中古物件で不動産投資をするとき耐用年数はどう決まるのか
不動産投資で中古物件を取得するとき「耐用年数がどのように決まるのか」について知っておくことは重要です。なぜなら耐用年数はローンの期間や減価償却期間に直結したり、新築物件と違い中古物件の法定耐用年数はそのまま融資期間と等しくならないなど、金融機関によって判断が異なったりするからです。本記事では耐用年数がどのように決まっているのかについて解説します。
耐用年数は融資期間や減価償却費の計算にかかわる
建物の法定耐用年数は使用使途や構造で以下のように国税庁で決められています。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨（厚さ3ミリメートル超～4ミリメートル） | 27年 |
| 軽量鉄骨（厚さ3ミリメートル以下） | 19年 |
法定耐用年数はあくまでも税法上の計算などに使用されるものであり、「この年数を超えると危険なので住宅として使えない」という意味ではありません。最近では建築資材の性能が向上しており、100年近く使える建物も増えています。しかし融資期間は、この法定耐用年数の期間が最長となるのが一般的です。同じ金額および金利で融資を受ける場合、融資期間が長くなるほど返済総額は増える点はデメリットといえます。
一方で融資期間を長くすることで毎月の返済額が抑えられるため、手持ち資金が増える点はメリットといえるでしょう。不動産投資では不測の出費に備えるために、ある程度の手持ち資金が必要になります。この手持ち資金を毎月のキャッシュフローから積み立てられない場合は、自己資金の持ち出しが必要です。しかし持ち出しが続けば不動産投資自体が赤字になる可能性もあります。
また耐用年数は減価償却費の計算にも使い、その年数が最長の減価償却期間となります。減価償却費は購入費×償却率（1÷耐用年数、小数点第4位切り上げ）で計算し償却期間中は、その分を経費計上することが可能です。つまり手持ち資金は減らないものの帳簿上の利益を圧縮することができます。そのため結果的に所得税を減らすことが可能になるのです。
中古物件の場合の耐用年数
新築物件の場合、法定耐用年数がそのまま適用できると考えるのが一般的ですが、中古物件の場合は事情が少し変わってきます。まず「耐用年数を過ぎてしまった物件」「まだ耐用年数を過ぎていない物件」で計算方法が異なるのです。
●耐用年数を過ぎてしまった物件
耐用年数を過ぎた物件の年数計算は、「法定耐用年数×20％」で計算します。例えば木造物件の場合、築30年であっても40年であっても耐用年数は「22年×20％＝4.4年」となり、端数を切り捨てた4年がこの物件の耐用年数です。
●耐用年数を過ぎていない物件
耐用年数を過ぎていない物件は、「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」で計算します。例えば鉄筋コンクリート造で築30年なら（47年－30年）＋30年×20％＝23年です。
なおこれらの計算により算出した年数が2年に満たない場合には2年とします。
融資期間はもっと短くなることが多い
融資期間は耐用年数が上限の目安とはなりますが、実際にはもっと短くなるのが一般的ですので注意が必要です。言い換えると耐用年数47年の鉄筋コンクリート造でも融資期間は47年ではなく30年程度になってしまう可能性があります。なぜなら金融機関が「その物件がどれくらい収益をあげることができるか」ということを現実的な観点で考えた上で融資期間を割り出しているからです。
耐用年数の終了年に近づいたり超えたりしている物件は、融資金額を全額回収することが難しいと判断する金融機関が多いといわれています。その一方で、物件の残存耐用年数にかかわらず融資期間を40年などの長期にする金融機関も少なくありません。法律上は、耐用年数と融資期間を一致させなければならないという規定はないため、結局のところ融資の判断には金融機関によって大きく異なるといえるでしょう。
また特定の業者の紹介であったり属性が優良であったりすると、一般的なルールよりも有利な判断を下してもらえることがあります。さらにリノベーション物件などの場合は、築年数が経っていても資産価値が向上していると判断されると、融資期間が長くなることもあるでしょう。このように耐用年数は融資期間と減価償却期間にかかわるため、不動産投資において非常に重要な指標になります。
建物構造や残存耐用年数は毎月のローン返済額に大きなインパクトを与えますので、ひいては不動産投資の成否を左右する重要な要素といえるでしょう。これから不動産投資を始める人はその点を十分に理解した上で、プロの専門家に相談しながら安定した賃貸経営を目指してみてはいかがでしょうか。
