COLUMN

不動産投資コラム

「新築マンションが月1万円の負担で」という不動産投資は大丈夫?

不動産投資の勧誘を行う業者の中には「月々1万円でマンションを所有できます」などと宣伝しているところがあります。とくに、新築の区分所有マンションを販売している不動産業者には、そのような“月々1万円の負担”というキャッチコピーを活用し、はじめて不動産投資に着手する人を勧誘する傾向があるようです。 たしかに、毎月1万円の負担で新築マンションを所有できるのであれば、お得に感じられるかもしれません。しかし、こと不動産投資の収益モデルについて考えてみると、毎月1万円負担して新築区分マンションを所有することは、かなり危険であるといえそうです。なぜなら、たとえ1万円であったとしても、負担があるということは“赤字”だからです。

“月1万円の負担”が意味するもの

そもそも、不動産投資の収益モデルは「家賃収入-(ローン返済+諸経費)」が基本です。つまり、賃借人から得られる家賃によってローン返済および諸経費をまかない、残った部分が利益になります。その点、返済額やローン金利を含む諸経費よりも、家賃収入のほうが多ければ、不動産投資で得られる収入はおのずとプラス(黒字)になるわけです。 しかし、とくに新築区分マンションに投資する場合、収支がマイナスになるケースが少なくありません。なぜなら、家賃収入と比較した場合、月々の返済額のほうが大きくなりやすく、「家賃収入<ローン返済+諸経費」となってしまうからです。要するに“毎月1万円の負担”とは、返済期間のあいだ、キャッシュフローがマイナス1万円を継続するということなのです。

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「新築マンションが月1万円の負担で」のワナに注意

このように、赤字の状態が続く新築区分マンション投資は、投資対象として考えると健全であるとはいえません。やはり、どのような物件に投資するにしても、収支状況がプラスか、せめてプラスマイナスゼロに近づくことを目指すのが基本でしょう。なぜなら、「投資・運用して利益を得る」という旨味が得られず、資産としての価値も十分にあるとはいえないからです。 とくに、35年など長期ローンを組んで不動産投資を行う場合には、キャッシュフローがプラスになることを意識する必要があります。キャッシュフローがマイナスな状況が続くと、それだけ日々の負担が大きくなりかねないためです。たとえば、月々1万円のマイナスが35年続くと、それだけでトータル420万円(年間12万円×35年)の出費となってしまいます。 また、月々のマイナスが必ずしも1万円で済むとは限りません。購入した物件が古くなればなるほど、入居者の獲得・維持のために、追加出資や家賃減額が必要になるものです。そうした経年の支出も加味すると、「最初からマイナスである状況がいかに厳しいのか」が理解できるのではないでしょうか。“月1万円の負担”というのは表面的なものでしかないのです。 もちろん、ローンの繰り上げ返済をすることによって、キャッシュフローを改善することは可能です。しかし、繰り上げ返済をしなければならないのであれば、最初から収益がプラスかプラスマイナスゼロに近い物件を購入したほうが得策でしょう。区分マンションに投資する場合であっても、中古の優良物件をきちんと探せば、そのような不動産を見つけることは可能です。

不動産投資の判断は慎重に

“月1万円の負担”という言葉には、「月1万円の負担で将来の不安に備えることができる」などのセールストークが続きます。そのような話を聞くと、「月1万円だけで年金代わりになるのならお得」と思ってしまう人がいるのも無理はありません。しかし、そこで安易に決断してしまうのではなく、不動産投資の仕組みから考えて、慎重に判断することが大切です。 安易に新築区分マンションに投資してしまった結果、将来の年金代わりになるどころか、月々の出費がかさむ“不安の種”になってしまう可能性もあります。そのようなことにならないよう、あらかじめ不動産投資の収益モデルを俯瞰しつつ、キャッシュフローを意識して投資判断を行うようにしましょう。

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