不動産投資

副業の不動産投資は法人化するべきなのか、それともするべきではないか?

副業で不動産投資をしている人の中には、法人を設立して法人名義で不動産を所有している人もいます。「法人化すると税金などが有利になる」と一般的にいわれていますので、不動産の法人化に興味がある方も多いかもしれません。しかし、不動産投資において法人化はどういった行為なのでしょうか。これらを知らないまま、法人化に取り組むのは危険な行為です。

ここでは、「どういった場合に、法人化のメリットが得られるのか」「デメリットや注意点は何なのか」について解説します。

副業の不動産投資は法人化するべきなのか、それともするべきではないか?

不動産投資の法人化とはそもそもどういうことなのか?

これから不動産投資を始めようという人の多くは、自分の名義で物件を購入し、そのまま賃貸しようと考えているでしょう。不動産投資では、自分が直接物件を購入する方法以外に、自分が株主である法人を設立し、法人名義で物件を所有する方法もあります。法人化すると税金面の優遇を受けられる場合があるので、特に不動産投資の規模拡大を考えている人には大きなメリットといえるでしょう。

その一方で、法人設立や既に持っている不動産の法人への移転には、法人化の手間に加えて登記などに必要な諸費がかかるなど、法人化に伴っての問題もあります。そのため、副業で不動産投資をしている人が法人化を行うべきかどうかは、慎重に見定めなければなりません。

不動産投資の法人化とはそもそもどういうことなのか?

法人化した場合に得られるメリット

まず、法人化のメリットについてみていきましょう。いちばん大きなメリットは、法人化すると税金が所得税から法人税に変わることです。つまり、法人税は所得税(住民税含む)と比較して、最高税率が低いことになります。具体的には、所得税の最高税率は、住民税と合わせて約55%になりますが、法人税は約29%です。

また、所得税の税率は累進課税制度が採用されており、所得が少額の場合は適用される税率は低くなりますが、所得が多くなるにしたがい、適用される税率は大きくなります。そのため、不動産所得が少ない場合は法人化する必要もありませんが、所得が多くなってきた場合、税金面でのメリットが大きくなるのです。

さらに、税金に関する法人化のメリットは適用税率以外もあります。例えば、家族を法人の役員にして役員報酬を支払うことで、所得の分散効果が期待できるでしょう。その家族に他に収入がない場合、報酬を一定の範囲に抑えて、適用税率を下げれば大きな効果が得られます。他にも、法人で不動産を所有すると経費の適用範囲が広がる点もメリットです。具体的には、所有する不動産を売却するような場合、個人では不動産の売却損が発生しても他の所得と損益通算ができません。しかし、法人の場合は不動産所得や、他の事業の所得との損益通算が可能です。

また、赤字が相殺しきれなかった場合、その後の9年間は繰越欠損金を利用して、来期以降の黒字所得を相殺することができます。

必ずしも法人化が良いとは限らない

このように法人化にはメリットがありますが、必ずしもすべての不動産投資家におすすめできるものではありません。むしろ、副業で取り組もうとしている人には、おすすめできない場合が多いかもしれません。まず、不動産所得がそれほど大きくなく適用税率が住民税と合わせても、法人税実効税率の約29%を超えない場合、法人化するメリットがない可能性があります。

また、所得税・住民税でメリットが得られるとしても、法人化することで新たに発生する費用負担を上回るメリットが生まれるかどうかを、きちんと検討することが必要です。法人設立のためには、登記などで約25万~30万円の費用が発生しますし、黒字か赤字かに関係なく年間で最低7万円(資本金1,000万円以下従業員50人以下の場合)の法人住民税が発生します。

また、初めから法人として不動産投資をしている場合はいいのですが、途中で法人化する場合は所有権を法人に移転させる際、新たに税金や登記関連の費用が発生するので注意しましょう。なお、個人であれば税引き後の所得はどう使おうと自由ですが、法人の場合は事業所得になり個人の自由にはできませんので、事業資金として使用することになります。

個人的な支出に使えるのは、役員報酬として受け取ったお金だけです。このように不動産の法人化は、さまざまなメリットとデメリットがあります。そのため、注意点を踏まえてじっくりと検討してから、法人化するかを決定しましょう。

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