不動産投資

不動産投資の魅力は長期にわたる安定性

「老後の生活のためにも、そろそろ資産運用を始めようか……」そう考えて、インターネットなどで調べてみるとさまざまな金融商品があります。しかし、それを見て何が良いのか迷ってしまう人は多いのではないでしょうか。

投資といえば株やFXを連想する人が多いと思いますが、最近では暗号資産(仮想通貨)の投資で儲けている人がいるらしいといったように断片的な情報を見聞きして、さらに自分に合うものはどれなのか、わからなくなる人もいるでしょう。

しかし資産運用は、その目的やリスク許容度で何に投資をすべきなのか、だいたい決まってきます。そのなかで、本記事では不動産投資を紹介します。不動産投資の基本からその魅力、そして他の投資と比べて具体的にどんなメリットがあるのかについて知っていただき、投資先選びの判断材料にしていただければ幸いです。

1.他の投資と比較した場合の不動産投資の魅力とは

不動産を購入して、所有した不動産で家賃収入や売却益といった収益を狙うのが不動産投資です。不動産投資ではほとんどの場合、銀行や信用金庫、ノンバンクといった金融機関でローンを組んで物件を購入することになります。そのため頭金などの初期投資は小さく、手元にキャッシュを残しつつ月々の家賃収入からローンを返済していくことになります。

ただ、決して小さくない額のローンを組むリスクに見合ったリターンを、不動産投資で得られるのでしょうか。不動産以外の代表的な金融商品、例えば、株・FX(外国為替証拠金取引)や、個人年金保険、定期預金などと比較しながら、不動産投資の魅力を考えてみましょう。

株やFXは、短期間で大きな収益を生む可能性のある金融商品です。しかも、不動産投資と同じように運用資金の全額ではなく一部を用意するだけで、大きな金額の運用が可能になります。そのため投資効率が高く、大きな利益を狙える点が魅力です。

しかし、自分ではどうすることもできない、景気や為替の動きに左右されます。そのため、不確実性が高い金融商品でもあるといえるでしょう。

その点、不動産投資の場合は、物件から得られる収益が短期間に大きく上がる可能性は低いですが、何かの拍子に大きく下がるようなリスクも小さく、安定した収入が見込めます。また、株やFXよりも将来の予測がしやすいので、リスク回避策を事前に打てる余地が大きいメリットもあります。

例えば、不動産投資で考えられる最大のリスクは、空室が長期にわたることや、家賃滞納により収益がゼロになることですが、これらは需要の高い、好立地の物件を選ぶことや家賃保証会社を入れることなどの有効な対策があります。

定期預金や個人年金保険の場合は、受領年齢に達したり、運用期間が終了したりするまで、毎月保険料や積立金を払い続けることになります。また、その間は収益を得ることができません。

そして、受領後は貯めた資産を少しずつ取り崩すことになります。公的年金と組み合わせるので、十分な年金額や貯蓄額がある方は日常生活を送るうえでの問題はないかもしれません。しかし、大きな病気にかかってしまったり、不測事態に陥ってしまったりした時のことを考えると、限りがある資金では少し不安になるのではないでしょうか。

その点、不動産投資の場合は、ローンは家賃収入から返済できますし、資金計画を入念に立てておけば毎月少しずつでも収益を得られます。また、完済後には不動産がそのまま資産として手元に残り、引き続き家賃収入が入るため、年金のように安定した収入を得ることができます。貯蓄の取り崩しはいつかお金が尽きてしまいますが、収益不動産は入居者が付く限り資産を取り崩すことはないため、半永久的な収入モデルを構築できます。

このように、老後でも継続して収益を上げられる点が、不動産投資の大きな魅力の一つです。ちなみにこうした不動産投資のメリットは「年金効果」や「保険効果」と呼ばれています。これについては次章で詳しく解説します。

2.不動産投資の具体的な5つの魅力

不動産投資には、他の投資や資産運用にはない魅力があります。ここではその魅力を5つに整理して解説します。いずれも不動産投資を始めるうえで必須となる知識なので、これらを理解してしっかりとメリットを享受してください。

2-1.不労所得を得られる

所有している不動産から得られる家賃収入は、いわば不労所得です。もちろんその収入を得るためにさまざまな作業が必要になりますが、最初に仕組みを作ってしまうと以降は中長期的にわたって不労所得に近いような収入が得られるのは、不動産投資の最大の魅力でしょう。

購入する物件によっては家賃収入のほとんどがローン返済に回ってしまうこともあります。それだと不労所得がないと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。

家賃収入でローンを返済することができれば、いわゆる他人資本で不動産を手に入れることができるので、やはりこれも不労所得です。ローン返済が完了したあとからは返済義務がなく、家賃収入がそのままオーナーの不労所得となります。

2-2.レバレッジをかけられる

レバレッジというのは、「てこの原理」のことです。少ない金額で大きな規模の投資が可能になることを「てこの原理」になぞらえている ことから、レバレッジと呼ばれています。不動産投資では多くの場合、物件購入価格の全額を投資家が負担することはありません。一部を自己資金として用意するだけで大半は金融機関からの借り入れで調達します。

もちろん借り入れは返済の必要がありますが、家賃収入をローン返済に充当して完済することができれば、実質的に自己資金だけで不動産を手に入れたことになります。自己資金分だけで投資を始められるため投資効率が高く、このことは不動産投資のレバレッジ効果と呼ばれています。

なお、レバレッジの概念は他の投資にもあります。FXやCFD、先物取引などでは証拠金と呼ばれる投資資金の一部を預け入れることで大きな規模の運用が可能ですし、株式投資でも信用取引を利用すれば自己資金に対して約3.3倍までの運用が可能 です。

それならレバレッジ効果は不動産投資だけのものではなく魅力とはいえないのでは?と思われるかもしれませんが、これらは同じ「レバレッジ」という名称でも仕組みが全く異なります。

不動産投資のレバレッジは中長期的に所有し、そこから収入が得られる資産をローンという他人資本を組み入れながら運用します。

それに対して株の信用取引やFXなどのレバレッジは、「手持ち資金よりも大きな規模の投資をして大きな利益を狙う」ためのものです。手持ち資金が10万円の場合、国内FXであれば25倍までのレバレッジをかけることができる ため250万円分の投資が可能になります。

ただし、思惑どおりのトレードになれば大きな利益を手にすることができますが、相場が逆の方向に動いてしまうと大きな損失につながるリスクがあります。

ギャンブルで例えるのは語弊がありますが、賭け金を大きくするためにあるレバレッジと、他人資本を活用して資産を購入し利益を積み上げるのとでは、大きく意味合いが異なることがおわかりいただけると思います。

2-3.投資対効果が高い

先ほど解説したレバレッジ効果を得ることにより、不動産投資は自己資金に対する投資効果が高くなるメリットがあります。

例えば物件価格が3,000万円の区分マンションに投資をする場合、本来であれば3,000万円+諸経費が必要になるところですが、自己資金1割でローンを利用できるのであれば300万円の自己資金だけを用意して残りはローンで調達して物件の購入が可能になります。

ローンで調達した資金は他人資本なので、大部分を他人資本で調達しながら満額の家賃収入が得られることから、投資効率がとても高くなるのです。

不動産投資には、CCRという指標があります。これは「Cash on Cash Return」の略で、日本語では自己資本収益率と訳されます。ローン調達分を含む投資額全部ではなく、自己資金だけで収益率を算出する指標 です。

先ほどの例では300万円が自己資金なので、この300万円でどれだけの収益を上げられたかがCCRによって求められます。CCRの計算式は、以下のとおりです。

(年間収益 ÷ 自己資金) × 100 = CCR(%)

仮に先ほどの例で挙げた3,000万円のマンションで毎月10万円の家賃、つまり毎年120万円の収益が得られているとすると、CCRは以下のようになります。

(120万円 ÷ 300万円) × 100 = 40%

CCRが40%だと3年目で早くも自己資金の全額を回収できることになるため、とても優秀な投資効率です。同条件であっても自己資金が少なければCCRはさらに高くなるので、不動産投資は「いかに収益を上げるか」だけでなく「いかに自己資金を効率よく回すか」も重要であることを知っておいてください。こういった概念があるのも、不動産投資には高い投資効率という魅力があるからです。

2-4.年金や生命保険代わりになる

不動産投資の年金効果や生命保険効果は、不動産会社などのサイトを見てもよく登場する言葉です。不動産投資では不労所得に近い家賃収入が入り続け、それが定年退職後も変わることはありません。つまり現役世代のうちに不動産を購入しておけば老後の年金代わりになる、というわけです。

もう1つの生命保険効果についても同様で、保険料を支払うくらいなら不動産を購入して家賃収入が入り続ける仕組みを作っておけば、不動産の持ち主(一家の大黒柱となる人)に万が一のことがあっても、家賃収入が働けなくなった本人や家族の生活を支えます。

しかも不動産投資のためのローンでは多くの場合、団信(団体信用生命保険)といって生命保険の加入がセットになります。ローンの返済をしている本人が返済不能になったときに保険金で残債を完済するための仕組み なので、不動産投資ローンを組むと自動的に生命保険に加入したのと同じことになります。

2-5.相続税対策になる

あくまでも概念だけを理解していただくために簡単に解説すると、相続時の財産は現金で持っておくよりも不動産のほうが評価額は少なくなります。これにより、課税対象額が少なくなることで相続税の節税対策になる、という仕組みです。

現金だと流動性が高く今すぐにでもさまざまな用途に使うことができますが、不動産だとそこまでの流動性はありません。相続財産の評価ではその点が考慮されるため、現金と比べて評価額が少なくなるのです。

しかも、不動産投資に供している物件には借主がいるため、貸主であるオーナーの権利は制限されます。その点も評価されるため、不動産投資をしている人は所有している不動産の価値によっては課税対象額を控除額が上回り、相続税が無税になる可能性もあります。

3.収益の安定性を高めるには、リノベーションが有効

不動産投資では、オーナーチェンジの場合など投資直後から収益があり、それが長期にわたって安定的に得られます。しかし「何十年も経って物件が古くなると、入居者が入らなくなるのではないか」と心配する方も少なくありません。

築年数が古くなると家賃も徐々に下がり、収益力が落ちてしまうのは自然なことです。しかし物件が古くなったとしても、空室や家賃下落を防げる方法があります。

大前提として、賃貸ニーズが高く安定している大都市部の物件のように好立地の物件を選ぶ必要がありますが、入居者募集・マーケティングに強い不動産会社が周辺の相場に見合った家賃で募集すれば、古い物件でも空室が何ヵ月も続くことはありません。また、物件をリノベーションすることで、収益力を改善することができます。

パートナーとなる不動産会社がリノベーションなどに詳しければ、人気の間取りや内装のトレンドを常に把握しているので、的確なリノベーションを施すことができるでしょう。不動産投資は事業経営に近く、他の金融商品とは異なりあなたの経営努力次第で長期にわたって安定的に収入を獲得できるのです。

3-1.リズムのリノベーション投資

所有物件の集客力を維持するための有効な手段として、リズムはリノベーション投資を提案しています。画一的なマンションの価値だと築年数による家賃の下落や、類似物件との家賃の「叩き合い」が避けられません。

このような消耗戦ではなく、他の物件と差別化されたコンセプトをリノベーションによって実現し、そのコンセプトに共感する人をターゲットにするのがリノベーション投資の考え方です。

部分的なリフォームではなく、物件の間取りそのものからコンセプトを反映する全面リノベーションを行うことでオンリーワンの物件を創造します。そのコンセプトやデザインを好む人にとっては比較対象がなく、家賃の引き下げ競争をしなくても安定的に入居者を確保することができます。

4.不動産投資をはじめるなら「都心中古×リノベーション」

リノベーション物件のベースになるのは、中古のマンション物件です。その中でも都心物件や都心からのアクセスが良好な好立地物件が軸になります。理由は、築古になって建物が劣化しても立地条件が劣化することはないからです。

築年数が古くなって集客力が低下したのであれば、リノベーションによって価値を再生すれば集客力も再生することができる、これがリズムの提案する「都心中古×リノベーション」の不動産投資です。実際にこうして生まれたオンリーワンの物件はいずれも高い入居率を維持しており、安定的な不動産投資に向けた重要な選択肢となっています。

不動産投資の「わからない」を「やってみたい」に
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