見出して、メンテナンスを重ねながら、使い続けることが大切だというような価値観が重視されるようになっています。中古物件を購入し、リノベーション費用を負担したとしても、新築と同程度の水準を備えた物件を、新築よりもずっと低予算で入手できることが評価されるようになったわけです。

また、新築では間取りを自分の好みにはなかなかできませんが、リノベーション物件では、入居者や投資家の判断で、ある程度自由に間取りなどをデザインできることも大きなメリットでしょう。

人口減少が始まった日本では、空き家の存在が非常に大きな問題となっています。また、新築物件が建築できる土地が限られていることから、優良な中古物件を改修して、利用していくことが政策的にも求められているのです。リノベーションではなく、更地にしてすべてを建て替えるという選択肢もありますが、マンションなどの場合、区分所有者の80%以上の合意が必要であったり、増床ができないと所有者の持分面積が減床したり、資金負担が過大になってしまったりするので、新築の建て替えはあまり現実的ではないのです。

リノベーションに適した物件の見分け方

購入する中古物件は、リノベーションに適したものを探すようにします。重要になるのは建物の構造です。どのようなリノベーションをしたいのか、自分の目的に合う構造の建物を選ぶ必要があります。例えば、鉄筋コンクリートのマンションの場合、構造を大別すると、部屋を柱や梁で支える構造(ラーメン構造)か、壁と床で部屋を支える構造(壁式構造)の2種類に分かれます。ラーメン構造は、ある程度自由に、壁の位置を変更できますが、柱や梁が太いため、部屋の隅に凹凸ができやすいのです。一方、壁式構造の場合、そうした凹凸はできにくいのですが、壁の位置はほとんど動かせません。どちらが良いかということではありません。しかし、自分の理想に近い間取りや内装、設備を、低価格で実現するのが、リノベーションのメリットですから、自分の理想のリノベーションが実現できる構造の物件を選ぶことが大切です。なお、建物構造や素材次第で、リノベーションの際に、ローンが使えるかどうかも変わってきますので、その点も注意してください。

一般的には、築年数15年〜20年の物件が、資産価値の観点からもリノベーションに適していると言われます。また、個人で中古マンションを区分所有し、リノベーションする場合は、共用部分や外壁の状態、エレベーターなど設備の充実、それらに対するマンションの修繕計画などもしっかり確認してください。建物が1981年以降の新耐震基準で建てられているかどうかも重要なポイントと言えるでしょう。

こうした判断は、かなり専門的な知識が必要になりますので、リノベーション物件で不動産投資をしたい方は、リノベーションの知識や実績がある会社と相談した上で取り組むことをお勧めします。また、リノベーション物件を専門に取り扱っている不動産投資会社もあります。そうした会社の物件から投資を始めて、リノベーションの知識や経験を積むのもいいかもしれません。

今回は、リノベーション物件の魅力について、いろいろと調べてみました。新築が良いのか、それともリノベーションされた中古物件が良いのか、不動産の良し悪しは、所有目的で異なるので、どちらが良いとは、一概に言えないのですが、不動産投資の目的は、効率的に十分な収益を獲得することです。新築にこだわらず、視野を広げてみることが、あなたの不動産投資の可能性を広げることは間違いないでしょう。

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