COLUMN

不動産投資コラム

今都内で注目集まる狭小アパート投資って、どんなもの?

近年、都内の賃貸市場において狭小アパートが注目を集めています。これまで一人暮らしの単身者が入居する部屋の広さは、20平方メートル前後、1Kか1Rの間取りで居住部分は約6畳というのが最低ラインでした。しかし、最近では、それよりも狭い10平方メートル前後の広さの狭小アパートが人気を集めています。そのため、狭小アパートを購入・建築する不動産投資家も増えている傾向です。そこで、今回は「狭小アパートへの投資とは、どのようなものなのか」について紹介します。

急増する新タイプの狭小アパート

4畳半のアパートというと、日本が高度経済成長を遂げていた1955年ごろに、大学生が暮らしていた部屋を思い起こすかもしれません。しかし、バブル崩壊後、長期間に渡ったデフレ不況の影響で、再び4畳半の狭い部屋に賃貸市場での注目が集まっています。その間取りは10平方メートルほどの空間に、キッチンとバス・トイレを詰め込んだような4畳半です。

ちなみに、バスタブがないタイプの部屋も多く、その場合、ユニット式ではありません。そのため、トイレとシャワー室は完全に区切られています。バス・トイレが一緒のユニットタイプだと、どうしても衛生面で課題が出てくるため、「バスタブはいらないからトイレとシャワー室を分けたタイプの部屋が良い」という人も多い傾向です。

また、ロフト付きも多く、その場合は、ロフトスペースが寝床となるので、想像以上に広く部屋が使えます。狭小アパートの最大のメリットは家賃の安さでしょう。そのエリアの標準的な一人暮らし用の間取りの部屋と比較して、約1万~3万円ほど安くなります。こうした物件は一人暮らしの学生や新社会人に人気の高い中野や高田馬場などの人気駅に集中している傾向です。

駅近物件も多く、新築のため、見た目もきれいで設備も充実しています。そうしたことから、賃貸市場で大きな注目を集めているのです。

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投資する側のメリット

狭小アパートは不動産投資家の間でも注目されています。まず、立地と設備に優れていれば、需要が高いため、空室リスクはかなり低くなる点は大きなメリットです。また、家賃も通常の部屋よりは少し安くなりますが、土地の面積で考えた場合、単価が高くなるので、収益性は高まります。狭小アパートの最大の特徴は、狭小地、変形地に建設できることでしょう。変形地や狭小地は相場価格に比べて土地代が安くなります。

建築費用を安く抑えることができるため、部屋数10室以上の1棟所有も現実的な選択肢となるでしょう。不動産投資の所得課税では、5棟10室基準というものがあります。「区分所有10室以上か」「1棟所有5棟以上か」の条件を満たせば、事業的規模として取り扱われ、青色申告の対象となるのです。青色申告は条件を満たせば、毎年の収益から65万円を特別控除で差し引くことのできるため大きなメリットといえます。

また、青色事業専従者給与の経費算入として、妻や子どもに給料を支払い、経費として計上することができます。つまり、税金面での優遇措置を多く受けられる可能性が高まるというわけです。

時代の流れを読み、開発する心意気で

不動産投資と他の金融商品への投資の決定的な違いは、投資家としての視点だけでなく、事業家としての視点を持たなければならない点です。不動産投資といっても、賃貸住宅や駐車場、貸店舗、貸しオフィスなど提供する内容は多種多様といえます。そのため、保有する物件の地域の不動産需要を予測し、今後、求められる不動産を供給するという企画力や実行力が必要になるのです。

「どのようなコンセプトの物件を建築するのか」「どのような設備を導入するのか」「どのようなリフォームを行うのか」といった管理に関する内容もあります。いずれにせよ、経営者としての視点が必要です。もし経営者の視点を持っていたとすれば、あなたはすでに狭小アパートのオーナーの基板が整っていることになります。 今後も通勤・通学に便利な都心の駅近で、狭小アパートの人気が高まっていく可能性は高いとみられています。そのときに大切なことは、これからの不動産市場の動向を客観的に見つめることのできる視点です。常にトレンドを把握し、迅速に時代の変化をキャッチして、冷静の投資判断ができるような投資家が勝ち組になることを忘れないようにしましょう。

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