平凡なサラリーマンが不動産投資で準富裕層の仲間入りをはたすには？
準富裕層とは、純金融資産が5,000万円以上ある人たちのことを指します。普通のサラリーマンが準富裕層の仲間入りを果たすためには、まずお金を生み出す仕組みを作ることが重要です。本記事では、サラリーマンに向いていると言われている不動産投資で、準富裕層の仲間入りを目指すためにすべきことを考えます。
準富裕層とは
日本最大手のシンクタンク「野村総合研究所 」によると、準富裕層とは世帯の純金融資産保有額が5,000万円以上、1億円未満の世帯を指します。2017年の推計で準富裕層は322.2万世帯、全世帯の約6.2%を占めています。
純金融資産とは預貯金や株式、債券、投資信託一時払い生命保険、個人年金など、現金化できる資産から借入などの負債を除いたものです。不動産や自動車といった現物資産は別になります。
準富裕層はどんな人たちか
準富裕層の人たちは、「インカムリッチ・プロフェッショナル 」と呼ばれる高収入の専門職の人たちが多いと考えられます。例えば、弁護士や公認会計士、外資系企業の経営幹部、金融機関やIT関連の専門家、医師などです。
こうした職業は非常に多忙で、入ってくるお金を使う時間があまりなく自然と資産が貯まり準富裕層になる人も多いようです。
準富裕層の仲間入りをはたすには、お金を生み出す仕組みを作る
それでは、平凡なサラリーマンは準富裕層となるのは不可能なのでしょうか。たしかに本業の年収が相当上がらなければ、純金融資産を5,000万円以上保有するのは難しいでしょう。しかし、本業以外にお金を生み出す仕組みを作り、その仕組みに稼いでもらえば絶対に不可能というわけではありません。
お金を生み出すと聞いて株式やFXなどを思い浮かべる人もいるでしょう。しかし、それらの投資で大きな資産を築くには、かなりの手間と時間をかける必要があります。常に市場をチェックし取引の手間もかけなければならず、サラリーマンが本業をしながら大きな成果を得るのは難しいでしょう。
ハイリスク・ハイリターンの資産運用であるため、大きな損をしてしまう可能性もあります。また、ある程度大きな額の自己資金が必要になります。
不動産投資はサラリーマンに向いている
本業を持つサラリーマンに最適なのが不動産投資です。不動産投資は賃貸物件を購入して人に貸し、その家賃を収益にする投資方法です。基本的に建物の維持管理は管理会社が行うため、オーナーの手間は最小限で済みます。
建物全体の修繕や清掃、入居者からの家賃集金、クレーム対応なども全てアウトソースできるため、ある意味ほったらかしで済む投資です。また物件購入にはローンが利用できるため、用意する自己資金は少なくて済むというメリットもあります。
ローンは家賃収入から返済すれば、部屋を借りる人がいる限り、本業の収入に手を付けることはほとんどありません。そしてローンが終われば、その後の家賃収入は諸経費を除きすべて資産形成の資金になります。もし定年までに完済していれば老後の年金を補う収入にもなるのです。
1棟投資はサラリーマンには難しい
不動産投資の収益性を示す数値に「利回り」があります。この利回りが区分所有より高い「1棟物件」に投資する方法もあります。これはアパートやマンションの建物全てを購入するもので、部屋数があるため家賃収入が多く、利回りも高いとアピールされています。
しかし建物規模が大きいため、多くの自己資金が必要であり、サラリーマンが副業で始めるにはハードルが高い投資方法です。できるだけ手間をかけず本業に影響しない投資をするなら、マンションの1部屋に投資する区分所有がおすすめです。
サラリーマンはローン審査に有利
不動産投資は株式など他の投資と違いローンで物件を購入できるため、自己資金が限られる人でも始めやすい投資です。もちろん、ローンには金融機関の審査がありますが、サラリーマンは収入が安定しているため有利に扱われます。
一方で自営業者などは、何年も安定した実績を残していなければ返済に不安があると厳しく審査されます。その点で安定した企業に勤めるサラリーマンの方が、リスクが少ないと判断されるのです。
たとえ自己資金が少なくても、安定性のあるサラリーマンにとって、不動産投資は最適な資産形成と言えるでしょう。
本業以外の大きな収入が生活を豊かにする
例えば5,000万円の投資物件を購入し年4%の実質利回りで運用できれば、1年に200万円の収入が得られます。あるいは1億円の物件を同じ利回りで運用できれば、本業以外に年400万円の収益を得ることができます。
年に200万円あるいは400万円の副収入があれば、今よりかなり豊かな生活ができるのではないでしょうか。もちろんローンを返済してからですが、そうした備えがあることは将来の大きな安心材料になると言えます。
売却して純金融資産にできる
不動産はローンを終えた後に売却し、純金融資産にすることができます。もちろん年数がたてば建物価値は目減りしますが、1億円で購入した物件なら準富裕層の目安である5,000万円で売却できる可能性は十分にあるでしょう。
不動産の投資収益をすべて副収入として受け取るにしても、売却して純金融資産を作るにしても、できるだけ早く不動産投資を始めてローンの残債を減らしておいた方が有利です。
まずは都心の中古マンションがおすすめ
初めて不動産投資をするなら、まずは都心の中古マンションでスタートするのがおすすめです。都内の単身者向けワンルーム物件であれば、駅近の有利な条件でも2,000万円台から投資を始められるため安心です。
ただし、十分な賃貸需要が期待できる地域にあり、できるだけ空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。例えば、今後も変わらぬ需要が期待できる23区内や駅から徒歩10分圏内にある物件、差別化されたリノベーションが施されている物件など、空室を回避しやすく家賃が途切れないような物件を選ぶようにしましょう。
都心の中古マンション投資が軌道に乗ったら
都心の中古マンション投資が軌道に乗ったら、さらに投資を拡大することもできます。ローン返済より家賃収入の方が多ければそれを貯え、本業の収入に余力があればさらにそこからも積極的にローンの繰り上げ返済に充てます。
こうして早めにローンが完済できればその物件を担保にローンを組み、新たな投資物件を購入することもできます。しかも早期返済したことは新たな投資の審査で高評価となり、より有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。
複数の投資物件を所有すれば収益をプラス化するサイクルも早まり、一気に準富裕層へ近づけるのではないでしょうか。
不動産投資なら準富裕層が狙える
冒頭の基準によると、準富裕層のさらに上の富裕層は純金融資産が1億円以上です。そこまでになると本格的に事業を起こすなどしなければ、仲間入りは難しいかもしれません。しかし、準富裕層の5,000万円以上は、不動産投資を堅実に行えばサラリーマンでも十分に目指せる領域です。
ただし、不動産投資を成功させる最大のポイントは、何度もお伝えしたようにできるだけ早くスタートし収益をプラス化することです。積極的に不動産のセミナーに参加したり、物件情報を問い合わせたりして、準富裕層への第一歩を踏み出していきましょう。
