2021.05.31リノベーション

リノベ賃貸って何？リフォームでは実現できないこだわりの部屋づくり

#リノベーション

リノベ賃貸とは、リノベーションされた中古マンションの賃貸のことです。デザイン性が高く、お家賃も比較的リーズナブルなものが多いことから、最近は、新築・築浅物件よりもリノベ賃貸物件の人気が高まってきています。

賃貸物件を探している人にとっては、より良いリノベーションをしている物件と出会えることが、物件を貸しているオーナーにとっては、入居者を満足させられるリノベーションをかけられるかどうかが、とても大事です。

そこで今回は、リノベ賃貸に関して以下のようにまとめました。

1. リノベ賃貸物件とは？
2. リノベ賃貸メリット＆デメリット
3. リノベ賃貸物件の特徴　デザインの種類
4. リノベ賃貸のプロだからできること

最後までお読みいただければ、リノベ賃貸全般についての理解が深まり、物件探しをしている人はより良い住まい探しのための知識が深まり、適切な不動産会社探しの一助にもなります。部屋を貸すオーナーにとっては、お持ちの物件の資産価値を高め、より長く住み続けてもらうための、リノベーションのヒントになります。

1.リノベ賃貸物件とは？

本章では、リノベ全体の意味を理解し、リノベ賃貸物件についての知識を深めます。

リノベーションとリフォームに公式な定義はなく、法律な決まりもありません。また、建築業界や不動産業界の専門用語でもありません。そのため、多くの不動産資料では、リフォームとリノベーションはふわっとした線引きの中で表現されており、読み手としては理解しづらいのが現実です。

1-1.リフォームとリノベーションは違う

リフォームとリノベーションに公式の定義はありませんが、全般的に、リノベーションのほうがリフォームよりも大きな工事を意味しています。ざっくりとした分け方ですが、工事内容にインフラの更新があればリノベーションであるといえます。

不動産におけるインフラとは、給排水管・ガス管・電気配線・排気ダクトなどのライフラインに関わる部分です。これらの部分は普段は壁や床材で覆われており、入居者が目にすることはありません。しかし、これらの部分に問題が起きると、漏水・漏電という事故にもつながり、建物全体の損害にもつながっていくため、非常に重要な部分だといえます。

以下、それぞれの工事の内容が、どのようなものなのかをまとめています。

1-1-1.リノベーション

リノベーションは、中古の不動産物件を、元の状態よりもレベルアップさせ、不動産の価値をより高めるためにする工事です。不動産の性能を大幅に上げたり、インフラを変えるレベルでの工事が必要な時に、リノベーションまたはリノベをかけると表現しています。

リノベーションは英語で表記するとRenovation。語源はRe（再び）+　Innovation（革新）で、本来の意味は刷新・修復するという言う意味のため、リノベをかけた後に「大きく生まれ変わった感」があるかどうかも重要です。

具体的にリノベーションでどのようにして価値を高めるかというと

• デザイン性をよくする
  エリアや建物の雰囲気などに合った、デザイン性の高いものに変更する。
• インフラを交換する
  建物全体の配管配線はマンション全体で共有するものですが、所有している不動産の内部のインフラは個人資産ですので、それを仕様変更・交換することができます。ただし、容量そのものを変更することはできないケースが多いでしょう。
• 今のライフスタイルに沿った間取りに変更する
  昭和時代に人気のあった2DKや1DKなど、小さく部屋が区切ってある間取りから、リビングを広く設けた現代風の間取りへと変更する。
• セキュリティを高くする
  ドアをオートロック式にする。防犯カメラを付ける。窓を二重にする。
• 耐震性能を向上させる
  建物そのものの耐震をチェックするとともに、建物内や室内の耐震性能を高め、万が一の災害に備える。（マンションの場合、建物全体の耐震性能を高めるのはリノベ賃貸の対応には入りません）

など、今までの物件が持っていなかった要素をプラスして機能や性能そのものをレベルアップし、不動産の価値を元の状態よりも高めます。リノベーションには、フルリノベーションと部分リノベーションがあります。

フルリノベーション
フルリノベーションは、一度、マンションの壁や間仕切り、床や天井などの全てを取り去り、コンクリートがむき出しの状態（スケルトン）にしてから、配管・配電・間取りなどを大幅に変更していきます。

建物から来ている配管元の場所は変更できませんが、室内の配管をしなおすことができるため、キッチンやバスルームなどの水回りを移動できるレベルの変更ができます。フルリノベーションの場合、室内に関しては新築同然となります。

部分リノベーション
部分リノベーションは、室内の一部だけを新築同様にすることです。例えば、水回りだけを新しくするなどを指します。

フルリノベーションでも部分リノベーションでも、不動産資料の表記には「リノベーション済」と書いてありますので、どこをどのように変更したのかも、元の間取りなどと比較して確認しましょう。

1-1-2.リフォーム

リフォームは、壊れた箇所などを修理修繕することです。自分でできる小さな直しであればDIYですが、設計や配線などのプロの判断が必要なレベルの修理修繕をリフォームと呼びます。

リノベーションと違うのは、室内の壁・床・設備など、パーツごとに手を入れて、もとの状態に戻すところです。賃貸住宅におけるリフォームは、主に「入居時の状態に戻す」ために手を加えることを指します。

例えば、退去時には入居時と同様の状態にしてから明け渡すために、汚れた壁紙を張替えたりすることを「原状回復」と言いますが、これもリフォームに含まれます。エアコンの故障・床の焼け焦げなど、入居時になかった問題個所を修理修繕して、元の状態にしてオーナーに戻すのがリフォームです。

そのため、賃貸の場合は、釘打ちなどで壁にキズがつくことを避け、突っ張り棒などを使ったインテリアのアレンジをすることが多いようです。

参照：LabricoのDIYパーツを使って棚を作ってみました！

2.リノベ賃貸のメリット＆デメリット

本章では、リノベーションをした不動産物件、リノベ賃貸を借りるメリットとデメリットをまとめています。

2-1.リノベ賃貸のメリット

メリット1.中身がほぼ新築同様

リノベをした賃貸物件の中でも、特にフルリノベーションをした物件は、配管・配線・床・壁・天井ともすべて新しくなっているため、新築と同様の状態です。

設備や室内の機能に関しても、現時点での標準仕様に合わせているため、周辺の比較的新しいマンションの設備に準じたものが使われており、使い勝手も住み心地もよいでしょう。

メリット2.周辺相場よりも広く・安く借りられることが多い

室内は新品同様ですが、マンションの建物全体は新築・築浅マンションに比べると経年をしていますので、賃料は新築・築浅マンションの相場よりも安く借りることができます。

また、リノベーションをする目的には、その物件価値を高めるという目的があるため、室内を無駄なく広く使えるようによく考えて設計されており、同様のエリア条件を持つ新築や築浅物件よりも、少し広い部屋を借りることも可能です。

住みたいエリアがあるけれども、予算的に合わないのであきらめていたケースでも、リノベ賃貸であれば予算内で借りられる可能性が高まります。

メリット3.オシャレで素敵なデザインが多い

新築や築浅マンションのデザインは、基本的に借り手を選ばないようにオーソドックスな作りになっています。また、デザインなどに個性を付けなくても、新築や築浅物件というのは、新しいというだけで、早期に借り手がついてしまうのです。

しかし、リノベーションがかかった物件は、周囲の新築・築浅物件に押され気味だったポジションから人気を取り戻したいというオーナーの希望が前提にあることから、様々な工夫が凝らされ、デザイン的にも優れたものが多いのが特徴です。

水回り機器や設備のデザイン、お風呂周りのデザインなど、一目で標準タイプとは違うとわかる特徴のあるデザイン、室内の壁紙や床材などをリノベーションテーマに沿ったもので統一した雰囲気を重視したものなど、非常にバラエティがあります。

2-2.リノベ賃貸のデメリット

デメリット1.旧耐震基準であることが多い

リノベーションがかかった建物は、築20年以上のマンションが多いので、中には、耐震基準が古いときに建てられたものの場合もあります。耐震基準とは、その建物が最低限度の耐震能力を持つことを保証できる設計であることを、許認可するための基準です。

1981年5月31日以前の耐震基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。

旧耐震基準は震度5程度の中規模の地震に耐えられることを基準にして建てられたものです。新耐震基準は中規模の地震（震度5強程度）に対してはほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度6強から震度7程度）に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを基準としたものです。
阪神・淡路大震災（1995年）と東日本大震災（2011年）の最大震度は震度6強、熊本地震（2016年）の最大震度は震度７ですので、旧耐震基準では、近年の規模で起きた場合は、大きな損傷を受ける可能性があることがわかります。

※対策
最善策は、リノベーション物件を、新耐震基準の建物から選択することです。旧耐震基準の建物に耐震補強を行っているかどうかを確認するという方法もありますが、その結果は、地震が起きてみるまでは確かめようがありませんので、最初から新耐震基準のものを選べば、この件に関してこれ以上の心配をする必要がなくなります。

デメリット2.建物の電気容量が変えられない

リノベーションは、マンションの区分所有（個人財産）の部分にだけかけられるので、建物全体のインフラを変えることができず、また電気やガスにおいても建物全体の容量があるので、基本的に*、個別の部屋の電気やガスの容量も変えることができません。

そのことで生活に不具合が出ることは少ないのですが、容量を超えた電気使用量になるとブレーカーが落ちることがあります。例えば、電子レンジ（13A）、エアコン（6.6A）で合計19.6Aを稼働中に、炊飯器（13A）や電気ケトル（11A）家電を使った場合などは、ブレーカーが落ちてしまいます。

平均的なマンションのアンペアは20～30A、ファミリー向けの場合は40～50Aですので、家電が多くガスの利用が少ないリノベがしてある場合は、元がファミリー向けの部屋をリノベしたものから選ぶとよいでしょう。

*建物全体の容量ですので、建物によっては対応可能なこともあります。オーナーと電気会社に相談をしてみましょう

デメリット3.防音状態などが変わる可能性あり
リノベーションをすることで、元の部屋の状態から上下左右の部屋への音の響きが変わってしまうことがあります。例えば、

• 和室で畳だった部屋を、フローリングに変えた
• 水回りの位置を大きく移動させた

など、元の状態から変われば変わるほど、マンション建築当初の防音設計の想定からはみ出してしまいますので、防音性が低下する可能性もあります。ご自身の生活音が近隣に響いてトラブルになることも考えられますが、周囲の生活音が自室に大きく響いてしまうなどの問題も考えられます。

※対策
インスペクションという、建物の設計・施工に詳しい建築士などの専門家に、物件の劣化状況や不具合の有無についての調査を行ってもらい、リノベーションによって新たな欠陥が生じていないか、補修しておくべき点があるかどうかなどを客観的に調査してもらう方法があります。

リノベした物件にどのような不具合が生じるのかは、実際に住んでみないとわからないため、出来たら、インスペクションが済んでいるリノベ物件、または物件にインスペクションをしてくれる不動産会社からの物件仲介をおすすめします。REISMでは、積極的にインスペクションを行っています。

また、すでに入居している部屋に防音の問題がある場合は、音を柔らかく遮断する遮音カーテン・防音壁シートなどを併用して、音の問題を解消していきましょう。
参照：（公財）不動産流通推進センター　インスペクションの活用PDF
参照：防音シート　賃貸用

デメリット4.建物構造などはもとのまま
リノベーションは区分所有部分に施しているので、マンション全体に関わる部分には工事ができません。例えば、賃貸をしているリノベ物件の場合は、その物件のオーナーが所有している部屋にしか、リノベーションなどの工事をすることができません。

※対策
建物全体のインフラと外観、共有部分のメンテナンスに関しては、マンションの管理組合などを中心にして、大規模修繕などで、修繕積立金の中から対応していきます。

このような大きな修繕がされるまでは、リノベーションで室内のインフラを変えたとしても、建物そのものが持っている問題、例えば

• 水道管に錆がある
• 配管が古くなり、異臭がする
• マンションの外壁が汚れている

などの問題は解決できません。

3.リノベ賃貸物件の特徴　デザインの種類

本章では、リノベ賃貸でよくあるデザインを、ベーシックな5タイプにまとめました。リノベ賃貸は、賃貸情報検索サイトによっては探しにくいことがありますので、リノベ賃貸を専門に扱う不動産会社の賃貸サイトからの検索・閲覧が便利です。

デザインは、これからリノベ賃貸を探すときの目安、また、入居後に揃える家具やファブリックなどのインテリアのイメージの参考にしてください。

1. シンプル・シックなスタイル
2. 自然でリラックス カフェ・スタイル
3. レトロ感あふれる 和アンティークなスタイル
4. シンプルでもポップ 北欧風スタイル
5. まるで外国！海外生活なスタイル

3-1.シンプル・シックなスタイル

家具やファブリックが映えて、ちょっとした家具やラグなどの変更にも自在に対応できるタイプのスタイルです。インテリアの素材によって、シックにも北欧風にもなります。

3-2.自然でリラックス カフェ・スタイル

お気に入りのカフェのような、オシャレで今どき感のある空間です。室内のどの部分にも、使い込まれた感じ、こなれた感じがあり、クラシカルなムードが漂いながらも、ぬくもりと寛ぎを感じさせてくれます。

3-3.レトロ感あふれる 和アンティークなスタイル

少し時代がかった印象のパーツを部屋の中に上手に取り入れると、懐かしく、落ち着いた雰囲気になります。時代感は小物で出すことが難しいので、基本的に、レトロまたはアンティークがテーマとなったリノベ物件を選ぶほうが、成功しやすいでしょう。

3-4.シンプルでもポップ 北欧風スタイル

白をメインに統一するのではなく、カラフルな色を大きくアクセントに使ってポップな空間を作り出します。メインで使う色を際立たせるために、アクセントカラー以外はできるだけ目立たない色か、色や形を統一にすると、成功しやすいでしょう。

3-5.まるで外国！海外生活なスタイル

カリフォルニア、ロンドン、パリなど、世界の主要都市のアパートメントでのリアルなライフスタイルが再現できる部屋も、リノベ賃貸なら可能です。リノベーションだけで全体的な雰囲気が完成しているので、手持ちの家具などをそのまま使っても、部屋のイメージが壊れません。

4.リノベ賃貸のプロだからできること

リノベ賃貸された、自分好みの部屋に巡り合えるかどうかは、自分のこだわりと相性の良い不動産会社との出会いにかかっています。リノベ賃貸のプロフェッショナルであるREISMでは「こだわりのライフスタイル空間」を創り出すサポーターとして、リノベ賃貸を丁寧に取り扱っています。

また、リノベされた部屋を借りる人のためだけではなく、このようにリノベーションされた部屋のオーナーとなって、賃貸経営をしていくためのお手伝いも、同時におこなっています。

4-1.入居者とオーナー、2人分の幸せのために頭をひねる

インスタや雑誌などで見かけた「あんな感じの素敵な部屋に住んでみたい」と思っても、どうやったらその部屋の雰囲気が再現できるのかは、素人には難しく、わからないことばかりです。自分が求めている部屋のイメージが言語化できず、どうやったら伝わるのか歯がゆい思いをしたことがある人も多いのではないでしょうか。

実は、部屋の雰囲気などの再現がうまくいくかどうかは、その部屋にたくさん使っているものの質感で決まります。そのため、明確なテーマに沿った床材・壁材選びはとても大切です。

REISMならば、多くのリノベーション賃貸を扱ってきた経験と、膨大なマーケティングデータをベースに、入居希望者の心の奥にある「あんな感じ・こんな感じ」という言葉にならない部分のイメージを、適切に部屋の中に再現できます。

そのため、「北欧風がいいな」「パリのアパルトマンみたいな感じがいいな」「都会的なカッコいい暮らしがしたいな」などの、ふわっとしたイメージ中心の希望にも、ぴったり応えるのがとても得意なのです。

だからこそ、部屋探しをしている人にとっては、やっと巡り合えた理想の部屋となり、長く長く住み続けたい大好きな場所となっていきます。

リノベした部屋に住む人・貸す人、両方の幸せを考えてリノベーションに頭をひねるREISMだからこそ、両者の満足度も高いのです。そして、住む人・貸す人の間にずっと立っているからこそ、自信をもって言えることがたくさんあるのです。

4-2.建物と住む町のバランスも考えている

REISMは、住んでいる町も、部屋の延長と考えます。その部屋を選ぶ人は「この町にある、この部屋に住みたい」と感じたのだと思うからです。

例えば、浅草周辺のレトロな東京の空気が気に入っている人なら、部屋の中にもその要素が延長しているほうが、居心地が良いのかもしれません。都心のオフィス街から自転車で通える部屋を選んだ人は、早朝や土日に、近所の大きな公園でランニングをするのかもしれません。

こういった、その町に住んでいくことになる人たちの、都会暮らしのワクワクや楽しみを想像しながらリノベーションを考えます。その町と部屋を気に入って、長く住んでくれる人のことを想像し、住む町と建物全体のイメージ、内装と住む人のすべてが、ちょうど良くつながるようにリノベーションを考えています。

だから、REISMのリノベは、お気に入りテーマに沿っていても、やりすぎない・押しすぎない。ちゃんと「自分らしさ」を創り出す空間もバランス良くシェアできるのがREISMのリノベです。

リノベーションはただ、中古マンションの中身を新しくすればいいのではありません。住む人の満足度が高まれば、その部屋を持つ人の満足度も高まる、REISMは、リノベーションを、そう考えるのです。

4-3.ずっとここに住もう！と思える心地よいリノベ

REISMには、ニーズにあった適切なリノベーションをした部屋には、必ず、気に入って住み続けてくれる人が現れるという確信があります。多くの人が一目見たときから気に入ってしまう部屋というのは、実はそうありません。
世の中にあるほとんどの部屋は、どこかで見たことがあるスタンダードな部屋であり、そこに「私」を見つけることは難しく、また、多くの賃貸は自分で手を入れることで大きな出費を招くことがあるため、入居者のほとんどは、インテリア小物でアクセントをつけて、気に入った部屋に巡り合えるその日まで、我慢することになります。
REISMが手掛けるリノベ賃貸は、入居者が最初から気に入ってくれて、住んだ後にも手をかけて長く住み続けたいと思ってくれるような住まい方のお手伝いをします。

また、自分にぴったりなライフスタイルがわからない人向けに、好きなタイプのインテリア以外にも、好みの暮らし方からも探せるようになっているので、何度かREISMのサイトを使って部屋探しをしていると、自分の好みはこういうのだ！というのもわかってきます。そのため、どんな人でも「自分が住みたい部屋」が必ず見つかります。
ずっとそこに住んでくれる、この部屋を必ず気に入ってくれる人のことを想像しながらリノベーションを考え、部屋と部屋探しにも新しい価値を生み出すREISMだからこそ、借主にも貸主にも長期間、大きな満足をもたらしています。

5.まとめ

本記事ではリノベ賃貸に関して以下のようにまとめました。

1. リノベ賃貸物件とは？
2. リノベ賃貸メリット＆デメリット
3. リノベ賃貸物件の特徴　デザインの種類
4. リノベ賃貸のプロだからできること

リノベーション物件の特徴などが全般的に理解でき、中古マンションになぜ、リノベーションをかける必要があるのかなどもご理解いただけたと思います。

適切な部屋に、適切なマーケティングをベースにしたリノベーションをしたリノベ賃貸は、借主・貸主双方の満足度が高い、新しいタイプの不動産活用の方法です。リノベーション・リノベ賃貸などが気になったら、ぜひ、REISMにお声かけください。

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