COLUMN

不動産投資コラム

都道府県別「人口の増えるところ、減るところ」

日本の少子高齢化は深刻です。テレビや新聞、雑誌などでも頻繁に取り上げられており、「話題にならない日はない」といっても過言ではありません。少子高齢化が直接的に影響をおよぼすのは、介護負担や年金給付ですが、実は不動産投資にも大きな影響をおよぼします。土地の供給には限りがあり人口増加が続けば、不動産価格に上昇圧力がかかるでしょう。逆に人口減少が続けば、下落圧力がかかります。

そのため、少子高齢化で人口減少期にある日本において、他の金融商品を比較すると、不動産は不利な投資対象と感じる人もいるでしょう。しかし、決して日本の不動産のすべてが、「もうダメだ」というわけではありません。人口が急増しているエリアや、急速に過疎化が進み、社会インフラの維持さえ厳しいエリアもあります。つまり、その見極めが不動産投資の成否に大きく影響するというわけです。そこで、今回は人口減少時代の不動産投資について考えてみることにしました。

少子高齢化で街が消滅してしまう恐怖

日本の人口減少は、一体どの程度深刻な問題なのでしょうか。元総務相で東京大学の客員教授である増田寛也氏らが、2014年に行った予測によれば、全国約1,800ある市区町村のうちの半分が人口減少を理由に、存続の危機を迎える可能性があるという話です。また、国土交通省も全国18万地点でみると6割の地域で、2050年ごろには、人口が半数以下にまで減ってしまうと予測しています。これはかなり深刻な状況といえるでしょう。

こうした事態を食い止めるために、政府は子育て支援などを行い、合計特殊出生率(女性が一生涯に生む子どもの数の平均)を現状の1.4強から1.8程度まで引き上げようとしています。こうした対策の成果もあって、合計特殊出生率は、わずかながら上向いてきました。しかし、今後、合計特殊出生率が大幅に改善したとしても、人口減少に歯止めはかからないといわれています。

なぜなら、これまでの少子化の影響で子どもを産める母胎を持った人の数が減少してしまったからです。合計特殊出生率を1.8まで上昇させたとしても、現実的に人口減少は避けられない状況なのです。

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都心部の人口増加エリアを狙え

こうした状況の中、綿密な戦略も立てずに不動産投資を拡大することは大変に危険です。急増している訪日外国人向けの宿泊施設など、日本人の人口が減少しても用途を変えることで、不動産の需要は見込めます。しかし、最大需要は日本人の居住用ですから、人口減少は不動産需要の減少を意味し、不動産価格や家賃収入は下落傾向にあることは間違いありません。

確かに、少子高齢化は多少の地域差はありますが、日本全国でみられる傾向でしょう。しかし、このような状況下でも、仕事や学業のために地方から東京などの大都市に若者たちが移住していますし、観光や留学目的で、海外から外国人がたくさん訪日している状態です。総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2015年結果」によると、2015時点で東京圏は転入超過となっています。東京、千葉、埼玉、神奈川を加えた東京圏に、こうした人口は集中しており、1995年以降、転入超過の状態が続いています。

こうした地域では、人口減少が食い止められるため、今後も居住用不動産の需要はなくならないでしょう。そのため、不動産投資で安定的に利益を出しやすいエリアになるといえます。

都内でも注意が必要

ただ、東京圏や大都市だからといって、その地域のすべての不動産が大丈夫というわけではありません。交通の便が悪かったり、治安が悪かったりするエリアは、転入超過地域であっても今後人口減少が起きてしまう可能性があるので注意が必要です。例えば、東京都で「都心3区」と呼ばれる「千代田区」「中央区」「港区」は、2040年まで人口増加が続くと予想されています。

つまり、「都心3区」は日本の人口減少の影響を受けにくい投資対象として優れているエリアというわけです。不動産投資を検討する際は、こういったエリアを選ぶ必要があります。また、郊外でも都市開発が行われているような地域は狙い目です。新規に流入する人口が期待できますので、そうした地域の駅近物件など、立地が優れた不動産であれば需要が減少することは考えにくいでしょう。

不動産は大きな買い物のため、場合によって不動産投資は一生を左右します。不動産投資は、あなたの人生や生活を、より豊かにするものでなければなりません。個人投資家として、たくさんの情報を収集したり、分析を加えたりして物件を冷静に検討し、より確実な物件を見つけるようにしてください。今回、紹介した人口動態のような基礎データは極めて地味ですが、実は非常に重要です。

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