新築不動産投資のデメリットと中古不動産投資のメリット
日本では長い間、中古物件より新築物件が好まれる「新築神話」時代が続きました。
今でも、新築の居住用不動産を選ぶ人は多く、投資用不動産でも、これから不動産投資を始めようという人は新築不動産を選ぶ人が少なくありません。新築不動産を販売する不動産会社からの熱心な営業攻勢に負けて、何となく新築を買ってしまう人もいるでしょう。「借りたい人がいるかどうか？」より「自分が住みたいかどうか？」という視点で投資用物件を選んでしまうケースもあります。
しかし、新築不動産には特有のデメリットがあり、中古不動産には新築にはない魅力があります。今回は新築と中古物件を比較しながら、中古物件のメリットについて考えてみましょう。
新築不動産投資のメリット・デメリット
新築不動産投資の最大のメリットは、空室が発生しにくいことでしょう。入居目的で賃貸物件を探す際、多くの人が物件検索サイトを使います。検索で築年数を条件に入れる人は多く、古い物件よりも新築や築浅が好まれる傾向にあります。
空室が発生すると賃料を得られないばかりか、ローンの返済資金に困り、家計を圧迫してしまうこともあります。不動産投資では、「入居者がつきやすい」ということはとても重要なのです。
新築不動産はローンを組む際に担保価値が高く評価されるため、審査が通りやすくなったり、大きなローンが組めたりすることが多く、結果的に自己資金を少なく抑えることができます。
また建物の価値が高いことから、物件価格のうち建物の占める比率が高くなり、その分減価償却費を多く計上できます。物件価格が同じであれば、新築のほうが税額を低く抑えられるケースが多いのです。
一方で新築のデメリットは価格が高いことです。「新築プレミアム」という言葉を聞いたことはありませんか？建築会社や販売会社が利益を確保するため、新築物件の価格は実際の価値よりも高めに設定されており、一度でも入居者が入って中古物件扱いになると、たとえ建物が傷んでいなくても急激に価格が下がってしまうのです。これを「新築プレミアム」と呼びます。言い換えると、新築の建物は価格が高いため利回りが低くなりやすく、資産運用としての効率は良くないということになります。価格が高くなれば、必然的にローンの金額も大きくなります。そこで空室が発生すると、返済に充てていた賃料が入らなくなり、その負担に悩まされることになります。
また新築不動産には入居履歴がないので、将来の入居予測は仮説でしか立てられません。さらに、複数の路線が乗り入れている都心の駅近物件のように、生活する上で利便性が高く好立地な場合を除いて、売却価格は購入価格よりもかなり下がることが多いです。
新築不動産投資の営業が過激化する理由
意外にデメリットも多い新築不動産投資ですが、それでも新築物件を購入するオーナーが多いのは、不動産会社による広告や営業攻勢が盛んだからでしょう。携帯電話に営業電話が突然かかってきて、新築物件への投資勧誘を受けるといったことも珍しくありません。
2019年は、「老後資金2,000万円不足」が話題になりました。これによって資産形成に関心を持つ人が増えていることも、勧誘の営業電話が増えている理由のひとつでしょう。新築不動産投資で大きな成功を収める人もたくさんいるため、それが悪いわけではありません。しかし、それだけ営業コストをかけているということは、その費用は物件価格に転嫁されているということなので、注意が必要です。
まずは敷居が低い中古不動産投資がおすすめ
資産形成に真剣な人にとって、中古不動産への投資は魅力があります。賃貸市場において、新築物件の人気は続くでしょう。しかし、全国から人口流入があり賃貸物件のニーズが高い東京のようなエリアであれば、価格が低く新築よりも利回りが高くなりやすい中古不動産もおすすめです。少ないリスクで不動産投資にチャレンジできるからです。
また、中古不動産にはリノベーションという切り札もあります。簡単に言えば、中古不動産と新築不動産の「いいとこ取り」ができるのです。新築物件よりも購入費用が安く、リノベーションによって最新のデザインと設備を備える「リノベ物件」は賃貸市場でも人気があるため、強気の家賃設定ができます。
そもそも建物の躯体は基本的に寿命が長いため、欧米では建物のメンテナンスをしながら価値を高め、長く使われるのが一般的です。新築物件への投資は利回りが低いとはいうものの、新築を好む人たちからの需要が期待できるため、気持ちの上では安心感が得られるかもしれません。しかし、上述した通り、中古物件のメリットを上手に享受できれば、より安定した家賃収入と高い利回りを確保できる可能性が高まるでしょう。中古不動産のリノベーション物件を選択肢に含めて、不動産投資を検討することをおすすめします。
