フルリノベーションとリノベーションの違いと本当の資産価値
フルリノベーションとリノベーションは工事の範囲が違うだけと考える方は多いと思います。しかし、それぞれの物件が入居者やオーナーの方にもたらす資産価値は全く異なります。その違いをしっかり理解し、安定して長く利益を生み出す物件を見極められるようになりましょう。
フルリノベーションと単なるリノベーションの違い
単に内装などをきれいにするだけのリフォームと、建物に新たな価値を加えるリノベーションは全く異なることは広く知られつつあります。しかし、同じリノベーションでも「フル」リノベーションとなると、さらに広範囲に工事を行い、住む人にライフスタイルを提供する建物に生まれ変わります。
リノベーションにも違いがある
例えば一般社団法人リノベーション協議会が設定する「Ｒ1住宅」の基準にのっとり、オーナーの方には見えにくい給排水管などの重要なインフラ部分を検査し、報告書を提出するフルリノベーションもあります。
こうした工事は壁や天井、床などをいったんはがし、フルスケルトンの状態にして、隠れた配管などから入れ替える大掛かりなものです。
これにより目に見える部分だけでなく、建物としての品質も大きくバリューアップできます。フルリノベーションは単なる化粧直しではなく、物件を新たに生まれ変わらせる工事なのです。
自分らしさに応えるリノベーション
これまでのリノベーション物件は、目を引くデザインが注目される傾向にありました。しかし、テレワークの浸透により自宅で過ごす時間が増えたこともあり、現在は多くの人が自分のライフスタイルに応えてくれる物件を選びたいと考えるようになっています。
こういった流れを踏まえると、単に目を引くデザインにするだけのリノベーションでは、ライフスタイルにより深くマッチし「ぜひ住みたい」と感じてもらうのは難しいでしょう。入居者が思い描くライフスタイルに細やかに応えられる物件かどうかが、とても重要になります。
これからリノベーション物件に投資をするなら、その物件がどれだけライフスタイルを提供できているか見極めて、選ぶと良いでしょう。
ロングライフリノベーション物件の資産価値とは
入居者の自分らしさを満たすとともに、建物に長期的な価値を加えるロングライフリノベーションもぜひ押さえておきましょう。
ロングライフイノベーションの価値
ロングライフリノベーションで資産価値を高める手法の一つに、物としての寿命を延ばす「品質」の向上があります。例えば、フローリングや建具に天然素材を使えば、高い耐久性と質感を備えた普遍的な価値を持つ物件にすることができます。
リノベーションをできるだけ安く済ませたいという方もいますが、それではチープな仕上がりになり目の肥えた入居者に「住みたい」と言ってもらうことはできません。また、すぐに劣化してしまい、平凡な物件に逆戻りしてしまうでしょう。
築古でもしっかり稼ぐ物件にするには、適正なコストをかけ品質の良い素材を使い、長く価値が落ちにくいロングライフの考え方を取り入れることをおすすめします。
見た目だけではない品質を確かめる方法
フルリノベーションには、見た目ではわからない建物品質を確かめる「インスペクション」をより確実に行えるというメリットがあります。インスペクション（建物状況調査）とは、専門的な視点から住宅の劣化や不具合の状況を検査し、適切な修繕などのアドバイスを行うことです。
人で例えるなら健康診断にあたるもので、2018年4月から改正宅建業法により活用が促進されることになりました。築年数のたった物件の不安を解消し、購入後も安心して所有し続けられると注目されています。
通常インスペクションでは、床下や壁の中、天井裏などは、点検口から覗いたり専用の道具を使ったりしてチェックします。そのため隠れた部分は十分に確認できない可能性もありますが、フルリノベーションでは壁や床を取り払うため見えにくい部分も確実にチェックできるのです。
さらに壁など邪魔をするものがないため、発見された損傷を丁寧に修繕することも可能です。こうした確実性の高いインスペクションを行った物件には、次のようなメリットが期待されます。
入居者や所有者に安心を提供
築年数のたった物件は、見えない部分に損傷や欠陥があるのではないかという不安を、入居者や所有者は少なからず持っています。しかし通常は見えない部分を明らかにしてインスペクションをした物件は、一般的なインスペクション済みの物件とは全く違った安心を提供できます。
予期しないトラブルによる出費を防ぐ
せっかく安定した家賃収入があっても、予期しない損傷が発生し高額な出費が必要になれば、投資の収支計画が大きく狂ってしまいます。しかし、通常は見えない部分の損傷をあらかじめ見つけ出し修繕を行えれば、安定した不動産投資を進めることができます。
突然の不具合による退去を予防
物件で突然不具合が発生すれば、入居者の部屋に対する印象は悪くなってしまいます。特に毎日の生活で使う水回りに故障が起きれば、大きな不便をかけ退去されてしまうこともあるでしょう。あらかじめ損傷を見つけ出ししっかり補修できていれば、こうした事態を予防することもできます。
売却時に添付で価値を高めることも
見えない部分に不具合や損傷がないかは、物件購入を検討する人が持つ共通の不安です。しかしスケルトン状態でインスペクションを行った実績やその報告書があれば、そうした不安を解消してくれるはずです。
さらに安定した需要を確保する条件
さまざまなライフスタイルに応えるフルリノベーション物件でも、需要が不安定なエリアで投資するのは危険です。十分な需要があるからこそ、価値ある物件が収益を生み出すのです。この前提となる市場の条件を確認しておきましょう。
都心の駅チカ
コロナ禍によってリモートワークが増えても、エリアや駅の持つ価値は大きく変わらないと考えられます。都心のように急激に人口が減ることが考えにくいエリアの物件を選ぶことは、安定した賃貸収入を確保するための重要なポイントです。
地方でもある程度の人口を持つ都市はありますが、企業や大学の撤退などで需要が激変するリスクが常につきまといます。やはり都心で特に23区内のような賃貸需要が高いエリアで、さらに駅まで徒歩10分以内の駅チカ物件が有利であることに変わりはないでしょう。
ワンルーム物件を選ぶ
都心で賃貸不動産投資をするなら、単身者向けワンルームに絞った方が高い投資効果を期待できます。もとより人口の多い東京では他の都道府県に比べ単身者の割合も多く、ワンルームの賃貸需要も十分にあると考えられるからです。
またファミリー物件は家族全員にそつなく好かれるように、万人受けするデザインや間取りが好まれます。そのため今回紹介したライフスタイルを絞ったリノベーション物件は、単身者にこそ選ばれやすいのです。
安定した需要を確保しつつ住みたいと思ってもらうリノベーション物件に投資するなら、ワンルームを選んだ方が有利と言えるでしょう。
リノベーションは全て同じではない
漠然と内装や設備を入れ替えただけのリノベーション物件は、時間がたてば目新しい物件に移られてしまいます。しかし、さまざまなライフスタイルに丁寧に応える質の高いフルリノベーション物件なら、一時の出費はあっても長く堅実に収益をもたらしてくれるでしょう。
また、スケルトンの段階でインスペクションをすれば入居者に安心感を与え、さらに売却時の資産価値を高めることも期待できます。
リノベーションと言ってもそのクオリティやどのような価値が加わるかは物件ごとに異なります。購入するリノベーション物件はどのような資産価値を持っているのか、しっかりと見極めてから選ぶようにしましょう。
