不動産投資

秋の都道府県地価調査で不動産の価格が下がる?路線価補正も

「不動産投資を始めたい」「すでに始めている」という人にとって、新型コロナウィルス感染症拡大による不動産市場への影響は大きな懸念材料の一つでしょう。過去に起こったバブル崩壊やリーマンショックなどの経済危機では、投資用マンションの発売戸数・件数ともに地価が下がる事態に陥りました。

今回は現在新型コロナウィルス感染拡大が不動産業界に与えている影響や投資家の動向などについて解説しながら、9月の都道府県地価調査で心配される不動産の価格下落の先行調査結果も紹介します。

秋の都道府県地価調査で不動産の価格が下がる?路線価補正も

新型コロナ感染拡大が不動産業界に与えている影響

一般的に株式市場と不動産市場は連動していると言われていますが、過去の経済危機を振り返ると不動産市場に影響が表れるまでにはタイムラグが発生しています。今回も新型コロナウィルス感染症による新規感染者数が増え始めた2020年3月から半年近く経過し、首都圏の中古マンション市場に影響が出てきました。

一方で投資用マンションの動向に関する調査ではまだ影響が確認されていません。そのためこれから市場への影響が懸念されます。

首都圏の中古マンションの動向

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が発表した2020年4月~6月の首都圏中古マンション動向のデータを見てると、首都圏の中古マンション成約件数は6,428 件で前年同期比-33.6%の大幅減となり四半期の減少率としては過去最大となりました。新規登録件数は 4万5,020件で前年同期比-11.2%減となっています。

また2020年4月~6月期の成約単価は、1平方メートルあたり52万4,700円で前年同期比-0.4%と若干減少傾向です。しかし前期対比では-4.5%と大きく下落したことが分かります。

1平方メートルあたりの新規登録単価は57万1,100万円と-1.3%の下落。株価の影響がマンション価格に表れるのは半年後と言われていますが、約半年経過した今期で成約件数・新規登録件数、1平方メートルあたりの成約単価・1平方メートルあたりの新規登録単価のすべてに影響が見られる状態です。

投資用マンションの動向

それでは投資用マンションの市場動向はどうなっているのでしょうか。株式会社不動産経済研究所が2020年8月に発表した首都圏の投資用マンション動向レポートによると、2020年の1月~6月に供給された投資用マンションは75物件、3,484戸と前年に比べて物件数が5.6%、戸数が9%増加しています。

平均価格は3,172万円で前年比比べて4.1%上昇、1平方メートルあたりの単価は121万1,000円で4.9%上昇。中古マンションの動向と異なり新型コロナウィルス感染拡大の影響がまだ反映されていない状態といえるでしょう。なお同レポートで発表された過去約30年にわたる首都圏の投資用マンション発売戸数の推移は以下の通りです。

2020年上半期及び2019年年間の首都圏投資用マンション市場動向

出典:2020年上半期及び2019年年間の首都圏投資用マンション市場動向

バブルが崩壊したと言われる時期は1991年~1993年ですが、発売戸数・件数が底値になったのは1994年~1995年です。同様に2008年9月のリーマンショック時も2年後ごろの2010年が底となっており、景気動向と不動産投資市場にはタイムラグがあることが分かります。

路線価はコロナ禍の影響を受けず、秋の都道府県地価調査で影響が分かる

2020年7月に路線価が発表となりました。路線価とは、1月1日を評価時点として1年間の地価変動などを考慮し公示価格などをもとにした価格(時価)の80%程度を目途に評価された価格です。路線価は相続・贈与時の不動産評価や価値を算出するための指標となる価格であり、市場で取り引きされる価格とは異なります。不動産の価格基準は主に以下の4つです。

  • 相続・贈与時に不動産評価の目安となる「路線価」
  • 市区町村が算定する固定資産税の基準となる「固定資産税評価額」
  • 地価公示法に基づき適正な地価の形成のために国土交通省が発表する「公示価格」
  • 実際に不動産市場で取り引きされる時価を示す「実勢価格」
  • 路線価はコロナ禍の影響を受けず、秋の都道府県地価調査で影響が分かる

    秋の都道府県地価調査に注目

    都道府県地価調査は、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定する調査で9月ごろ発表されます。公示価格の半年後の価格調査であり、半年間の経済動向・不動産市場の動向の影響を受けた地価の変動を示しているのが特徴です。

    秋の都道府県地価調査は7月1日時点の調査となるため、新型コロナウィルス感染症拡大による地価への影響が反映される可能性が高いでしょう。国税庁は2020年9月の発表で基準地価が全国的に大幅に下落した場合、路線価を補正する案を検討しています。路線価補正は2019年10月に発生した令和元年台風第19号、2011年の東日本大震災などで行われ東日本大震災では最大8割減になった地域も存在します。

    今回も相続税・贈与税が減額される可能性があるため、相続税対策に不動産投資を行っている人は特に注視しましょう。

    投資家の動向はどうなるか?

    2020年9月にもし地価の変動があった場合、不動産投資市場にはどのような影響があるのでしょうか。現在の投資家の動向調査をもとに予測してみましょう。一般財団法人日本不動産研究所が発表した2020年4月の「不動産投資家調査」の結果によると、投資用不動産の期待利回りはインバウンドの影響が多い商業施設は全国で横ばい、ワンルームタイプの賃貸住宅の期待利回りも横ばい状態となっています。

    今後1年間の不動産投資に対する考え方のアンケート結果では「新規投資を積極的に行う」と答えた投資家が前回に比べ9ポイント低下し86%。一方「新規投資を当面控える」と答えた投資家は13ポイント上昇し18%となっており、投資家が新型コロナウィルスの影響で「守りの運営」である状態となっていることが分かります。

    先行調査の「地価LOOKレポート」ではすでに影響が

    国土交通省が四半期ごとに主要都市の先行的な地価動向を発表する「地価LOOKレポート」の2020年4~月7月版では、すでに新型コロナウィルス感染症拡大の影響が色濃く出ています。マンションやオフィスの需給バランスに大きな変化は見られていないものの、ホテルや店舗などで売上低下への懸念から一部で需要が減っているのです。

    また不動産鑑定士の「新型コロナウィルス感染症の状況は先行き不透明であり引き続き地価への影響を注視」といったコメントも散見され、改めて地価が予想できない状況に陥っていることが示されています。地価上昇・横ばいの地区数における割合の推移は以下の通りです。

    国土交通省「上昇・横ばいの地区数の割合の推移」

    出典:国土交通省「上昇・横ばいの地区数の割合の推移」

    横ばいの地区が急増し0%~3%未満、3%~6%未満の下落した地区の増加が目立ちます。上昇した地区はわずか1%に留まりました。前回の調査でも上昇した地区が減少し横ばいの地区が増加しましたが、さらに地価の下落傾向が進んでいます。

    「地価LOOKレポート」とは公示価格や都道府県地価調査とは異なり、全国的な調査ではなく地価動向を先行的に表しやすい高度利用地などの地区調査です。そのため実際の結果と誤差が出る可能性があります。しかし不動産鑑定士が調査を行っているため精度は高いと言えるでしょう。「地価LOOKレポート」の結果を踏まえて、2020年9月の都道府県地価調査の結果を注視しておく必要があります。

    コロナ禍だからこそ基本を大事にした不動産運営を

    中古マンション動向や首都圏の投資用マンション動向、地価LOOKレポートなどさまざまなデータをもとに新型コロナ感染症拡大の不動産市場への影響を解説してきました。不動産投資家調査の結果からは、投資家の慎重な姿勢がうかがえます。今後はより一層、地価の下落が見られる地区の情報をいち早く入手し、しっかりと対策していくことが大切といえるでしょう。

    コロナ禍だからこそ収支を把握し、今後のシミュレーションを行ったり損害保険や管理会社を見直したりすることが必要です。経費削減を図る経営を心掛けていきましょう。

    キーワード: 不動産投資
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