COLUMN

不動産投資コラム

押さえておこう!「市街地価格指数」で考える都市部の不動産

上場株式は取引価格が市場で公開されているので、誰でもその価格を確認することができます。しかし、不動産の場合は、ひとつとして同じ不動産は存在せず、公開市場も存在しないため、明確な価格が分かりません。ただし、業者間では取引相場の目安は共有されており、行政や各種団体などが、地価の参考になる指標を公開しています。今回は、その参考指標のひとつ、「市街地価格指数」について、直近の傾向などとともに調べてみることにしました。

市街地価格指数とは?

「市街地価格指数」とは、一般財団法人日本不動産研究所が調査発表している地価の指標です。全国223の調査地点の地価を、年に2回調査し、2000年を基準年(100)として、そこからの増減を示しています。

あくまでも指数であるため、具体的な地価を把握できるわけではありません。また、全国、東京都、6大都市など、かなり広範囲の測定結果しか、公開されないため、特定地域の詳細な地価動向が探れるというものでもありません。しかし、市街地価格指数の発表時に、調査地点に関する動向分析などは公開されるので、地価の上昇や下降トレンドを把握するのに、とても役立ちます。なお、地価動向は、全用途、住宅地、商業地、工業地別に公開されます。不動産投資の参考指標に用いる場合は、全用途、住宅地、商業地が参考になるでしょう。

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2017年9月末の全国的な地価動向

2018年2月時点の最新レポートは、昨年9月末のものとなります。その内容から、全国的な地価の動向を見ていきましょう。近年都市部の地価上昇傾向が続いていますが、依然としてその傾向が続き、地価が下落傾向にある地方でも、その下落幅は縮小傾向にあります。特に、都市部は訪日外国人の増加で、商業地が活性化しており、店舗や宿泊施設などに対する旺盛な需要が地価の上昇圧力を生んでいます。また、地価がもともと高い地域ほど、その上昇幅も大きいという傾向が見られます。

東京都の地価動向

同じ時期の東京都を中心とした三大都市圏の傾向は、まず、経済の活性化により、オフィスの空室率が低水準で推移しており、そのことが商業地の地価上昇に寄与しています。また、繁華街を中心に進められている新たな商業施設の開発が、上昇傾向を生む要因となっています。新たな物件供給が進まない中、不動産投資の需要は旺盛であることから、さらに上昇傾向を生む要因となっています。 東京区部では、 住宅地は前年同期比0.7%上昇、商業地は同1.6%上昇となりました。最高価格地点に限定すれば、前期比3.2%の上昇です。地価は相変わらず堅調といえるでしょう。

例えば、日本で最も地価が高い地域である銀座四丁目交差点付近は、地価が約7,900万円/m²と非常に高額になっています。銀座は近隣の八重洲や日本橋で開発が続いており、外国人観光客の増加などから、路面店舗を求める高級ブランド店などの存在が地価を押し上げる要因となってきました。

ただ、以前に比べて、「上昇傾向は弱まっている」との指摘もあります。このところは高級ブランド店などの新規出店も減少しており、「頭打ち」の可能性がささやかれています。

一方、東京駅付近の丸の内界隈では、現在の地価は約4,300万円/m²です。オフィス需要が相変わらず堅調で、賃料水準も上昇傾向にあることから、地価全体も堅調に推移しています。

また、銀座や丸の内と山手線を挟んで反対側にある新宿では、例えば、新宿駅東口交差点付近の地価は約3,100万円/m²です。この地域も外国人観光客が増加しており、商業が非常に活発です。新宿駅南口付近の商業施設が開業したことや、高速路線バスの乗降場が集約されたことで、街としての魅力がますます高まってきており、今後のさらなる発展が期待されています。地価の上昇傾向は、以前よりも低下していますが、少なくとも、現在の水準を維持するだけのポテンシャルはある地域でしょう。

今回は市街地価格指数の概要と、全国や東京の動向について調べてみました。こうした情報は、長期的な視点が求められる不動産投資において、とても参考になります。興味を持たれた方は、ぜひご自身でも、定期的にチェックしてみてください。

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