不動産投資

もし自分が亡くなったらどうなる?不動産オーナーの終活

不動産オーナーにとって「もし自分が亡くなったら持っている不動産はどうなるのか」というのは心配ごとのひとつではないでしょうか。賃貸物件の相続にはさまざまな手続きが伴います。残された家族を混乱させないためにも、事前にどのような準備が必要なのかを解説します。

もし自分が亡くなったらどうなる?不動産オーナーの終活

不動産を誰に相続するのか決めておく

事前に不動産や他の財産を誰に相続するか決めておくと、残された家族を混乱させずに済みます。その準備のためにも、民法で相続の順位や割合はどのように定められているのかを確認しておきましょう。

相続順位

まず亡くなった被相続人に配偶者がいれば、その人には常に相続権があります。その他の相続人の順位は次のようになります。

第1順位 被相続人の子
子が相続以前に亡くなっていた時は孫
第2順位 子がいない時は被相続人の父母や祖父母(直系尊属)
第3順位 子も直系尊属もいない時は被相続人の兄妹姉妹
もし兄妹姉妹が亡くなっていた時は、代襲相続で甥や姪が相続人になれる

上の順位の相続権を持つ人がいない時は、下の順位の人が相続権を持ちます。例えば被相続人に子供がいない場合、第2順位の父母や祖父母が相続権を持ちます。

法定相続分

民法では同じ順位の相続人が複数いる時の、それぞれの相続分を以下のように定めています。

  1. 配偶者と子が相続人の場合、配偶者は1/2、子は残り1/2を人数で割ります。
  2. 配偶者と直系尊属が相続人の場合、配偶者は2/3、直系尊属は1/3です。
  3. 配偶者と兄妹姉妹が相続人の場合、配偶者は3/4、兄妹姉妹は1/4です。
  4. 直系尊属または兄弟姉妹が複数いる場合、それぞれの相続分を人数で割ります。
  5. 代襲相続は被相続人の兄妹姉妹が受けるべき相続分と同じです。代襲相続人が複数いる場合はその相続分を人数で割ります。

遺言書 を書いておくこともできる

自分が亡くなった後に、相続で揉めないよう遺言書をあらかじめ書いておくこともできます。一定の方式に則った遺言書があれば、民法で定められた相続順位や相続分より優先させることもできます。

例えば特定の子にすべての財産を相続したり、まったくの他人に財産を相続したりすることもできます。ただし、遺言が本当に被相続人の記したものか確認できるようにする必要があります。その方法には次の3つがあります。

自筆証書遺言 遺言者が自ら内容と日付を書き署名捺印したものです。
公正証書遺言 公証人が公正証書を作成し、証人2人以上の立会いで各人が署名捺印したものです。
秘密証書遺言 自筆や代筆などで遺言内容を書き、署名捺印したものを封印します。これを公証人と証人2人に本人の遺書であると確認してもらいます。

相続に向けて準備しておくこと

不動産管理をオーナー自らがすべて行っていると、突然亡くなった時に残された家族は詳細がわからず混乱してしまいます。相続の時に困らせないよう、あらかじめ準備しておきましょう。

相続に向けて準備しておくこと

不動産の収支状況や借入金の確認

お金に関することは明確にわかるようにしておかないと、残された家族に大きな迷惑をかけることがあります。特に以下の2点はわかりやすく文章なども添えて、まとめておきましょう。
・収支状況
どの物件からどれくらいの賃貸収入があるか、どのような諸費用がかかっているかを、わかりやすくまとめておきましょう。複数物件を所有しているなら、一覧にしてまとめておくと不慣れな家族でも把握しやすくなります。

所有物件が諸費用を差し引いても利益が出ている場合は安心して相続できます。しかし、収支がマイナスの場合は早急に処分を検討する必要があります。家族が不動産投資に詳しくないようであれば、そうした収支状況や今後の対応も、わかりやすくまとめて残しておきましょう。

・借入先
どこの金融機関からどれくらいの借入があるか、毎月の返済額はいくらか、返済期間はいつまでかなども、一目でわかるようにしておきましょう。また支店名や担当者名も記載し、亡くなったことをすぐに連絡してもらえるようにしておきます。

また、返済用の口座に十分な残高がないと、引き落としができず家族を慌てさせてしまいます。返済用の口座には、できるだけ多めに残高を残しておくことをおすすめします。

  • 収支状況

    どの物件からどれくらいの賃貸収入があるか、どのような諸費用がかかっているかを、わかりやすくまとめておきましょう。複数物件を所有しているなら、一覧にしてまとめておくと不慣れな家族でも把握しやすくなります。

    所有物件が諸費用を差し引いても利益が出ている場合は安心して相続できます。しかし、収支がマイナスの場合は早急に処分を検討する必要があります。家族が不動産投資に詳しくないようであれば、そうした収支状況や今後の対応も、わかりやすくまとめて残しておきましょう。

  • 借入先
    どこの金融機関からどれくらいの借入があるか、毎月の返済額はいくらか、返済期間はいつまでかなども、一目でわかるようにしておきましょう。また支店名や担当者名も記載し、亡くなったことをすぐに連絡してもらえるようにしておきます。

    また、返済用の口座に十分な残高がないと、引き落としができず家族を慌てさせてしまいます。返済用の口座には、できるだけ多めに残高を残しておくことをおすすめします。

管理会社など取引先の確認

家賃の集金から契約の管理、修繕計画まで、管理業務を管理会社に任せているオーナーも多いでしょう。残された家族が不動産投資や賃貸運営に詳しくないなら、この管理会社が最も頼れる存在になります。

担当者にすぐに連絡を取り、今後の不動産経営のアドバイスを求められるよう、管理会社の連絡先や担当者名も忘れずまとめておくようにしましょう。

書類を一箇所にまとめておく

不動産投資に関わる書類はできるだけ一箇所にまとめておきましょう。あちこちに重要書類が散らばっていると、たとえ家族でも探し出すのに時間がかかります。もし、残された家族が不動産投資に詳しくなければ、どれが大切な書類かさえもわかりません。

不動産投資に関わる書類は、相続や売買の手続きの際に必要になります。精神的に疲弊している家族に、さらなるストレスをかけないためにも、すぐ探し出せるところにわかりやすくまとめておきましょう。

納税資金を確保しておく

自分が亡くなったあとにかかる相続税や物件の固定資産税の資金を確保し、その旨を家族に伝えておきましょう。所有資産によっては相続税が高額になることもあり、しかも納税は基本的に現金で支払う必要があります。

不動産は現金化までに時間がかかるため、ある程度まとまった現金をすぐに引き出せるようにしておくと、残された家族は助かるはずです。2015年に改正された課税価格ごとの相続税率 は以下のようになりますので、参考にしてください。

課税価格の区分 税率 控除額
1,000万円以下 1,000万円以下
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

投資物件の相続税対策

相続の際は、現金よりも不動産で相続したほうが節税効果を期待できます。不動産の相続税は、売買相場よりも低い路線価(国税庁の決める相続税評価額)をもとに決められるからです。評価額といっても、リノベーションをしているかどうかなどは影響しません。

また賃貸物件の場合、そこからさらに評価が下げられます。その結果、市場価格の6割前後の評価額になるため、相続税も現金で相続するより抑えられるのです。

収益性の低い物件は事前に売却することも検討

収益性の低い物件は事前に売却することも検討しましょう。収益性の高い物件なら残された家族の生活費支援になりますが、収益性の低い物件を残すと維持管理の手間をかけるだけになる恐れがあります。また、万一赤字になれば負債となってしまうリスクもあります。

そのため、収益性の低い物件は売却し現金化してしまうのも終活の1つの考え方です。たしかに現金化すると相続税は増えるかもしれません。その場合は、毎年110万円の控除枠がある「暦年贈与 」や、婚姻20年以上の配偶者なら2,000万円まで控除される「配偶者控除 」などを使って節税する方法もあります。

不動産を相続することで節税を目指すのも良い方法ですが、残した不動産が家族の負担にならないよう気をつけましょう。

万一の備えができるのはオーナーだけ

不動産投資は資産形成ができるだけでなく、生命保険代わりになったり、相続税対策ができたりと、さまざまなメリットがあります。しかし、不動産オーナーに万一のことがあった時、不動産経営に関わる情報や書類をまとめていないと、残された家族を困らせてしまうことになります。

残された家族がストレスに感じないような状況を整えておけるのはオーナーだけです。その時はまだ先でも、準備はしておいても良いのではないでしょうか。

キーワード: 不動産投資
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