不動産投資の空室撲滅作戦！鉄板の空室対策7選とリノベーション投資
不動産投資にはさまざまなリスクが付き物ですが、その中でも大敵といえるのが空室リスクです。所有物件に入居者がいなければ家賃収入はゼロになってしまいます。その物件を購入するためにローンを組んでいる場合、家賃が入らなければ返済の原資がないので「持ち出し」になってしまいます。空室が長期化すると賃貸経営全体に影響を及ぼしかねないだけに、空室対策はとても重要です。
本記事では、空室対策の王道ともいえる7つの方法と、物件そのものの差別化が強力な空室対策になるリノベーション投資についても詳しく解説します。
これから不動産投資を始めたいと考えているものの、空室リスクが気になるという方にぜひ知っていただきたい内容です。
目次
1.空室はキャッシュフローを悪化させる
一般的に、不動産投資を始めるには数千万円クラスの資金が必要です。この多額の資金を調達するために金融機関でローンを組んで物件を購入し、入居者が毎月支払う家賃でローンを返済していくケースがほとんどでしょう。
ローンの返済以外にも、管理費や修繕積立金、入居者募集のための営業コストなど、賃貸経営ではさまざまな費用が発生するため、長期間入居者が見つからず家賃が入らない状態が続いてしまうとオーナー自身のキャッシュフローは急速に悪化します。
そこで重要になるのが、空室対策です。空室対策は不動産投資特有のリスク対策なので、最初の物件購入前にその内容や重要なポイントを理解しておく必要があります。
1-1.空室対策とは？
空室対策には、以下の2つの目的があります。
- （入居中の場合）空室にならないようにするための対策
- （空室中の場合）早急に入居者をつけるための対策
不動産投資の理想は、満室経営です。所有している物件の稼働率が100％に近くなればなるほど、賃貸経営は成功しているといえます。空室対策はそのためにあるもので、その内容は多岐にわたります。オーナー自身が努力するべきことだけでなく、オーナー自身の力だけではできないこともあります。
主な空室対策については後述しますが、最大の空室対策は物件選び、つまり物件の購入前から始まっていることも押さえておいてください。
2.最善の空室対策はエリア選定から
空室リスクを最小限に抑えるために最も効果的なのは、好立地の物件を購入することです。地方の物件は地価が安いこともあり利回りの高い物件が多いと思われがちですが、人口の現象に伴って発生する「空き家」が大きな社会問題になっています。そのため地方の物件は空室が発生してしまう確率が高いといえるでしょう。
総務省統計局が2019年に発表した「平成30年住宅・土地統計調査」には、都道府県別の空室率がデータとして公開されています。ここから空室率の高い都道府県をランキングにすると、以下のようになります。
| 順位 | 都道府県 | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 山梨県 | 21.3％ |
| 2位 | 和歌山県 | 20.3％ |
| 3位 | 長野県 | 19.6％ |
| 4位 | 徳島県 | 19.5％ |
| 5位 | 高知県 | 19.1％ |
続いて、民間の調査結果も見てみましょう。不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」が集計、発表している「見える！賃貸経営」より、賃貸用住宅の空室率ランキングです。上記の国の調査と同様に、空室率が高い都道府県を5位まで列挙してみます。
| 順位 | 都道府県 | 空室率 |
|---|---|---|
| 1位 | 福井県 | 30.1％ |
| 2位 | 山梨県 | 28.2％ |
| 3位 | 長野県 | 27.7％ |
| 4位 | 茨城県 | 27.5％ |
| 5位 | 青森県 | 26.1％ |
出典：LIFULL HOME’S 全国の賃貸用住宅の空室率一覧
いかがでしょうか。国と民間では若干結果が異なるものの、山梨県と長野県は両方のランキングに上位ランクインしています。それ以外についても国のランキングで5位以内にランクインしている都道府県はいずれも「LIFULL HOME’S」のランキングでも上位です。
この2つのデータに共通していることがあります。それは、空室率の高い都道府県はいずれも大都市圏ではなく、地方の拠点都市でもないことです。人口減少が進行している地域が多く、それゆえに賃貸需要が低迷していることがうかがえます。
空室対策をする上でエリア選定はきわめて重要ですが、こうした都道府県が地元であったり何らかのゆかりがある人を除くと、不動産投資の候補地としては避けるべきかもしれません。
ただし経験豊富な投資家の中には、地方の物件に投資をして成功を収めている人もいるため、地方物件への投資を一概に否定することはできません。しかし、これから不動産投資を始める人やまだ始めたばかりの初心者は、利回りが低くても首都圏の物件、中でも人口が増加している東京などの大都市やその周辺の不動産に投資することをおすすめします。
また世界的な大都市である東京は、交通利便性や治安、子育てのしやすさなど、さまざまな面でエリアごとに特性があるため、入居者のペルソナをより明確に設定できます。空室リスクを抑えるためには、このようなことに考慮して物件を選ぶ必要があります。
3.空室対策7選！マンションの空室はこれで回避しよう
多くの不動産オーナーが実践している空室対策の中で、特に有効性が高いものを7つ厳選しました。これから不動産投資を始める方、すでに始めていて空室に悩まされている方は、ぜひこれらを実践してください。
3-1.ターゲットを見直す
不動産投資には、入居者という顧客がいます。大都市圏であっても空室リスクとは無縁ではない以上、他の物件との差別化を図る必要があります。顧客である入居者から選ばれやすい物件づくりをするためには、ターゲットとなる人たちを見直すのも1つの方法です。
若い単身者をターゲットにしてワンルームマンション投資をしているものの、空室が多いというケースは少なくありません。物件を購入して賃貸経営を始めた当初は近隣に若い単身者が多くいてマーケットが存在していたのかもしれませんが、その状況が変わったことが空室の原因になっている可能性もあります。
同じ単身者をターゲットにするのであっても、高齢者や外国人労働者など、これまでと違ったターゲットにも対象を広げると入居者がつきやすくなります。ペット不可なのであればそれをペット可にするなど、こうしたターゲットの見直しは全くお金をかけずにできる空室対策なので、現状空室に悩まされている方は検討の価値があります。
なお、大都市圏では単身世帯が増加しており、それは東京でも顕著です。令和2年の国勢調査によると東京都では単身世帯が半数を超えたことが明らかになっており、東京では単身者向けの賃貸住宅需要が高くなると推測できます。大都市圏での物件選びにおいて単身者をターゲットにすることは有効であるといえます。
3-2.入居者側の費用負担を減らす
「お金」の問題は、オーナーだけでなく入居者にとってもきわめて重要です。費用負担がハードルになって賃貸住宅への入居をためらう人が多いのであれば、その費用負担を減らして入居しやすくするのもひとつの方法です。
とはいえ、毎月の家賃はオーナーにとって収支に直結するため安易に引き下げることはおすすめしません。値下げの余地があるのは、敷金や礼金といった入居時にかかる費用です。これなら入居時に一度だけ負担する費用なので、オーナーにとっても影響は軽微です。
3-3.募集広告の掲載内容を見直す
社会情勢の変化により、入居者の物件選びも様変わりしています。特に注目したいのが、ネットを活用した物件選びです。以前は「見てから決める」という考え方の人が多く、できるだけ多くの物件を内見して気に入った物件を選ぶというケースが大半だったのですが、今では不動産ポータルサイトなどで入念に情報をチェックして、ある程度絞り込んでから不動産会社に問い合わせをするという流れが大半です。
こうした状況を踏まえて、ネット上で見ることができる情報の充実は欠かせません。掲載内容が古いもののままになっていると選ばれにくくなりますし、何か売りになるポイントがあるのであればそれを写真や動画などでしっかり伝える必要があるでしょう。これはオーナー自身の努力だけではなく、集客を依頼する不動産会社がネット集客に長けていることも重要です。
3-4.共用部をもっときれいにする
所有物件がマンションなど集合住宅の場合、室内だけが判断材料になるとは限りません。マンションにはエントランスや廊下、自転車置き場などの共用部分があります。こうした部分が散らかっていたり汚い状態だったりすると、内見時に悪い印象を与える恐れがあります。
少なくとも内見の予定がある日はこうした共用部で気になるところがあれば、それを清掃しておくのがよいでしょう。入居者は物件の内部だけでなく、建物や周辺も見ていることをしっかり意識しておくことが重要です。
3-5.内見準備を念入りに行う
内見に来る人は、入居する可能性が高い人です。先ほど解説したように近年ではネットを活用した情報収集を入念に行った上で内見をする人が多く、以前よりも内見に来る人の入居に対する動機は高いといえます。そんな人たちをガッカリさせないようにする努力は惜しまないようにしましょう。
室内がきれいに清掃されていることはもちろん、匂いなどへの配慮も必要です。仕事が終わったあとで夜間に内見に来る人も多いので、暗い時間帯であっても見やすいように照明を使えるようにしておく配慮も好印象です。
家電や家具が最初からついている物件なのであれば、こうしたものについても入居したらすぐに使えることをアピールすることも有効です。入居後の生活をイメージできるようにおしゃれな家具などを置いて演出をすることをホームステージングといいますが、ハイクラス物件であればこうした演出も入居率アップにつながるでしょう。
3-6.仲介会社に働きかけを行う
入居者を募集するのに重要な役割を果たすのが、仲介を担当する不動産会社です。不動産会社にとっても入居者を獲得すると仲介手数料が入るため、重要な収入源です。そのため不動産会社は営業力を発揮して入居者を獲得しようと努力をするわけですが、この「努力」にも質が求められます。
営業力のある不動産会社と日常的に良好な関係を作ることも重要ですし、コミュニケーションをとることで入居率がアップしやすい物件づくりの知恵が得られるかもしれません。また、不動産会社が営業活動をしやすいように広告費用を上乗せしたり、入居者が決まったときの手数料を多めに設定するなどの施策も、不動産会社が努力をしてくれる動機づけになります。
3-7.人気設備や最新設備を導入する
マンションは便利さを追求した賃貸住宅だけに、入居者も便利さを重視する傾向があります。そこで人気がある設備や最新の設備を導入して魅力をアップするのも、有効な空室対策です。
さまざまな調査から人気設備は無料インターネットや防犯設備、浴室の追い炊き機能などであることが明らかになっています。こうした結果を受けて人気設備を導入することで、入居率アップを目指しましょう。
4.リフォームよりもリノベーション
先ほど人気設備を導入することによる空室対策について解説しました。設備面だけでなく、物件そのもののコンセプトを変えて付加価値を高める方法もあります。それが、リフォームやリノベーションです。
リフォームとは「経年劣化した内装や設備を新築時にできるだけ近づけるように復元する小規模修繕工事」のことで、具体的には汚れた壁紙や床材の張り替え、古くなった設備の交換などです。退去後の「原状回復工事」も、リフォームの一つになります。
一方、リノベーションは「住宅に新しい価値を付加するための工事」です。ターゲットとする入居者のライフスタイルを考慮し、部屋を構造から考え直して必要なもの以外はすべて取り払い、住宅に新たな価値を与えます。間取りの変更や共用部分の改造のような、大規模工事になることもあります。
それだけにリノベーションでは物件の抜本的な差別化が可能で、時代のニーズに合わせた物件づくりの自由度はとても高くなります。
4-1.リノベーションとは？
劣化したり破損している箇所を修繕する意味合いが強いリフォームに対して、リノベーションは物件が持つコンセプトそのものを変えて差別化を図るためのものです。とかく画一化されたコンセプトになりがちなマンション物件において差別化を図ることはとても重要で、そのためにはリノベーションが非常に有効な手段です。
4-2.リノベーションのメリット・デメリット
リノベーションにももちろん、メリットとデメリットがあります。それぞれどんなものがあるのか見ていきましょう。
【リノベーションのメリット】
新築物件を購入するよりも低コスト
実際のリノベーション物件を見るとわかりますが、もとは中古物件なのにまるで新築のような美観に仕上げることができます。それは当然で、建物自体は中古でも室内はすべて新しいものに一新されているからです。
新築マンションは市場価格ではなく物件を建築して広告をした費用などから販売価格が決まるため、市場価格との乖離があります。この乖離分は「新築プレミアム」と呼ばれ、どうしても新築物件は高くつきます。
その点、中古物件であれば市場価格で購入できるため、リノベーションの費用を合わせても低コストです。それをニーズに合わせてリノベーションすることで市場価値の高い物件に再生することができます。
投資利回りを高くしやすい
初期投資額が新築よりも低いため、リノベーション物件は新築物件よりも投資利回りが総じて高くなります。利回りが高いことは投資家にとって収入が大きくなるだけでなく、早期に投資金を回収できますし、さらに売却しようと思ったときも利回りの実績値が高い物件は高値で売却しやすくなります。
多様化する入居者のニーズに応える物件づくりが可能
リノベーションの選択肢はとても広く、思いのままの空間を作ることができるといっても過言ではありません。対象となる物件の立地条件からどんな人から好まれやすいかを分析し、そのニーズに応える物件づくりをすることで、さらに集客力の高い物件にすることができます。
マンションを建てたときのコンセプトがいつまでも支持される保証はなく、入居者の価値観が多様化している今の時代では「あとからでもコンセプトを自由に変更できる」というリノベーションのメリットが大きな意味をもちます。
【リノベーションのデメリット】
資金計画に不具合が生じることがある
リノベーション投資の対象は中古マンションです。築年数が経過していることから銀行融資を受けにくい、もしくは条件が不利になる可能性があります。また、リノベーションの費用は工事費用なので不動産投資向けの融資を利用できないこともあるため、自己資金を十分に用意できない人には参入障壁が高くなってしまうかもしれません。
これについて有効な対策は、リノベーション投資に強い不動産会社による融資サポートを受けることです。不動産会社は紹介できる金融機関を用意しているので、こうした「つながり」を利用することで融資を利用できるのであれば、このデメリットは解消されます。
中古物件ゆえの費用がかかることも
中古物件には必ず経年劣化があります。この経年劣化によるダメージがどの程度なのかによって、リノベーション工事の費用は変わります。見えない部分に大規模な修繕を要するような箇所がある場合、費用は高額になってしまうでしょう。また、購入前にそれを見極めるのは難しい部分があります。
このデメリットにも、やはりリノベーション投資に強い不動産会社の存在が意味を持ちます。リノベーション投資のための物件仕入れを専門的に行っている不動産会社には物件を見極めるノウハウが豊富に蓄積されているので、こうした知見を活かした物件選びのサポートを受けるのが無難です。
4-3.リノベーションのメリットを最大化するには物件選びが肝
ここまでの解説で、やはりリノベーション投資であっても物件選びがとても重要であることがおわかりいただけると思います。
しかし不動産のプロではない人がリノベーションに適した物件を選ぶのは至難の業です。そこで活用したいのが、プロの知見です。リノベーション投資に強い不動産会社というカテゴリーがあるので、そういった不動産会社をパートナーとするのが最も確実です。
5.リノベーションが得意な会社を見つけよう
リノベーションに強い不動産会社は、自分たちで見つけた中古物件に最適なリノベーションを行い、付加価値を高めた物件を販売しています。
また将来リノベーションすることを前提に、リノベーションに適した優良な物件を入居者のいる所謂オーナーチェンジの形で販売し、オーナーが賃貸経営を始めた後、適切なタイミングで最良のリノベーションを実施することもあります。
不動産価格が高止まりしている今、高額な新築物件に投資するよりも、価格の安い中古物件を見つけてリノベーションを行い投資するほうが、有利だといえそうです。
最後に、リズムが提案するリノベーション投資について、その特徴をご紹介します。
5-1.リズムが提案するリノベーション投資とは
リズムが提案するリノベーション投資は、当記事で述べてきたリノベーション投資のメリットを具体化したものです。中古のマンション物件を仕入れてそれぞれの物件の立地条件や物件の特性、入居者に支持されやすいコンセプトなどを研究したうえでリノベーションを行い、物件の「仕立て直し」をして市場に投入します。
これによって、競合物件との差別化を図ることができ、入居者に支持され続ける、空室のできない賃貸経営が可能になります。
5-2.「2億件」もの物件情報から最適な物件を提案
不動産投資を成功させるために、ITの活用は欠かせません。リズムは物件の選定においてビッグデータを活用しており、膨大な物件と事例から投資の目的に合致する物件を抽出しています。ビッグデータの規模は2億件にも上り、より多くの選択肢から的確な物件選定を行うことで、リスクを回避しています。
5-3.リズムだから実現できる有利な融資条件
提携金融機関からの信頼を獲得することにより、リズムの物件を購入する方には有利な融資条件を提示することが可能です。中古物件であるがゆえの不利を解消し、不動産投資を始めるための「実現力」を提供しています。
5-4.行列を生む差別化戦略
マンション投資で空室や家賃の引き下げに悩まされるのは、画一的なコンセプトの物件で家賃のたたき合いをしてしまうためです。入居者のニーズは多様化しており、リズムの物件しかないと思ってもらえる物件づくりをすれば、画一的なマンション物件との価格競争に巻き込まれる恐れがありません。
こうした戦略が奏功してリズムの物件は2万人の入居待ち行列となっており、もし空室が発生しても次の入居者をすぐに見つけることが可能です。
6.空室対策の基本は、選ばれる物件づくり
空室対策は多岐にわたりますが、その根本は「入居者に選ばれる物件にすること」です。立地条件による物件選びから空室対策は始まっているので、今だけではなく将来に向けて需要が低下しない好立地の物件を選ぶことがとても重要です。
東京などの大都市圏で今後さらにニーズが高まる単身者向けの物件を提供することは有効なマーケティングですが、その上で物件そのものの差別化や付加価値の訴求が欠かせません。
当記事ではその方法論として中古物件のリノベーションによる差別化を提案しました。リズムはこれまでに多くのリノベーション物件を手がけ、豊富なノウハウを蓄積してきました。これから不動産投資を始めたいとお考えの方にこそ知っていただきたい選択肢なので、ぜひ検討してみてください。
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