人口減少時代に空室対策は待ったなし。運用開始後にできる対策とは
2013～2017年ごろにかけては賃貸住宅が高い水準で供給されたことから、首都圏では空前の借り手市場が続きオーナーにとっては厳しい状況が続いてきました。ここ数年でようやく落ち着きを取り戻している傾向ですが、その一方で日本は人口減少時代に突入し、今後は借り手不足に悩まされる局面を迎えるかもしれません。
私たち不動産投資家が安定した賃貸経営を継続していくには、これからどういう対策が必要なのでしょうか。一番の問題は空室率を下げ、絶えず入居者を確保した状態を維持していくことでしょう。ここでは不動産オーナーが今からできる空室対策について考えてみましょう。
内覧があって契約がない理由
入居を検討している人が内覧の後に「断り」を入れてくることは珍しくありません。彼らは一般的に複数の物件を同時に見て回っているので比較・検討の結果、物件が選ばれないことがあっても不思議はないでしょう。断りの理由はさまざまでしょうが、選ばなかった理由をあえて冷静に、そして客観的に考えてみることも必要です。
最も考えられるのは「不動産会社やネットで見た物件の写真と実際の物件に大きなギャップがある」というケースでしょう。こうしたギャップは事前に解消できますので、前もって対応しておくと良いでしょう。物件の撮影方法によって写真は実物よりもきれいに見えることもありますので、日頃から共用部分や外壁で汚れているところは丹念に清掃し、きちんと整理しておく必要があるでしょう。
郵便受けやエレベーター、エントランスなどは、普段から丁寧に清掃してくれる管理会社を選ぶことも重要になってきます。また築古物件なら清潔感のある部屋に演出する方法もあるでしょう。照明や家具、観葉植物などの小物で演出することも効果的です。
置いた家具や小物は入居者にそのままプレゼントすると喜ばれるでしょう。全国賃貸住宅新聞（2018年10月15日）によると「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる単身者ランキング」で2017年には圏外だった「備え付け家具・家電」が2018年には4位に入っています。
賃料の見直しも
消費税増税や年金問題などを背景に将来に対する不安を抱える人が増える中、出費の中で大きな割合を占める家賃にお金をかけたくない人もいるのではないでしょうか。「築年数が古い」「階層が低い」「駅から遠い」「日当たりが悪い」「騒音が大きい」などのデメリットを抱えた物件では家賃交渉をしたい入居希望者もいるはずです。
例えば数ヶ月のフリーレントをつけたり敷金や礼金をカットしたりして、入居時の負担を減らしてあげると効果的でしょう。入居希望者によっては、数千円程度の家賃減額を内覧時に口頭で伝えると入居の決断を後押しすることもあるといわれています。
ネット環境を整備
水道、ガス、電気と並んでインターネットの接続環境も生活インフラの一つとなっています。先述したランキングでは、単身者部門で4年連続、ファミリー部門で3年連続の1位は「無料のインターネット設備」でした。若年層はテレビよりもYouTubeや動画配信サイトでビデオを視聴する人が増えている傾向にあるため、情報収集も新聞やテレビよりもインターネットを使う人が多くなっているのです。
インターネット環境の「インフラ化」は、当然の流れといえます。先述のランキングのタイトル通り「家賃が高くても入居者が決まる」のですから“先んじるが勝ち”といえるのではないでしょうか。
ペット、楽器などターゲットに合わせて条件緩和を
長期間、ひとりの入居者に部屋を使ってもらえると賃貸経営は安定します。その際、できる限り部屋を汚さず大切に使ってもらえることがオーナーにとっての希望でしょう。また入居者にとっても退去時に原状回復費がかさまないことが最大の関心事です。しかし、従来の「賃貸住宅の場合は持ち家よりも制限される」という考え方を思い切ってやめてみる方法もあるのです。
近年のペットブームはすっかり定着しています。本当はペットと暮らしたいのにペット禁止の賃貸住宅に住んでいるため、あきらめている人たちもいるのではないでしょうか。例えば「ペットOK」というように入居条件を緩和することで、そうした人たちへの訴求力は一気に高まるでしょう。日本でペットOKの物件は、まだまだ少ないのが現状のようです。
裏を返せばそれだけ希少価値が高いということですから、物件の古さや立地の悪さなどの悪条件もカバーしてくれることも期待できます。他にも防音にリノベーションすることで、ピアノやギターなどの楽器を演奏したい人や音大生のように日常的に練習が必要な人をターゲットにすることも可能です。
このようにオーナーができる空室対策は多岐にわたります。これまで賃貸経営の常識とされていたことでも時代のトレンドやライフスタイルに合わせて柔軟に変えていくことも必要になってくるかもしれません。
最後になりますが、これから不動産投資を始める人は最初から空室率の低い物件に絞って投資プランを立てると良いでしょう。都心に近く駅近でアクセスの良い物件は、築古の物件でも学生や社会人から人気が高く、結果的に空室率も低いと言われています。まずは信頼できるプロの不動産会社をパートナーとして見つけてアドバイスを受けながら、自分なりの投資プランを立ててみてはいかがでしょうか。
