中古物件購入のメリット・デメリットとは？失敗事例や注意点なども解説
中古物件は新築物件より価格が低く、高利回りを実現できる投資先として人気です。しかし、メリットばかりでなく注意すべきポイントもあります。
本記事では、中古物件を購入して不動産投資をしたい人に向け、メリット・デメリットや注意点、中古物件購入のポイントなどを失敗事例も交えながら解説します。中古物件を購入して不動産投資を始めたい人、中古ワンルームリノベーションに興味のある人はぜひご一読ください。
中古物件購入のメリット
まず、中古物件を購入すると得られる4つのメリットをみていきましょう。
新築より高利回り
中古物件は、新築物件と比較すると高利回りといわれています。利回りとは、投資した金額に対する収益割合であり、物件の収益力を判断する指標の1つです。不動産投資の場合、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを示したものともいえます。
物件の立地にもよりますが、一般的に中古物件は新築物件よりも実質利回りが高い傾向にあります。つまり、中古物件の方が投資した分だけ高い収益性が見込めるともいえるでしょう。
新築より低価格
中古物件は新築物件と比較すると、一般的に低価格で取得できます。低価格で投資用物件を購入できれば、その分ローンの借入額を抑えられることに加え、短期間でローン返済も可能です。
国土交通省が2019年に発表した「住宅市場動向報告書 」によると、中古マンションの取得理由として、「価格／家賃が適切だったから」が65.1％と最も多く、中古住宅を選ぶ大きな要因は価格の安さだとわかります。
豊富な物件数
希望するエリアがある程度決まっている場合、新築物件よりも中古物件の方が選択肢の幅が広がります。新築物件を探す場合、特定のエリアでの物件数には限りがある点がデメリットです。
しかし、中古物件ならば豊富な物件数の中から、納得した形で安定的に収益性の高い優良物件を選択しやすくなります。
完成建物を見た上で選べる
中古物件は物件が実際にどのような状態にあるのか見てから購入することが可能です。日当たりや室内の広さ、窓からの眺めなどは図面だけではイメージしにくい場合もあるでしょう。
しかし、中古物件であれば完成している建物そのものを見たうえで購入できるため、前後でのギャップが生じにくく、不具合なども事前に把握できるため安心です。
中古物件購入のデメリット
メリットがある一方で、中古物件にはデメリットもあります。
修繕費用が高くなる
中古物件の不具合は修繕によって解決できますが、そのぶん修繕費用がかかる点にご注意ください。中古物件の中には、新築時の設備がそのまま使用されている場合も少なくありません。
修繕費用がかかりすぎると、投資計画通りの利回りでの資産運用が難しくなる場合もあるため、定期的なメンテナンス費用も含めた資金計画を立てるようにしましょう。
初期費用が割高
中古物件購入の初期費用として、契約時に「印紙税」、ローン借入時に「融資事務手数料」「ローン保証料」「抵当権設定登記費用」「火災保険料」などがかかります。そして、物件の引き渡し時にも「所有権移転登記」「司法書士への依頼料」などが発生します。
これらの初期費用は、新築物件でもほぼ必要になる費用です。しかし、中古住宅の購入を仲介会社に依頼した場合は、新築物件ではかからない仲介手数料が発生するため高くなる傾向があります。
中古物件購入の失敗事例
中古物件を購入する場合、リフォーム済物件から探す方法や購入後に自分でリフォームする方法があります。
リフォーム済み物件から探す場合は貸し出し時に、物件をリフォームしなくてもよいイメージがありますが、物件の状態によっては不具合が出てくる場合もあるようです。
例えば、「見た目はキレイだったが、実は壁の内部が腐食しており、購入後に多大の補修費用がかかった」「物件の防音性が低く、内見時には気づけなかった問題が生じた」などがあげられます。
購入費用が安いのは中古住宅の魅力ではありますが、状況によってはリフォームで損するケースもあり得ます。購入後に後悔しないためにも、信頼できるリフォーム会社や不動産会社とのパートナーシップが重要になってくるでしょう。
中古物件購入の注意点
中古物件を購入する際の注意点を解説します。
構造の欠陥がないか
中古物件は建築されてから年数が経っているものも多いため、過去の災害により構造に欠陥や損傷がある場合があります。地震大国の日本では、特に耐震性が高いかは重要なポイントです。
また、物件そのものの構造だけでなく、物件が建っている地盤の固さにも注意が必要です。地震が生じても液状化しないか、地盤の緩いエリアにないか、といった視点でも確認するようにしましょう。
建物の状態に不具合がないか
中古物件を購入する前に必ず内見をし、まずは外観から物件のメンテナンス状況を確認することが大切です。
確認すべき点としては、「外壁のヒビ割れはないか」「継ぎ目に入っているコーキング材は剥がれていないか」「軒裏に雨のシミやヒビ割れはないか」「基礎部分は割れや損傷はないか」「屋根に損傷や雨漏りの跡はないか」「床にふわつきがないか」「シロアリ被害がないか」などです。
物件の現状を把握できると、今後どのくらいのメンテナンス費用がかかるか想定できます。
借地権付き物件は選ばない
借地権付き物件とは、借地権が付与されている売物件であり、土地が借地であることを意味します。借地権付き物件は土地と建物の所有者が別なため、建物だけを購入すると地主に毎月土地代を支払う必要がでてきます。
たとえ物件が安く手に入っても、毎月固定費として土地代を支払い続けることになるため、注意が必要です。
人口が減少している地域は避ける
人口が減少している地方の物件は、入居希望者そのものが少ない点が特徴です。空室率が高くなったり一度退去すると次の入居者探しが大変になったりする可能性があります。よって、人口が減少している地域の中古物件への投資はできるだけ避けた方が良いでしょう。
都心の中古ワンルームは、単身赴任者や独身者、若者など幅広い年代に高い需要があります。物件だけでなく立地の将来性も考慮しながら投資戦略をご検討ください。
1981（昭和56）年以降の物件か確認する
1981年から建物の耐震基準が新しくなったため、1981年以前の物件は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
大きな災害が生じると倒壊の危険性があるため、旧耐震の建物の場合は耐震診断をしているか確認してください。もしも耐震診断がされていない物件の場合は、耐震性について専門家に確認や相談をしましょう。
リフォーム費用の相場を確認する
中古物件のリフォームをご検討の際は、費用が相場と大きくかけ離れていないかご注意ください。「住宅市場同行報告書」によると、リフォーム費用の相場は平均178万円といわれており、この費用のうち自己資金比率（投資で必要な総資金のうち自力で調達した資金）は約77％です。
リフォーム費用は、物件の状態や投資戦略によっても大きく変わります。どの程度のリフォームでどのくらいの費用がかかるか事前にご確認ください。
中古物件購入のポイント
最後に、中古物件購入のポイントを解説します。
専門家にホームインスペクションを依頼する
中古物件の構造や設備の欠陥は、ホームインスペクションの専門家に物件の状態検査を依頼することで、劣化箇所や欠陥の有無を専門的な視点で精査してもらえます。
修繕が必要な箇所についての報告だけでなく、どのように修繕すれば良いかという具体的なアドバイスも受けることが可能です。
既存住宅売買瑕疵保険も検討する
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古物件の検査と保証が一緒になっている保険制度です。既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、例えば購入した中古物件に不具合や問題が認められた場合、調査や補償でかかった費用が支払われます。
リフォーム一体型ローンを活用する
リフォーム一体型ローンとは、中古マンションを不動産投資ローンで購入する際、リフォーム資金まで一体化させてまとめて借入できるローンです。
リフォーム一体型ローンを利用すれば、毎月のローン返済額が一定となり、返済計画が立てやすい上に毎月の返済額が高額になるのを防げます。
まとめ
中古物件は価格が安く、自己資金の少ない初心者でも投資しやすい魅力があります。他物件と差別化できるリノベーションが実現できれば、唯一無二の付加価値をもった物件として安定的な収益を得ることができるでしょう。
ただし、物件の立地によっては「入居者がなかなか集まらない」「家賃を下げざるを得ない」などのリスクもあるため注意が必要です。
その点、都内の中古ワンルームリノベーション物件ならば、高利回りで安定したマンション経営が実現できます。本記事でご紹介した内容を、ぜひご自身の不動産投資戦略にお役立てください。
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