COLUMN

不動産投資コラム

マイホームは資産?消費?マイホームと不動産投資

「いつかは夢のマイホームを建てたい」と家を購入することが、かつては一人前の証しと考えられていました。しかし、今では「マイホームは消費するものである」という考え方に変わってきています。資産から消費へと変わった原因について、マイホームの考え方から見ていきましょう。

薄れていく持ち家中心の考え方

日本では持ち家意識が特に強く、持ち家を購入できるようになると一人前だと認められることが一般的でした。今でも持ち家意識が極端に低くなったわけではありません。若い世代でも、いつかは自分の家が買えるように頑張ろうと考えている人が多いことも事実です。

その一方で、マイホームは単なる負債だと考える人も急増しています。2000年に発刊されたロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん 貧乏父さん』筑摩書房で、著者が唱えた「マイホーム購入は負債しか生まない」という言葉に衝撃を受けた人も多いのではないでしょうか。

マイホームが負債だという考え方は、一生かけてローンを支払い続けることに関係があります。その支払いは平均的に30年から35年にもなります。高度経済成長期であれば所得も順調にあがり、支払いが終わるころには次の世代にその家を引き継がせ、同居しながら年金生活で余生を楽しむ。そんな構図が実現できていました。ところが今、人口は減少して実家を引き継ぐ子供たちも激減しました。そして一生かけてローンを支払い続けた結果、定年後に必要な生活費が十分に準備できないことに気づく世帯が増えています。

郊外に建てた新築庭付きの一戸建て、通勤時間がかかる場所で購入した新築マンションは、年数が経過するにつれて売却価額も下がっていきます。今では住み替えるチャンスを逃し、定年後にローンが残っている世帯も少なくありません。

不動産価格の格差が起きる時代

年々人口が減少し、日本の住宅は供給過多になっています。住宅が不足していた時代は郊外に購入する家でもその価格が上昇し、住み替えることでローン残債を支払っても余剰金が出る場合もありました。しかしながら今は違います。都市部以外の不動産価格は徐々に下降に向かっています。人口減少と高齢化がさらに進むことで、地方と都市部での不動産価格には大きな格差が生じると予測されています。

とはいえ、そこまで価格が下落しているわけではない都市部でも、空き家が増えていることも事実です。古さと立地にこだわらなければ、安価で家を購入することは可能です。例えば、各駅停車の電車しか停車しない駅の付近、環境はいいが少し駅から歩く場所、建物自体は古いがリフォーム次第で生まれ変わる物件などです。

これらの物件は15年や20年のローンで購入できる場合が多いため、定年までに完済ができ、人生設計も立てやすくなるでしょう。都市部であれば需要があるため、家族構成やライフスタイルに変化が生じても、途中で住み替えることも可能になってきます。

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マイホームを新時代にあった資産として購入する

現在、マイホームに対しての考え方は「消費」となる時代です。もし既に住宅ローンを組んでマイホームを購入していても、他に資産を生み出してくれる不動産があれば、将来のためのリスクヘッジに役立ちます。都市部で中古マンションを収益物件として購入し、賃貸収入で返済して老後は自分が住むというのもいいでしょう。どこかの時点でチャンスがあればマイホームを売却することもでき、逆にマイホームを賃貸にするという考え方です。

肝心なことは、消費するだけで売れない不動産のためにローンを組み、生涯の資産形成の妨げにならないようにすることです。無理をして購入したマイホームのローン返済に追われ、老後の貯蓄がほとんどできない時代が到来しています。住宅ローンや自動車ローン、そこへ教育費などが重なって家計を圧迫し、定年後の生活を楽しむための資金作りができなくなるおそれがあるのです。

住宅ローンでマイホームを取得している人でも、安定した収入のある人なら、収益物件で資産の組み換えを考えることもできます。これから不動産を購入しようと考えている人は、資産性のある物件を購入できるように、しっかりとした試算をしてみるといいでしょう。

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