リノベーション

不動産投資で絶対に避けたい空室はリノベーションで対策を

不動産投資において最大のリスクは、空室リスクです。特に金融機関でローンを組んで資金を調達している場合、家賃収入が返済資源となるため空室で家賃が入らないと自己資金を持ち出して返済することになります。

不動産が動かない資産である以上、何よりも重要なのは立地です。そしてもう1つ、空室リスクを抑える方法に部屋の価値を高めてくれるリノベーションがあります。本記事では、リノベーションによる空室対策について考えてみましょう。

不動産投資で絶対に避けたい空室はリノベーションで対策を

1.空室はキャッシュフローを悪化させる

一般的に、不動産投資には数千万円クラスの資金が必要です。この多額の資金を調達するために金融機関でローンを組んで物件を購入し、入居者が毎月支払う家賃でローンを返済していくケースがほとんどでしょう。

ローンの返済以外にも、管理費や修繕積立金、入居者募集のための営業コストなど、賃貸経営ではさまざまな費用が発生するため、長期間入居者が見つからず家賃が入らない状態が続いてしまうとオーナー個人のキャッシュフローは急速に悪化します。

賃貸経営が苦しくなって物件を売却しようと思っても、空室物件は「集客力が弱い」と足元を見られてしまい、購入時よりも安く買い叩かれてしまうこともあります。それでも売却できればいいほうで、買い手が見つからないことさえあります。このような事態は、絶対に避けなければなりません。

売却はマンション投資の出口にあたる重要なプロセスで、この売却に失敗しないために事前に戦略を立てておくことを出口戦略といいます。出口戦略で重要になるのが立地条件と、物件そのものの付加価値です。この2つの価値をどう高めるか、順次解説していきます。

2.最善の空室対策はエリア選定から

空室リスクを最小限に抑えるために最も効果的なのは、好立地の物件を購入することです。地方の物件は地価が安いこともあり利回りの高い物件が多いと思われがちですが、人口の現象に伴って発生する「空き家」が大きな社会問題になっています。そのため地方の物件は空室が発生してしまう確率が高いといえるでしょう。

総務省統計局が2019年に発表した「平成30年住宅・土地統計調査」には、都道府県別の空室率がデータとして公開されています。ここから空室率の高い都道府県をランキングにすると、以下のようになります。

順位 都道府県 空室率
1位 山梨県 21.3%
2位 和歌山県 20.3%
3位 長野県 19.6%
4位 徳島県 19.5%
5位 高知県 19.1%

参考:総務省 平成30年住宅・土地統計調査

6位以下には鹿児島県、愛媛県、香川県、山口県、栃木県が続きます。これらの県名を見てすぐにわかるのは、いずれも大都市圏ではないことです。

これに対して首都圏の都県で空室率を見ると、東京都が10.6%、神奈川県が10.8%、埼玉県が10.2%といったように、上位の県と比べると空室率が約半分です。空室率を低く抑えるにはエリア選びが重要で、やはりマンション投資は大都市圏が選択肢の軸になることが見て取れます。

ただし経験豊富な投資家の中には、地方の物件に投資をして成功を収めている人もいるため、地方物件への投資を一概に否定することはできません。しかし、これから不動産投資を始める人やまだ始めたばかりの初心者は、利回りが低くても首都圏の物件、中でも人口が増加している東京やその周辺の不動産に投資することをおすすめします。

また世界的な大都市である東京は、交通利便性や治安、子育てのしやすさなど、さまざまな面でエリアごとに特性があるため、入居者のペルソナをより明確に設定できます。空室リスクを抑えるためには、このようなことに考慮して物件を選ぶ必要があります。

最善の空室対策はエリア選定から

3.リフォームよりもリノベーション

建物や設備といったハード面を改善して、入居者や入居希望者がより住みたくなるような住宅にすることも有効な空室対策になります。そのために行うのが、リフォームやリノベーションです。

リフォームとは「経年劣化した内装や設備を新築時にできるだけ近づけるように復元する小規模修繕工事」のことで、具体的には汚れた壁紙や床材の張り替え、古くなった設備の交換などです。退去後の「原状回復工事」も、リフォームの一つになります。

一方、リノベーションは「住宅に新しい価値を付加するための工事」です。ターゲットとする入居者のライフスタイルを考慮し、部屋を構造から考え直して必要なもの以外はすべて取り払い、住宅に新たな価値を与えます。間取りの変更や共用部分の改造のような、大規模工事になることもあります。

住宅ストックが積み上がって借り手優位となっている賃貸市場では、競合物件への対抗手段が賃料の値下げになりがちです。賃料を下げることにより入居者が見つかって空室が解消しても、物件から得られるキャッシュフローは悪化するため、厳しい賃貸経営を強いられることになります。

こういった値下げ圧力に対抗するためには、リノベーションによって新たな価値を付け加えて家賃を維持する、もしくは賃料を値上げできるような大規模なリノベーションを行う、といったことが必要になるでしょう。

3-1.リノベーションとは?

劣化したり破損している箇所を修繕する意味合いが強いリフォームに対して、リノベーションは物件が持つコンセプトそのものを変えて差別化を図るためのものです。とかく画一化されたコンセプトになりがちなマンション物件において差別化を図ることはとても重要で、そのためにはリノベーションが非常に有効な手段です。

3-2.リノベーションのメリット・デメリット

リノベーションにももちろん、メリットとデメリットがあります。それぞれどんなものがあるのか見ていきましょう。

【リノベーションのメリット】

  • 新築物件を購入するよりも低コスト
  • 実際のリノベーション物件を見るとわかりますが、もとは中古物件なのにまるで新築のような美観に仕上げることができます。それは当然で、建物自体は中古でも室内はすべて新しいものに一新されているからです。

    新築マンションは市場価格ではなく物件を建築して広告をした費用などから販売価格が決まるため、市場価格との乖離があります。この乖離分は「新築プレミアム」と呼ばれ、どうしても新築物件は高くつきます。

    その点、中古物件であれば市場価格で購入できるため、リノベーションの費用を合わせても低コストです。それをニーズに合わせてリノベーションすることで市場価値の高い物件に再生することができます。

  • 投資利回りを高くしやすい
  • 初期投資額が新築よりも低いため、リノベーション物件は新築物件よりも投資利回りが総じて高くなります。利回りが高いことは投資家にとって収入が大きくなるだけでなく、早期に投資金を回収できますし、さらに売却しようと思ったときも利回りの実績値が高い物件は高値で売却しやすくなります。

  • 多様化する入居者のニーズに応える物件づくりが可能
  • リノベーションの選択肢はとても広く、思いのままの空間を作ることができるといっても過言ではありません。対象となる物件の立地条件からどんな人から好まれやすいかを分析し、そのニーズに応える物件づくりをすることで、さらに集客力の高い物件にすることができます。

    マンションを建てたときのコンセプトがいつまでも支持される保証はなく、入居者の価値観が多様化している今の時代では「あとからでもコンセプトを自由に変更できる」というリノベーションのメリットが大きな意味をもちます。

    【リノベーションのデメリット】

  • 資金計画に不具合が生じることがある
  • リノベーション投資の対象は中古マンションです。築年数が経過していることから銀行融資を受けにくい、もしくは条件が不利になる可能性があります。また、リノベーションの費用は工事費用なので不動産投資向けの融資を利用できないこともあるため、自己資金を十分に用意できない人には参入障壁が高くなってしまうかもしれません。

    これについて有効な対策は、リノベーション投資に強い不動産会社による融資サポートを受けることです。不動産会社は紹介できる金融機関を用意しているので、こうした「つながり」を利用することで融資を利用できるのであれば、このデメリットは解消されます。

  • 中古物件ゆえの費用がかかることも
  • 中古物件には必ず経年劣化があります。この経年劣化によるダメージがどの程度なのかによって、リノベーション工事の費用は変わります。見えない部分に大規模な修繕を要するような箇所がある場合、費用は高額になってしまうでしょう。また、購入前にそれを見極めるのは難しい部分があります。

    このデメリットにも、やはりリノベーション投資に強い不動産会社の存在が意味を持ちます。リノベーション投資のための物件仕入れを専門的に行っている不動産会社には物件を見極めるノウハウが豊富に蓄積されているので、こうした知見を活かした物件選びのサポートを受けるのが無難です。

3-3.リノベーションのメリットを最大化するには物件選びが肝

ここまでの解説で、やはりリノベーション投資であっても物件選びがとても重要であることがおわかりいただけると思います。

しかし不動産のプロではない人がリノベーションに適した物件を選ぶのは至難の業です。そこで活用したいのが、プロの知見です。リノベーション投資に強い不動産会社というカテゴリーがあるので、そういった不動産会社をパートナーとするのが最も確実です。

4.リノベーションが得意な会社を見つけよう

リノベーションに強い不動産会社は、自分たちで見つけた中古物件に最適なリノベーションを行い、付加価値を高めた物件を販売しています。

また将来リノベーションすることを前提に、リノベーションに適した優良な物件を入居者のいる所謂オーナーチェンジの形で販売し、オーナーが賃貸経営を始めた後、適切なタイミングで最良のリノベーションを実施することもあります。

不動産価格が高止まりしている今、高額な新築物件に投資するよりも、価格の安い中古物件を見つけてリノベーションを行い投資するほうが、有利だといえそうです。

最後に、リズムが提案するリノベーション投資について、その特徴をご紹介します。

4-1.リズムが提案するリノベーション投資とは

リズムが提案するリノベーション投資は、当記事で述べてきたリノベーション投資のメリットを具体化したものです。中古のマンション物件を仕入れてそれぞれの物件の立地条件や物件の特性、入居者に支持されやすいコンセプトなどを研究したうえでリノベーションを行い、物件の「仕立て直し」をして市場に投入します。

これによって、競合物件との差別化を図ることができ、入居者に支持され続ける、空室のできない賃貸経営が可能になります。

4-2.2億件もの物件情報から最適な物件を提案

不動産投資を成功させるために、ITの活用は欠かせません。リズムは物件の選定においてビッグデータを活用しており、膨大な物件と事例から投資の目的に合致する物件を抽出しています。ビッグデータの規模は2億件にも上り、より多くの選択肢から的確な物件選定を行うことで、リスクを回避しています。

4-3.リズムだから実現できる有利な融資条件

提携金融機関からの信頼を獲得することにより、リズムの物件を購入する方には有利な融資条件を提示することが可能です。中古物件であるがゆえの不利を解消し、不動産投資を始めるための「実現力」を提供しています。

4-4.行列を生む差別化戦略

マンション投資で空室や家賃の引き下げに悩まされるのは、画一的なコンセプトの物件で家賃のたたき合いをしてしまうためです。入居者のニーズは多様化しており、リズムの物件しかないと思ってもらえる物件づくりをすれば、画一的なマンション物件との価格競争に巻き込まれる恐れがありません。

こうした戦略が奏功してリズムの物件は2万人の入居待ち行列となっており、もし空室が発生しても次の入居者をすぐに見つけることが可能です。

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