「40代では難しい」ではなく「40代だから」不動産投資を始めるべき理由
40代は、子育てや住宅ローンの返済で資金に余裕がなく「不動産投資は難しい」と考える人もいます。しかし、果たしてそうなのでしょうか。
本記事では40代こそ不動産投資を始めるべきであると結論づけていますが、なぜ40代こそ不動産投資を始めるべきなのか、その理由について5つのメリットと40代の方々が知っておくべき注意点などを交えながら解説します。
1.40代で不動産投資を始める5つメリット
不動産投資は自己資金の負担が少なく、40代など家族がいる人が多い世代とってメリットの多い資産形成方法の1つです。まずは、40代で不動産投資を始めるメリットについて見ていきましょう。
1-1.メリット①自己資金が最小限でも始められる
不動産投資は「たくさんの自己資金がある人がやるもの」と考えられがちですが、そんなことはありません。実際には、多くの人が融資を利用して不動産投資を行っています。むしろ自己資金だけで不動産投資をはじめる人のほうが少ないといえるでしょう。
もちろん、自己資金が豊富にあれば借入額を抑えられ支払う利息も少なく済むため、投資の収益性を示す利回りは高まります。
ただ、家族がいると多くの自己資金を投資に充当することは難しいでしょう。また「家族の理解を得ることが難しい」という人も少なくありません。
そうした人におすすめしたいのが最小限の自己資金ではじめられる区分マンション投資です。不動産投資の中でも区分マンションの賃貸運営は、物件価格が比較的安価でより少額の自己資金ではじめることができます。
また、区分マンションへの投資は、一攫千金を狙うような資産運用ではありません。自分たちの老後や家族の将来の備えとして行う意味合いの強い資産形成となるため、家族に応援してもらいやすい点が特徴です。
多額の自己資金を用意できない40代の方々にとって、融資という「他人資本」を活用して始められることは不動産投資の大きなメリットです。株やFXなどでは融資を利用することができず、投資と名の付く手段の中で融資を活用できるのは不動産投資だけです。
1-2.メリット②不動産投資は手間いらずで副業向き
サラリーマンなど本業がある方は、使える時間が少なく不動産投資に多くの手間や時間を割くことは難しいでしょう。さらに家族がいる場合、帰宅後や休日に手がかかる投資では、快く応援してもらえない可能性があります。
しかし、賃貸の不動産投資は入居者対応や建物の維持管理は管理会社へ委託できるため、限られた余暇は家族とゆっくりと過ごすことが可能です。このように手があまりかからない点が「本業がある」「家族がいる」といった人が資産形成で不動産投資を選ぶ理由の1つになっているのです。
公務員は法律によって副業が禁止されていることはよく知られていますが、不動産投資は一定範囲内であれば認められています。その際にも本業に支障が出ないように可能な限り業務を外注化することが条件となっています。
つまり、不動産投資は副業が禁止されている公務員であっても本業に支障が出ないほど外注化が可能であるということです。
1-3.メリット③生命保険の代わりになる
万が一自分が病気や事故で亡くなった場合、残された家族が経済的に困らないかと心配になる方は少なくないでしょう。生命保険は万が一の際に残された家族を経済的にサポートしてくれますが、実は不動産投資にも同様の効果があります。なぜなら融資を利用して投資物件を購入する場合は、団体信用生命保険（団信ともいいます）に加入することができるからです。
団体信用生命保険とは、死亡や高度障害など万一のことがあったときにローン残金を保険金で相殺できる保険です。そのため万一があっても家族にローンが残ることはなく、家賃を稼ぎ続けてくれる投資物件がその後の家族の生活をサポートしてくれるのです。そればかりか、今ではがんと診断されたら保険金が出るといったように生命保険顔負けのスペックを備えた団信もあります。
生命保険であっても一括で保険金を受け取ることは少なくなっており、収益物件から得られる家賃収入と効果は似ています。需要の落ち込みにくい都心の物件であれば将来にわたり家族が家賃収入を得られます。生命保険のように保険金を受け取ったら終わりではなく、不動産投資の場合は賃貸物件としての価値が続く限り半永久的に収入が発生します。
家族を守らなければいけない40代の人こそ、万一の備えとしての不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
1-4.メリット④現役世代から自分年金を作れる
2022年時点で年金がもらえる年齢は65歳からですが、勤務先によっては60歳が定年になっていることもあるため、40代の人が定年してから年金がもらえるまでに空白の期間ができる可能性があります。対策として、iDeCoやつみたてNISAなどで資産を積み立てしていくことももちろん有効です。しかし不動産投資も同じように自分年金として活用することができます。
定年までに自己資金で融資の繰り上げ返済を積極的に行い早期に返済してしまえば、以降の家賃は完全な収入になります。つまり、定年して給与収入が終わった後の年金代わりになるのが賃貸の不動産投資です。老後の不安をより身近に感じる40代の人であれば、なおさら将来の備えとしての不動産投資に目を向けてみてはいかがでしょうか。
近年、FIRE（経済的自立、早期リタイア）に関心を持つ人が増えています。FIREの概念としてよくいわれているのは「年利4％で運用できる資産を持ち、その運用益を中心に生計を立てる」というものです。
FIREではさまざまな資産形成方法が提案されていますが、もちろんその中には不動産投資も含まれています。毎月安定的な収入が入ることはFIREにも適しているので、40代の方々はFIREを視野に不動産投資に取り組むのも有効な方法といえます。
1-5.メリット⑤「ひと財産」を築ける
自分に万一のことがあったら、不動産投資の物件は資産として家族に残すことができます。所有し続ければ家賃収入が続きますが、例えば子どもが大学進学などでまとまった資金が必要になった場合は物件を売却して現金化することも可能です。マンションは耐用年数が長く木造のアパートのように短期間で価値が落ちにくい建物のため、需要が十分なエリアの物件であれば現金化しやすいでしょう。
コツコツと貯金をして資産を増やしていくのも1つの方法ですが、金融機関の融資を利用して物件を購入し、家賃収入を原資に返済していけば他人資本をフル活用して資産形成をすることができます。
不動産投資は資産形成に有効であるとの文言を見聞きすることは多いですが、最大の理由は他人資本を活用できることです。40代という現役世代のうちに「ひと財産」を築くことは、本人の将来や老後だけでなく家族にとっても大きな安心につながります。
2.40代で不動産投資を始める注意点
40代は不動産投資を始める適齢期ともいえる年代ですが、その一方で40代特有の注意点もあります。ここでは40代で不動産投資を始めようとお考えの方が知っておくべき3つの注意点を解説します。
2-1.ローンの借入期間が短くなる可能性がある
一般的に不動産投資向けのローンは最長の返済期間が35年です。ただしこの最長期間は築年数によって変動するので、あくまでも「最長」です。建物には法定耐用年数が定められており、多くのマンションが該当するRC造の建物は法定耐用年数が47年です。
中古物件の購入でローンを組む場合、法定耐用年数から築年数を差し引いた残存年数が最長の返済期間となることが多いため、築20年の中古マンションを購入する場合は47年から20年を引いた27年が最長と推測できます。
こうした返済期間の考え方に加えて、40代の方が注意したいのは完済時年齢です。仮に45歳の方が35年のローンを組むとすると、完済時年齢は80歳です。さすがに65歳の人が35年ローンを組んで100歳まで返済を続けることは平均寿命の観点からも現実的ではなく、こうした事情を踏まえて金融機関は上限の年齢を設定しています。
例えばオリックス銀行の不動産投資ローンは完済時年齢を80歳未満としているため、35年ローンを組むとなると45歳がタイムリミットとなります。
この完済時年齢と、中古マンションの場合は残存年数が加味されるため、40代の方がローンを利用する場合には返済期間が短くなる可能性があります。
2-2.条件によっては団信に加入できないことも
団信とは団体信用生命保険のことで、住宅ローンや不動産投資向けローンなどを利用する際に加入する保険です。万が一借り入れをしている本人が亡くなったり返済不能になったりした場合には、保険金で残債を完済するためのもので、家族などに迷惑をかけないためにも重要な仕組みです。
団信は正式名称が示しているように、生命保険の一種です。既存の生命保険会社が引受会社となり、ローン返済額の一部を保険料として徴収し、万が一の事態が起きた際には保険金を支払うことで残債を完済します。
一般的に生命保険に加入する際には健康状態の審査があり、健康状態によっては加入できなかったり、条件が付けられたりすることがあります。
団信も同様に健康状態によっては加入できないことがあります。40代になると年齢的に持病をもっている方も多いため、健康状態が団信への加入に影響を及ぼし、場合によってはローンそのものを利用できないこともあります。
2-3.突発的なトラブルに備える資金はある程度必要
40代は働き盛りの世代ですが、その一方でさまざまなライフイベントや人生を送る上でのリスクが顕在化する世代でもあります。本人の病気や失業だけでなく家族の病気や失業、事故など、リスクを挙げるときりがありません。
不動産投資には保険効果があるのでリスクに強い一面があるものの、短期的なリスクに対処するための資金的な余裕を持たせておくことは重要です。短期的な資金不足で所有物件を手放してしまうことになると不動産投資だけでなく人生全体の計画も大きく狂ってしまいかねません。
40代で不動産投資に取り組む方は、何か起きても物件を手放さなくても済むだけの現金は手元に置いておきましょう。
3.家族や本業を持つ方は建物タイプ選びも重要
いくら賃貸投資は手間がかからないとはいっても、1棟物件と呼ばれるアパートやマンションを建物ごと購入し運営する不動産投資になると多くの手間や時間が必要となります。
1棟物件では、建物の維持管理はすべてオーナーの責任です。そのため「家賃設定はどうするか」「物件の管理はどこに頼むか」「壊れたところはいつ修理するか」など一つずつ管理会社と相談しながら実行しなければなりません。場合によっては、物件に足を運び自分で手をかけることもあるでしょう。
これに対して、区分マンションは維持管理を管理組合と管理会社が計画に沿って行うようになっているため、部屋の所有者がやらなければならないことは最小限です。家庭や勤務先で中心的な存在として動かなければならない40代の人にとって、負担の少ない区分マンションこそが最善の選択肢といえるでしょう。
「本業に影響を与えない」ことは、すでに解説したように公務員の方々にとっても重要な要素です。公務員以外にも「本業に影響を与えない」ことが副業容認の条件になっている方は、区分マンションを選択するのが得策です。
3-1.依然として堅調さを維持している東京の賃料相場
不動産専門の情報調査会社東京カンテイによる2022年6月16日付のプレスリリースによると、2022年5月の東京都のマンション賃料は1年前の1平方メートルあたり3,262円から3,333円へと緩やかですが堅実に上昇しています。
コロナウイルス感染拡大とそれに伴う緊急事態宣言により景気の低迷が懸念される状況でも、都心の賃貸需要は大きく落ち込んではいないことが把握できるでしょう。しかもこの傾向は7年以上続いており、2016年1月時点では2,567円であったことを考えると堅調さを維持していることがうかがえます。
ただし、都心であっても競合物件の多いエリアもあります。そのため、駅から近いことや部屋が入居者に選ばれやすいリノベーション済みの物件であることなど付加価値を備えた物件を選べばさらに堅実な投資となるはずです。
3-2.高騰する新築よりも安定の中古を選ぶ
賃貸物件の不動産投資では家賃収入がそのまま融資の返済へ充当されるため、現在の生活を極端に変えることは少ないでしょう。しかし都心の新築マンションのような高額物件では毎月の返済額が多くなるため、家賃収入だけで返済することは難しいケースもあります。
2021年には新築マンションの平均価格が6,260万円となり「バブル超え」であることが話題になりました。東京23区に限定すると8,293万円となり、さらに高騰する傾向が見られます。
そのため、例えば中古のワンルームマンションのように人気のあるエリアでも手ごろな金額から購入でき家賃収入で十分に返済できる物件を選ぶことも大切です。自己資金が少なくて済むとはいっても元本が保証されていない投資のため、収支のバランスを確かめながら投資先を選ぶようにしましょう。
4.40代で不動産投資を始めるチャンスは続いている
将来の備えはできるだけ早く行っておきたいものです。ただ家族がいる場合は「なかなか自己資金が必要な資産形成は難しい」という人も多いかもしれません。
しかし不動産投資は、融資を受けてはじめることができる資産形成のため「自己資金は最小限で済む」という点が大きな魅力です。ローンを組むといっても返済原資は家賃収入を充当するため、現在の生活を変えずに投資することができます。
また、万一のときに家族を守る生命保険代わりと老後の年金代わりにもなる安心を手に入れられる点は大きなメリットです。しかも2022年時点でも日本は依然として超低金利が続いており、不動産投資を始めるための資金調達環境にも恵まれています。
信頼のおける不動産会社と相談しながら需要のある物件を選び、今後の人生の備えを不動産投資で考えてみてはいかがでしょうか。
