不動産投資

「一般媒介」と「専属媒介」の違いとは

不動産投資のために購入した収益物件。オーナーのタイミングで、いつか売却するときがやってきます。不動産会社に売却の仲介を頼む場合、締結する契約は大きく分けて「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の二種類に分かれます。この二つはどんな契約でどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。また、サラリーマン投資家の場合、どちらがいいのでしょうか。

一般の仕組み メリットとデメリット

一般媒介契約は、契約を締結する不動産会社は何社でもOKです。また、売却先は自分で見つけてもOKです。不動産会社の売却活動について、依頼者への業務報告は義務づけられておらず、不動産業者専用の物件売買情報サイト(レインズ)への登録義務もありません。

メリットは販売経路が広くなるので、早期に好条件の買い手が現れる可能性があることです。ただ、逆に言うと、業者にとっては広告費をかけても売却活動が無駄に終わる可能性があるので、売却に消極的になる可能性があります。しかも、レインズに登録しなくてもよいので、かえって業者の目に触れる可能性が低くなってしまうこともあります。さらに、依頼した複数の業者間で売却条件をそろえ、内覧者のスケジュールを自分で調整しなくてはならないため、忙しい人にとっては負担になります。

専任の仕組み メリットとデメリット

専任媒介契約は、締結する不動産会社が1社に限られます。売却先は一般と同様、自分で見つけてもOKです。一般との大きな違いとして、業務報告が2週間に1回以上の頻度で義務づけられていること、媒介契約締結日から7営業日以内に、レインズへの登録義務があることです。専任媒介契約よりも制約が厳しい専属選任契約(自己発見報告は禁止、報告頻度は1週間に1回以上、レインズへの登録は5営業日以内)もあります。

メリットは売却依頼先がひとつの不動産会社に絞られているので、仲介手数料が確実に見込めるため、不動産会社は安心して広告宣伝費が計上できて、売却活動が積極的に行えることです。場合によっては、売れにくい物件でも、水回りの清掃や居室のクリーニングに加え、家具や小物を使ったインテリアコーディネートで、モデルルームのように演出するホームステージングまで無料で行い、売却しようとする業者もいます。一方、デメリットは、販売経路が一般よりも狭くなってしまうことでしょう。

「両手仲介」と「囲い込み」

これまでの説明だけ読むと、「専任がよさそう」と感じる人が多いのではないでしょうか。ただ、落とし穴もあります。不動産業界の悪しき商慣習で「囲い込み」という行為が行われる可能性があるということです。

また、不動産業者は預かった売却物件の買主を自社で発見して仲介した場合、仲介手数料を売主と買主の双方から受け取れます。これを「両手仲介」といい、買主側に不動案会社がついている場合と比較して、仲介手数料は単純に2倍になります。このため、当然のことですが、売却物件を預かった業者は、可能な限り自社で買主を探そうとします。その結果、物件情報を積極的に市場に出さないという矛盾した行動に陥りがちなのです。これは中小零細だけでなく、大手の不動産業者でも起きているのが現実です。

売主は囲い込まれないために、積極的に売却活動の進捗状況を具体的かつ詳細に確認するようにしましょう。きちんとした不動産会社であれば、売主側の要請がなくてもきちんと報告してくれます。もし反応が遅いようであれば、手数料など一切かからないので媒介契約を早急に打ち切り、ほかの不動産会社に依頼しましょう。

信頼できる業者に専任でまかせる

結論を言えば、「囲い込み」をしない信頼できる業者に専任でまかせるのがベストということになります。信頼できる業者とは、不動産の仲介手数料の規定を包み隠さずに説明し、依頼者にメリットがない限り、両手仲介をしないと言ってくれる業者です。不動産会社の仲介手数料は「物件価格の3%プラス6万円」と規定されていますが、これは宅建業法で定められた「上限価格」であり、実は業者のさじ加減で割引も可能なのです。

いますぐ売りたい、1円でも高く売りたいという売主の要望を実現しようとせず、両手仲介のために、自社で見つけることを優先したり、「安値でしか買わない」という自社の顧客のために、売却価格の値引き交渉をしてきたりする業者も、売主側にしてみると信頼できないでしょう。こうしたことは、不動産会社について調べることで、ある程度、事前に把握することができます。納得して売却できるように、信頼できる業者をしっかり探すようにしましょう。

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