不動産投資はメリットが多い投資商品ではありますが、リスクについても把握しておく必要があります。また、そのリスクを最小限に抑えるため回避策を立てることも重要です。

そこで、不動産投資のリスク、そしてリスクを最小限に抑えるための回避策について解説します。不動産投資のリスクについて知りたい方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の5つのリスクとは？

不動産投資における主なリスクは以下の5つです。

• 空室リスク
• 経年劣化による家賃低下のリスク
• 金利上昇のリスク
• 自然災害のリスク
• 家賃滞納によるリスク

上記のリスクとその回避策について解説していきます。

空室リスク

不動産投資において最も気をつけるべきリスクが空室のリスクです。高額の物件を購入しているのに、空室になってしまうと家賃収入がなくなってしまいます。

家賃収入がないと不動産投資ローンの返済分を、自己資金から持ち出すといった事態になりかねません。こういった事態に陥らないために重要なポイントが、賃貸需要の見込める立地を選ぶことです。

ここでいう賃貸需要の見込める立地とは、駅近の物件のように利便性の高い物件を指します。駅周辺は交通利便性もよく生活しやすい環境のため、賃貸需要が高いためです。特にひとり暮らし用の物件は、最寄り駅からの近さは重要視される傾向が高いです。

なお、リズムでは2億件分のビックデータを解析して、長期的な賃貸需要があり、運用価値の高い物件のみを厳選しています。

また、空室期間をできる限り短くするため、ウェイティング機能という独自のサービスも導入しています。ウェイティング機能とは入居者の退去が決まったら、その物件の入居希望者として登録している方にお知らせする機能で、退去後すぐに入居者が決まることで空室期間を減らす仕組みのことです。

この機能の利用者は累計で20,000人を超えており、人気の物件には50人以上の登録があるなど、空室をつくらないための仕組みとして活用されています。

経年劣化による家賃低下のリスク

物件が経年劣化することで家賃は低下していきます。このような家賃低下リスクを防ぐためには、家賃が下落しにくい中古物件を選ぶことが重要です。特に賃貸需要が高い立地にある物件は、家賃が下落しにくい傾向があります。

なお、リズムでは前述したように賃貸需要の高い物件のみを選定しているうえに、中古物件をリノベーションすることで人気物件
に再生しているため、家賃低下のリスクをより軽減することが可能です。

金利上昇のリスク

物件の購入に不動産投資ローンを利用した場合、金利上昇のリスクがあります。金利上昇のリスクとは、金利が上がったことにより利息が増え、返済額が増えるリスクのことです。リスクを回避するためには、「固定金利」にすることや「5年1.25倍ルール」を利用する方法が挙げられます。

それぞれ詳しく解説していきましょう。

まず、固定金利とはローン契約時に設定した金利で完済まで返済を行うものです。そのため、金利が上昇しても返済する利息は変わりません。ただし、固定金利は変動金利より元々の金利が高く設定されているため、変動金利を選ぶ方が多いのが実情です。

次に、5年1.25倍ルールとは金利が上昇しても返済額が5年間変わらず、6年目以降は返済額の125％までしか上がらないというものです。金利が急激に上昇したとしても、返済額が大幅に増えて家計が厳しくなる事態を避けることができます。

ただし、5年1.25倍ルールは総返済額が変わるわけではありません。金利上昇によって生じた未返済分は将来返済する必要がある ため、注意が必要です。

自然災害のリスク

自然災害のリスクとは、地震や台風といった自然災害によって建物が倒壊するリスクです。日本は台風や地震といった災害が非常に多い国です。そのため、災害による被害を軽減することは重要になります。

災害による被害を軽減する方法は以下の3つです。

• ハザードマップを確認して地盤の強い地域や浸水のない地域を選ぶ
• 地震保険に加入する
• エリア分散して複数の不動産を所有する

上記の回避策を立てることで地震や台風が起こったとしても、被害を最小限に抑えることが可能です。

家賃滞納によるリスク

家賃滞納によるリスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクのことです。家賃を滞納されてしまうと当然家賃収入が入ってきません。家賃収入がなくなることで、ローンの返済など資金計画に不具合が出てきてしまいます。

家賃滞納のリスクを回避するためには、家賃保証会社への加入を義務付けることや入居審査を厳しくすることが重要です。また、このような物件の管理は不動産会社が行うことが多いため、信頼できる会社と契約することもポイントになります。

ちなみに、リズムでは賃料滞納100％保証付賃貸管理代行システムというサービスがあるうえに、保証会社への加入を原則必須にしているため、家賃滞納の心配はほとんどないと言えます。

実際にあった不動産投資での失敗事例

実際にあった不動産投資での失敗事例を3つご紹介します。

1. 運用計画を立てずに資金不足に陥った
2. 利回りだけで物件を選んでしまい利便性が悪く入居者が集まらなかった
3. 不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにした

上記のすべての失敗事例で共通している問題点は、リスクを把握しておらず信頼できる不動産会社に相談しなかったことです。

不動産投資で失敗しないためのコツ

前述で紹介したような不動産投資の失敗をしないためのコツは以下の4つです。

• 緻密な投資計画を立てる
• 信頼できる不動産会社を見つける
• 賃貸需要が高い立地を選定する
• 初期投資を抑えるために中古物件を視野に入れる

それぞれについて説明します。

緻密な投資計画を立てる

不動産投資において重要なポイントは緻密な投資計画を立てることです。

前述したように不動産投資には、多くのリスクがあります。こういったリスクを軽減することはできますが、すべてのリスクを完璧に防ぐことはできません。

そのため、不測の事態が起きたときに、すぐに計画を立て直せるように余裕を持った資金計画とリスクへの対策を投資計画に組み込んでおくことが重要です。

信頼できる不動産投資会社を見つける

不動産投資において最も重要なポイントが、信頼できる不動産会社を見つけることです。

投資会社は、物件の紹介から管理まで不動産投資のすべての業務に関わってきます。そのため、適切なアドバイスや情報などを教えてもらえないと、失敗するリスクが高くなってしまうでしょう。

ちなみに、信頼できる不動産会社を見つけるためのポイントは、提案する物件の根拠をきちんと説明できたのか、リスクについて説明をしたのか、物件の運用計画ができているのかなど、投資家の立場に立ってアドバイスをくれているかなどを見極めることが重要になります。

賃貸需要が高い立地を選定する

前述で説明した最も気をつけるべき空室リスクを軽減するためには、賃貸需要の高い立地を選定することが重要です。

賃貸需要の高い立地を選ぶことで、空室リスクや家賃下落のリスクなどを防ぐことができます。

初期投資を抑えるために中古物件を視野に入れる

初めて投資をする方は、高額な物件を購入するより物件価格が少し安くなる中古物件を視野に入れることが重要です。

しかし、新築物件などと比較して、物件が古くなっていることから入居者が決まらないと心配になる方もいらっしゃるでしょう。その場合は、中古のリノベーション物件を選ぶことが一つの選択肢として挙げられます。

中古のリノベーション物件は部屋の中はオシャレに改装されており、新築物件の雰囲気を味わいながら家賃を抑えることができるなどの理由で非常に人気が高いです。入居ニーズが高ければ、空室リスクや家賃下落リスクも抑えることができる点メリットでしょう。

不動産投資には、多くのリスクがあります。そのため、リスクの回避策を立てることが重要です。不動産投資のリスクが心配な方は、ぜひこの記事を参考にして頂けますと幸いです。