不動産投資

サラリーマンを辞めたいあなたへ。不動産投資で確実に生計を立てられるかの判断ポイントとは?

「サラリーマンを辞めても生活に不自由しない資金を不動産投資で作りたい」「しかし、専業投資家としてやっていけるか自信がない」という方は多いのではないでしょうか。

本記事では、サラリーマンを辞めて不動産投資を専業にしたい人に向け、脱サラすべきかを判断するポイントについて解説します。

サラリーマンを辞めたいあなたへ。不動産投資で確実に生計を立てられるかの判断ポイントとは?

サラリーマンを辞めたい……生活はどう変化する?

不動産投資を専業とするためにサラリーマンを辞めると、生活にはどのような変化が生じるのでしょうか。

税金や保険料の変化

サラリーマンを辞めると、税金や保険料の負担額は大きく変化します。サラリーマン時代は会社側が税金・年金・保険料などを差し引いて給料が支払われていました。しかし、退職後はそれらを全て自分で支払う必要があります。

例えば、会社勤務時の税金は所得税が給料から天引きされますが、退職後は所得額に応じて確定申告を行わなければなりません。また、国民年金や国民健康保険へ加入して、自ら支払う必要があります。

年間所得

サラリーマン時代は月給で所得を得ているケースが大半です。しかし、サラリーマンを辞めて不動産投資を専業にすると、主な収入源は入居者からの家賃となります。

例えば中古リノベーション物件の場合、従来とは異なる付加価値を加えるリノベーションをし、同条件の家賃相場よりも5~10%程度高い家賃で入居付けができれば、収益性を高めることが可能です。

また、中古マンションの相場価格の下落率は、家賃の下落率よりも2倍~3倍と大きいため、新築と比較して高い利回りでの経営が実現できます。

サラリーマンを辞める前に抑えるべきポイント

サラリーマンを辞める前に抑えておくべき点は何があるのでしょうか。3つのポイントをご紹介します。

家族の理解を得る

家族の了解を得た上で会社を辞め、専業になるようにしましょう。不動産投資によって生活していけるだけの収入のメドが立っていたとしても、サラリーマンから投資家への転身は家族にとっても大きな決断です。

家族の理解を得られない場合は、専業投資家になるのを急ぐ必要はありません。サラリーマンを辞めた後も家族に協力してもらえるよう、十分に時間をかけて話し合いを進めてください。

投資計画を念入りに立てる

不動産投資を専業とするには、しっかりとした準備が必要です。例えば、「自己資金を貯める」「融資を受けるための準備する」「不動産投資セミナーに参加して情報収集する」など、やることはたくさんあります。投資計画を念入りにするには、運用に際して明確な目標を立てることが重要です。

融資審査で有利な実績を作る

サラリーマンは不動産投資の実績を作るには有利な立場です。金融機関の融資審査の指標である「安定的な収入」や「返済能力」「社会的な信頼性」などで、企業に属していることは高評価を得られる傾向にあります。

よって、サラリーマンのうちに融資を利用して返済し、不動産投資での実績を少しでも作れば、専業投資家として改めて融資を得る際にもスムーズに進む可能性が高まります。

サラリーマンを辞めるメリット

サラリーマンを辞めて専業投資家になるメリットはどこにあるのでしょうか。メリットを3つご紹介します。

自分で時間を管理して稼げる

サラリーマンを辞めると、自分で時間を管理して稼げるようになります。自主的に物件を管理しない場合、管理業務も不動産業者に委託できるため、自動的に入ってくる家賃収入だけで生活することも可能でしょう。

専業投資家のなかには、「自分のやりたいことに好きなだけ没頭できる自由な時間が増えた」「家族と過ごせる時間が増えて毎日が充実している」という声も多くあります。

時間や曜日に関係なく行動できる

サラリーマンを辞めると時間や曜日に関係なく動けるため、不動産投資により専念できるようになります。

サラリーマンをしていて平日に仕事がある人は、土日を利用して不動産経営のための活動をすることになりますが、人気物件は他の投資家のニーズも高く、タイミングやスピードが合わないとチャンスを逃すことになってしまいます。

また時間に制限があるため、業者とのやりとりや視察の日程調整も難しく、経営をスタートさせる前の段階から時間がかかる場合もあるようです。

経済的・精神的な自由を手に入れられる

サラリーマンを辞めて専業投資家として成功できれば、自動的に安定的な収入が入ってくるため、経済的・精神的な自由が手に入ります。

満員電車に揺られながら、人生の貴重な時間を切り売りして仕事をする必要はなくなります。時間があればやりたかったことが、定年退職や老後を待たずとも実現可能です。

経済的・精神的な自由を手に入れられる

サラリーマンを辞めるデメリット

一方、サラリーマンを辞めることはメリットばかりではありません。生じ得るデメリットを3つ確認していきましょう。

収入が不安定になる可能性がある

不動産投資の主な収入源は入居者からの家賃収入です。よって、入居者が集まらずに空室が続くと、収益はゼロになります。また、入居者の中にも色々な事情から家賃を滞納せざるを得ない人が出てくる可能性もあります。

そのため、サラリーマン時代のような安定的な収入は、保証されなくなることを念頭に置いておきましょう。しかし、このようなリスクは「立地のよい物件を選定する」「賃貸ニーズが高いエリアを選ぶ」などの対策で軽減することが可能です。

融資で不利になる可能性がある

サラリーマンを辞めると、給与収入を失うため金融機関からの融資が受けにくくなる可能性があります。金融機関から「お金を貸しても返してもらえないかもしれない」と判断される傾向が強まるためです。

不動産の購入には大きなお金が必要なため、融資を受けられないと不動産運用そのものが難しくなります。よって、専業になる前に投資実績を積み、事業拡大に向けて安定した賃料収入を得られる状態とすることが重要です。

税金面でのメリットが減る可能性がある

会社で働いている間は、会社からの給与所得と不動産所得の損益通算(赤字の所得を他の所得から差し引くこと)が可能ですが、サラリーマンを辞めるとそういった税金面でのメリットが得られなくなります。

専業になることを検討する場合は、このようなデメリットも踏まえて慎重に考える必要があるでしょう。

サラリーマンを辞める前に注意すべき点

サラリーマンを辞める前に、資金面に関して留意すべき2点を解説します。

住宅ローンはゼロの状態にする

サラリーマンを辞めて不動産投資を専業にする前に、住宅ローンを完済しておくことをおすすめします。経営がうまくいっている間は問題ありませんが、万が一空室が続く状況に陥った場合、住宅ローンと投資ローンをダブルで返済する必要が生じるためです。

最悪の場合、住宅ローンの返済に息詰まって自宅を売却せざるを得ないこともあります。

不動産投資以外の収入を確保する

サラリーマンを辞める前に不動産投資以外の収入を確保しておくと安心です。不動産投資は資産が増えるまでに中長期的な時間が必要であり、短期間では収入が増えにくい特徴があります。

実際、「収入が低いけれどずっとやってみたかった仕事をする」という人は多くいます。「不動産投資だけで生計を立てる」という目標だと、資金や収入面での余裕が必要です。しかし、夢の実現を目的とするためのサイドワークとして不動産収入を活用することも可能です。

サラリーマンを辞める前に確認したい判断ポイント

最後に、サラリーマンを辞める前に確認したい判断ポイントをご紹介します。自身の状況と照らし合わせながら、ぜひご確認ください。

サラリーマンを辞めても融資を受け続けられるか

会社員としての安定的な収入がなくなっても、専業として十分な不動産収入が見込めるかを明確に第三者に示せるかご確認ください。

「自己資金が不十分」「不動産投資のキャリアが浅い」などの場合は、まずはサラリーマンをしながら自己資金を増やし、投資実績を着実に積み上げると良いでしょう。

不動産投資のリスクも理解できているか

収益物件を持っていれば自動的に収入が入り続けるという保証はなく、空室が続けば家賃収入はゼロになります。ローン返済や経費が収入を上回ると、キャッシュフローはむしろ赤字になる可能性もあるでしょう。

リスクを軽減し、安定的なマンション経営をするには、投資家自身の情報収集力や継続力も重要です。そのような努力を惜しまない覚悟があるかも判断ポイントとなります。

投資における独自の必勝法が確立できているか

不動産投資の形態は多種多様であり、物件のエリアによって方向性は大きく異なります。自己資金の状況や投資目標などから、どのような投資をすれば強みを最大限に発揮できるか勝ちパターンの把握が重要です。

まとめ

不動産投資はFXや株式などとは異なり、常に市場動向をチェックする必要はありません。本業をもつサラリーマンであっても、不動産投資は副業としてもスタートしやすい投資だといえるでしょう。

サラリーマンという働き方は、時間的・身体的・精神的な拘束が強いものの、多くのメリットもあります。まずは投資目的を明確にし、後悔のない不動産経営を実現させましょう。

キーワード: 不動産投資
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