中古不動産投資ってあり？メリットとデメリットを失敗事例と併せて解説
新築物件よりも価格が安く、それゆえに高い利回りを出しやすいとして中古の不動産投資が人気を集めています。しかし中古不動産投資にはメリットだけでなくデメリットや注意点もあるので、それらを十分理解してから取り組む必要があります。
本記事では、価格の安さや利回りの高さが魅力の中古不動産投資に興味がおありの方々に向けて、中古不動産投資の基礎知識からメリット・デメリット、さらにはありがちな失敗例などを交えて、これから始める方が失敗を回避できるよう実践的な解説をしたいと思います。
中古物件を購入して不動産投資を始めたい方、さらに中古ワンルームリノベーションに興味のある方はぜひご一読ください。
目次
1.中古の不動産投資とは
中古の不動産投資とは、市場に流通している中古の不動産物件を購入して賃貸経営をすることです。中古の不動産であればすべての不動産が対象になりますが、現実性や投資の成功率を考えると、中古の区分マンションを指していると考えてよいでしょう。
なぜマンションが現実的なのかというと、アパートや戸建て住宅と違って耐用年数が長いからです。アパートや戸建て住宅の多くは木造建築なので法定耐用年数が22年であるのに対して、多くのマンションが該当するRC造の建物は法定耐用年数が47年です。
法定耐用年数と実際に使用できる年数はイコールではありませんが、RC造のほうが長く使用できて資産価値が維持されることは明白です。
また、金融機関の融資を利用する際にも法定耐用年数の残存年数が強く影響を及ぼすため、融資を活用するという意味合いにおいても、RC造のマンションが中古不動産投資の本命になるというわけです。
2.新築の不動産投資と利回りはどれくらい違う？
冒頭で「中古不動産投資は利回りが高い」と述べました。以下は利回りの計算式ですが、これを見るとなぜ中古不動産投資の利回りが高くなるのかがお分かりいただけると思います。
これは物件の維持費や管理費などを考慮していない表面利回りの計算式です。実際には経費を差し引く必要がありますが、比較しやすいように最もシンプルな計算式を提示しました。
この計算式を踏まえると、不動産収入が多くなるか、物件の取得費用が安くなると利回りは向上します。その両方だと、さらに利回りは高くなります。
新築物件の場合、家賃も高くなりますが物件の取得費用も高くなります。特に新築の不動産物件には「新築プレミアム」といって実勢価格よりも割高になる上乗せ分があるため、これも利回りを低下させる要因になります。
その一方で中古物件はそれほど家賃の低下がない一方で物件の取得費用に「新築プレミアム」が上乗せされていないため、利回りは高くなります。
それでは、簡単に試算をしてみましょう。
5,000万円で新築マンションを購入し、それを家賃10万円で貸したとします。利回りは、以下のとおりです。
次に、2,000万円で買った中古マンションを家賃8万円で貸したとします。こちらも利回りを計算してみましょう。
あくまでも机上の計算ですが、新築では2.4％だった利回りが中古だと4.8％になりました。中古マンションは家賃の下落がそれほどない一方で取得価格が安くなるため、このように倍の差がつきました。
この例のように「家賃の下落が少ない一方で安く物件を購入」することができれば、高い利回りを確保できるのが中古マンション投資です。
3.中古不動産投資のメリット
まず、中古物件を購入すると得られる4つのメリットをみていきましょう。
3-1.新築より高利回り
中古物件は、新築物件と比較すると高利回りといわれています。すでに解説したように、利回りとは、投資した金額に対する収益割合であり、物件の収益力を判断する指標の1つです。不動産投資の場合、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを示したものともいえます。
物件の立地にもよりますが、一般的に中古物件は新築物件よりも実質利回りが高い傾向にあります。それは先ほどの試算による比較でもお分かりいただけたと思います。つまり、中古物件の方が投資した分だけ高い収益性が見込めるともいえるでしょう。
3-2.新築より低価格
中古物件は新築物件と比較すると、一般的に低価格で取得できます。低価格で投資用物件を購入できれば、その分ローンの借入額を抑えられることに加え、短期間でローンの完済も可能です。
国土交通省が発表した「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションの取得理由として、「価格／家賃が適切だったから」が61.7％と最も多く、中古住宅を選ぶ大きな要因は価格の安さだとわかります。
3-3.豊富な物件数
希望するエリアがある程度決まっている場合、新築物件よりも中古物件の方が選択肢の幅が広がります。新築物件を探す場合、特定のエリアでの物件数には限りがある点がデメリットです。
しかし、中古物件ならば豊富な物件数の中から、納得した形で安定的に収益性の高い優良物件を選択しやすくなります。
3-4.完成した建物を見た上で選べる
中古物件は物件が実際にどのような状態にあるのか見てから購入することが可能です。日当たりや室内の広さ、窓からの眺めなどは図面だけではイメージしにくい場合もあるでしょう。
しかし、中古物件であれば完成している建物そのものを見たうえで購入できるため、前後でのギャップが生じにくく、不具合なども事前に把握できるため安心です。
特に投資目的で購入する場合、その物件がどれほどの利回りであったのかが分かります。購入前に利回りの実績を知ることができるのは、中古物件ならではのメリットです。
3-5.すでに入居者がいる場合もある
前オーナーも投資目的でマンションを所有していた物件の場合、購入時点で入居者がいることがあります。
入居者はそのままで所有者のみが変わる物件のことをオーナーチェンジ物件といいますが、オーナーチェンジ物件だと少なくとも最初の入居者を探す必要がなく、有利な環境でスタートを切ることができます。
3-6.リノベーションにより家賃アップを狙える
マンションは時間の経過とともに建物や設備が古くなっていきます。これは経年劣化といって中古マンションの最大のデメリットですが、このデメリットはリノベーションによって克服することができます。
同じ場所に2つのマンションは建てられないので、後から建つ建物ほど立地条件の選択肢は狭くなります。そのため、中古マンションの中には好立地の物件が少なくありません。好立地であれば、建物の古さや劣化さえ解決すれば理想的な物件に蘇らせることができます。
リノベーションによる再生の技術は年々進化しており、リノベーションの方法論があるからこそ中古マンション投資が人気を集めるようになったといってもよいでしょう。経年劣化とともに家賃相場は下落していきますが、リノベーションによって価値を再生すれば家賃の下落を防ぐだけでなく家賃アップも可能になります。
4.中古不動産投資のデメリット
メリットがある一方で、中古物件にはデメリットもあります。
4-1.修繕費用が高くなる
中古物件の不具合は修繕によって解決できますが、そのぶん修繕費用がかかる点にご注意ください。中古物件の中には、新築時の設備がそのまま使用されている場合も少なくありません。
修繕費用がかかりすぎると、投資計画通りの利回りでの運用が難しくなる場合もあるため、定期的なメンテナンス費用も含めた資金計画を立てるようにしましょう。
4-2.初期費用が割高
中古物件購入の初期費用として、契約時に「印紙税」、ローン借入時に「融資事務手数料」「ローン保証料」「抵当権設定登記費用」「火災保険料」などがかかります。そして、物件の引き渡し時にも「所有権移転登記」「司法書士への依頼料」などが発生します。
これらの初期費用は、新築物件でもほぼ必要になる費用です。しかし、中古住宅の購入を仲介会社に依頼した場合は、新築物件ではかからない仲介手数料が発生するため高くなる傾向があります。
5.中古不動産投資の失敗事例と回避策
中古物件を購入する場合、リフォーム・リノベーション済物件から探す方法や購入後に自分でリフォーム・リノベーションする方法があります。
リフォーム・リノベーション済物件から探す場合は、貸し出し時に物件に手を加えなくてよいイメージがありますが、物件の状態によっては不具合が出てくる場合もあるようです。
例えば、「見た目はキレイだったが、実は壁の内部が腐食しており、購入後に多大の補修費用がかかった」「物件の防音性が低く、内見時には気づけなかった問題が生じた」などがあげられます。
購入費用が安いのは中古住宅の魅力ではありますが、状況によっては購入後に出費がかさむケースもあり得ます。後悔しないためにも、信頼できる不動産会社とのパートナーシップが重要になってくるでしょう。
こうした中古物件のリスクが現実になってしまうと、不動産投資の失敗につながります。ここでは2つのありがちな失敗事例を紹介しつつ、それを回避する方法について解説します。
5-1.失敗事例1 見えない部分に重大な不具合が見つかった
先ほど触れたように、中古物件の購入時には見えないリスクにも十分目を光らせる必要があります。ある中古物件を「室内がきれいだから」という理由で気に入り、これなら入居者も付きやすいと判断した人が購入をしました。
しかし、購入して入居者が付いてから見えない部分の腐食が見つかってしまい、それを修繕するのに多大な費用が掛かってしまいました。当初の計画で想定していた利回りは、修繕費用の増大によって低下してしまい、安くてお買い得だと思っていた物件が「安物買いの銭失い」になってしまった格好です。
【回避策】
こうした失敗例はとても多く、中古マンション投資における最大のリスク要因といってもよいでしょう。中古物件はすでに完成している物件を内見できるため、実物を確認できることはメリットなのですが、建物や建築のプロではない限り、見えない部分にひそんでいる不具合を見極めるのは不可能です。
そこで活用したいのが、プロによって物件のチェックが受けられるホームインスペクション（住宅診断）です。プロによる中立的な物件の評価を知ることで、見えない部分も含めた妥当な価値が分かります。もし不具合が見つかったとしても、その修繕費を含めて採算性を確保できる価格で購入できるのであれば、購入してもリスクは低くなります。
また、この問題の以前に意識したいのが、物件を提案している不動産会社の信頼性です。投資物件に強く、さらに中古マンションの取り扱い実績が豊富な不動産会社であれば、リスク要因に対する提案力も高いため、購入後のトラブルを防止できることが期待できます。まずは、信頼できる不動産会社であるかどうかを精査することが重要です。
5-2.失敗事例2 騒音トラブルで入居者がすぐに退去してしまう
築年数、内観ともに魅力的だと思ったので購入した中古マンションでしたが、入居者が短い期間で退去するといったことが続いています。退去者に理由を尋ねると「隣人がうるさい」という騒音トラブルに起因していることが分かりました。隣人を退去させるわけにもいかず、購入した物件の「外」にあるリスクが顕在化しました。
【回避策】
マンションは集合住宅なので、住人同士のトラブルが現実にあります。国土交通省が定期的に行っている「マンション総合調査結果」の平成30年度版では、マンション居住者間のトラブルで「生活音」は38％となっており、「違法駐車」や「ペット飼育」に次ぐ3位です。それまでの調査結果と比べると減少傾向にあるのは、マンションの防音性能が向上しているからだと推測できます。
しかし中古物件の中には十分な防音性能が確保されていない、もしくは経年劣化によって防音性能が低下してしまったために騒音トラブルが頻発しているマンションが少なからずあります。十分な防音性能があるかどうかのチェックと、隣や近隣にどんな人が住んでいるのかを十分に調べることは重要です。
不動産会社にこれらの点を確認するのはもちろんですが、自分でも購入予定のマンションに行ってみて、トラブルの兆候のようなものがないかチェックしましょう。
6.中古物件購入の注意点
中古物件を購入する際は、次のような点に注意する必要があります。
6-1.構造の欠陥がないか
中古物件は建築されてから年数が経っているものも多いため、過去の災害により構造に欠陥や損傷がある場合があります。地震大国の日本では、特に耐震性が高いかは重要なポイントです。
また、物件そのものの構造だけでなく、物件が建っている地盤の固さにも注意が必要です。地震が生じても液状化しないか、地盤の緩いエリアにないか、といった視点でも確認するようにしましょう。
最近では自治体がハザードマップを公開しているので、これらの資料を活用してマンションが建っている場所にどんなリスクがあるのかを精査するのも有効です。
6-2.建物の状態に不具合がないか
中古物件を購入する前に必ず内見をし、まずは外観から物件のメンテナンス状況を確認することが大切です。
確認すべき点としては、「外壁のヒビ割れはないか」「継ぎ目に入っているコーキング材は剥がれていないか」「軒裏に雨のシミやヒビ割れはないか」「基礎部分は割れや損傷はないか」「屋根に損傷や雨漏りの跡はないか」「床にふわつきがないか」「シロアリ被害がないか」などです。
物件の現状を把握できると、今後どのくらいのメンテナンス費用がかかるか想定できます。
6-3.借地権付き物件は選ばない
借地権付き物件とは、借地権が付与されている売物件であり、土地が借地であることを意味します。借地権付き物件は土地と建物の所有者が別なため、建物だけを購入すると地主に毎月土地代を支払う必要がでてきます。
たとえ物件が安く手に入っても、毎月固定費として土地代を支払い続けることになるため、注意が必要です。
6-4.人口が減少している地域は避ける
人口が減少している地方の物件は、入居希望者そのものが少ない点がリスク要因になります。空室率が高くなったり一度退去すると次の入居者探しが大変になったりする可能性があります。よって、人口が減少している地域の中古物件への投資はできるだけ避けた方がよいでしょう。
都心の中古ワンルームは、単身赴任者や独身者、若者など幅広い年代に高い需要があります。物件だけでなく立地の将来性も考慮しながら投資戦略を考えましょう。
6-5.1981（昭和56）年以降の物件か確認する
1981年から建物の耐震基準が新しくなったため、1981年以前の物件は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
大きな災害が生じると倒壊の危険性があるため、旧耐震の建物の場合は耐震診断をしているか確認してください。もしも耐震診断がされていない物件の場合は、耐震性について専門家に確認や相談をしましょう。
6-6.リフォーム費用の相場を確認する
中古物件のリフォームを検討している場合は、費用が相場と大きくかけ離れていないか注意が必要です。国土交通省が発表した「令和3年度 住宅市場動向報告書」によると、リフォーム費用の相場は平均201万円となっており、この費用のうち自己資金比率（投資で必要な総資金のうち自力で調達した資金）は80.3％です。
中古不動産投資において200万円を超えるリフォーム費用は、利回りだけでなく投資戦略に大きく関わることになります。どの程度のリフォームでどのくらいの費用がかかるか事前に確認することが重要です。
6-7.実質利回りを確認して判断する
先ほど新築と中古それぞれのマンション投資を想定して利回りを試算しましたが、そこでも述べているように、試算結果は表面利回りです。物件のメンテナンスや管理に要する費用、税金、ローンを利用している場合はローン返済などを考慮していないため、現実に即した数値ではありません。
こうした費用をすべて加味した利回りのことを、実質利回りといいます。中古物件だけに限らず不動産投資の収支シミュレーションでは実質利回りをどこまで正確に試算できるかが重要です。不動産会社が提示しているシミュレーションが実質利回りなのか、どこまで正確な数値なのかをしっかり精査しましょう。
6-8.融資を受ける際は頭金が必要
中古マンション物件が新築よりも安いからといっても、多くの場合は数千万円規模の買い物になります。そのため資金の大部分を金融機関の融資で調達するケースが大半です。この場合、全額を融資でまかなうフルローンは現実的に難しいので、一定比率の自己資金が必要です。
融資を利用する人の信用状態や物件の収益性にもよりますが、少なくとも1割、一般的には2割程度の自己資金を用意しておくのが目安になります。しかしながら、中古でも品質の良い物件や取り扱う不動産会社によってはほぼ全額を融資でまかなうことが可能で、自己資金を大幅に抑えられるケースもあります。気になる物件が現れたら、取り扱いをしている不動産会社に問い合わせることをおすすめします。
6-9.物件価格が安すぎる場合は理由を確認
中古不動産には厳然とした相場があります。その相場を逸脱した安値で売られている物件には何か理由があると考えるようにしましょう。そうでなければ、不動産のプロである不動産業者が見過ごすはずはなく、すぐに売れてしまうからです。
相場よりも安いと感じた物件は安いからと飛びつくのではなく、不動産会社にその理由を確認するようにしましょう。その理由が腑に落ちない場合は、自分なりにネット検索などで調べてみるのも有効です。
7.中古物件を購入する時のポイント
最後に、中古物件購入時のポイントを解説します。
7-1.立地条件の良い物件を選ぶ
不動産は動かない資産なので、立地条件が価値を左右します。特にマンションは立地条件で物件選びをする人が多く、最寄り駅から近いこと、その最寄り駅が急行などの停車駅であること、都心へのアクセスが良好であることなどが重視されます。
すでに述べたように、中古マンションの中には好立地の物件も少なくありません。室内が古く見えたり設備が古くなったりしている点はリノベーションで解決できるので、中古マンションを比較検討する際には立地条件を第一に検討するようにしましょう。
7-2.単身者向けの物件を選ぶ
近年の人口動態を見ると、非婚化や晩婚化の進行によって単身世帯が増加しています。特に東京などの大都市圏ではその傾向が顕著で、令和2年の国勢調査では東京都の単身者世帯が50.26％となり過半数であることが分かりました。前回調査では47.39％なので、東京都では確実に単身者世帯が増えていることが分かります。
ちなみに全国平均では38.08％なので、東京以外の大都市圏でも同様の傾向が進んでいると考えられます。マーケットの傾向に合わせて商品を提供するのはビジネスの基本なので、これからの中古マンション投資では単身者世帯が主要なターゲットになることを意識しましょう。
7-3.専門家にホームインスペクションを依頼する
中古物件の構造や設備の欠陥は、ホームインスペクションの専門家に物件の状態検査を依頼することで、劣化箇所や欠陥の有無を専門的な視点で精査してもらえます。
修繕が必要な箇所についての報告だけでなく、どのように修繕すればよいかという具体的なアドバイスも受けることが可能です。
7-4.既存住宅売買瑕疵保険も検討する
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古物件の検査と保証が一緒になっている保険制度です。既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、例えば購入した中古物件に不具合や問題が認められた場合、調査や補償でかかった費用が支払われます。
8.「好立地」「ワンルーム」「リノベーション」が成功のキーワード
中古物件は価格が安く、自己資金の少ない初心者でも投資しやすい魅力があります。好立地の物件を見つけて他物件と差別化できるリノベーションが実現できれば、家賃の下落が限定的でありながら比較的安く物件を購入できることになり、高い利回りが実現します。
ただし、物件の立地によっては「入居者がなかなか集まらない」「家賃を下げざるを得ない」などのリスクもあるため注意が必要です。
昨今の人口動態を踏まえると、都心からの交通アクセスに恵まれた中古ワンルームマンションをリノベーションして付加価値を高めるのが、最も成功しやすい中古マンション投資のビジネスモデルといえます。
当記事でご紹介した内容を、ぜひご自身の不動産投資戦略にお役立てください。
