COLUMN

不動産投資コラム

築浅と築古、どっちが良くてベストは何年?

日本人は昔から、新築の住まいを好む傾向にあります。内閣府が実施した2015年度の世論調査でも、「住宅を購入するとしたら新築か中古か」という問いに、73%が「新築が良い」と回答しています。しかし、最近は建材や建築技術が進歩して建物寿命が延びており、新築でなくても十分快適に住める住宅が増えています。不動産投資の場合は、築浅物件と築古物件のどちらがよいのでしょうか。それぞれのメリットとデメリットから考えてみましょう。

「マンションを買うなら築7年」の格言あり

まず、築浅物件です。不動産業界には、「マンションを買うなら築7~8年ものを」という格言めいた言葉があります。その言葉が意味するところは、「マンションは、建てられてからある程度の期間住んでみないと、本当の価値は分からない」ということです。

例えば、建築・施工が不十分だと、5~10年で隠れた欠陥が表面化します。音漏れ、災害時の浸水、設備故障などの諸問題は、築後10年以内で、大体出尽くすでしょう。どういう人が住んでいて、どのように管理されているか、周辺の生活環境は良好なのかどうかも、時間の経過とともに分かってきます。

そうした評価は、市場価格に反映されることになります。築7〜8年では、きちんと建築・施工された建物であれば、新築同様に快適に暮らせるはずです。しかも、その期間でどのようなマンションであるかという情報も入手できるため、手頃な価格で買える可能性が高まることは、不動産投資において大きな魅力です。

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建築時の事情をチェック

築浅物件でも注意すべきことはあります。元請けの建設会社の名前などはチェックしましょう。残念ながら、過去鉄骨不足や液状化などのトラブルを起こしてしまった建築会社もあります。建築会社が同じで、建築時期がトラブルを起こしてしまった時期とほぼ同じならば、避けておくのが賢明でしょう。同様の工事をしている可能性を否定できないからです。専門器具を使用しなければ診断できませんし、自力で手抜き工事を見破るのは、ほぼ不可能です。

また、建設需要が高く、現場の人手不足が問題になっている時期の建物にも気をつけましょう。いい加減な工事が行なわれている可能性があります。個人では突き止めにくいことですから、「建築会社はどこか」「しっかりとした工事は行われたのか」「現場監督は優秀だったのか」など、どこまで分かるかわかりませんが、仲介会社にしつこく確認するのも、物件を確認するひとつの方法です。

築古で選ぶ場合は「昭和56年」がポイント

マンションで築古物件というと、築40年以上のものを指すことが多いようです。古い物件で気になるのが建物の耐震性で、目安は昭和56年(1981年)です。この年に建築基準法は改正され、「中規模(震度5強程度)の地震ではほとんど損壊しない」「大規模(震度6強から7程度)の地震で倒壊・崩壊しない」などの新耐震基準が適用されるようになりました。もちろん、新耐震基準で建てられたものがすべて安全で、それ以前はすべて危険というわけではありません。どのような被害になるかは、地盤や震源、揺れ方、建物構造の影響が大きいからです。ただ、「昭和56年」が、ひとつの目安になることは、間違いないでしょう。

リノベーションと耐震工事で再生される築古物件

築古物件の場合、建物価格はゼロで、「土地代だけ」というケースも少なくありません。だからこそ以下の2つの活用方法を考えるならば、あえて築古物件を選ぶのも良いでしょう。ひとつは建物を解体して土地だけを活用すること、もうひとつは建物をリノベーションして活用することです。

前者の場合、建物の解体費を価格交渉に織り込んでおく必要があります。最近は解体費が高騰していますので、織り込む金額の算出には細心の注意が必要です。

後者の場合、耐震診断や耐震補強を行う際に、自治体の多くが補助金を出していますので、積極的に利用することをお勧めします。例えば、埼玉県では耐震診断の上限が300万円、補助率は3分の2となっています。耐震改修・建替の設計と工事は、上限が1,300万円、補助率は3分の2で、かなり手厚いものとなっています。

日本においても、いよいよ「持続可能」という概念が、社会に根付いてきたように思います。環境に配慮し、使えるものはできるだけ使い、快適な生活を楽しむというライフスタイルが定着してきました。いずれにせよ、築古物件が建っているというだけで土地が安く買えるならば悪い話ではありませんし、良い築古物件を見つけて上手にリノベーションし、リーズナブルな価格で市場に提供するという不動産投資は、社会的な意義も大きいと言えるでしょう。最近ではこのように築古物件を上手に活用する不動産投資家が増えているのです。

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