COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資は税金のデパート

不動産投資は、あらゆる場面で税金がかかります。「物件を購入したとき」「初めて家賃収入が発生したとき」「最後に売却したとき」など、あらゆる場面で「税金」が必要です。今回は、どのような局面で、どういう税金がかかるのかを調べてみました。

開始時は「不動産取得税」「登録免許税」運用中は?

まず、物件を購入したときには不動産取得税と登録免許税がかかります。新築と中古など、条件によって異なりますが、ざっくり言うと、不動産価格(課税標準額)に税率をかけて、特例減額が加えられています。県税事務所から送付される納付通知書で、期限内にコンビニや金融機関で納付が必要です。登録免許税は、不動産の登記を受ける者に対して課税される税で、登記を依頼した司法書士に支払えば、手続きしてくれます。

物件の運用中は、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税は固定資産評価額に1.4%をかけ、都市計画税は同じく0.3%をかけて得られる金額から、減免措置があれば、それを適用した金額になります。送られてきた納税通知書に従って、年に4回、期限内に納付必要です。また、売却時には買ったときの価格よりも高く売れた場合、譲渡税がかかります。譲渡税は物件の所有年数で税率が変わります。

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所得税はサラリーも合算して算出

収入のうち所得税の対象となるのは、家賃収入から管理費や修繕積立金、修繕費用などの必要経費をさし引いた残りの金額です。例えば、家賃収入が200万円、必要経費が90万円の場合、不動産所得は110万円となります。

あなたがサラリーマンで、会社から給料を受け取っていれば、給与所得と不動産所得と合算することが可能です。そこから社会保険料控除などの各種控除や給与所得控除制度に基づく金額を差し引いて、最終的な課税所得額を算出します。例えば、給与所得が500万円で、控除できる金額が合計150万円なら、課税所得額は不動産所得110万円+給与所得500万円-控除金額150万円=460万円です。

課税所得額に応じて控除額と税率は定められていますので、それぞれを適用します。

所得税の速算表
課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%42万7,500円
695万円を超え 900万円以下23%63万6,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%153万6,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%279万6,000円
4,000万円超45%479万6,000円

上述したケースの場合、課税所得は460万円のため税率は330万円を超え695万円以下の20%、控除額は42万7,500円です。実際に計算してみると、460万円×20%-42万7500円=49万2,500円が所得税額となります。

火災保険や減価償却、手数料は経費計上を

家賃収入から差し引くことができる必要経費は10種類ほどあります。適切な費用は、できるかぎり計上すれば所得額は圧縮され、所得税額を低く抑えることが可能です。まず、毎月、管理会社に支払う管理費と修繕積立費のみならず、入居者のトラブル対応や入居者募集など、余分に管理代行手数料がかかった場合でも計上できます。

ローン返済額のうち利息部分(元本はできない)と、保証人を立てない場合に提携金融機関に支払うローン保証料、火災保険や地震保険などの損害保険料の計上も可能です。減価償却費や、突発的に必要となった修繕費も、同様に計上できます。このほか、確定申告書の作成を税理士に依頼した場合の手数料、不動産投資の勉強をするために購入した書籍費や通信費、物件を調査するためにかかった旅費なども忘れず計上して、不動産所得を減らしましょう。

こうした必要経費を計上すると、その金額が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になってしまうことがあります。裏を返せば、不動産所得を赤字にして給与所得などと損益通算することで全体の所得税額を圧縮するのは、ひとつの節税テクニックです。例えば、給与所得が500万円だった場合、不動産所得の赤字額が160万円だと、給与所得500万円-不動産所得160万円=340万円が所得税の課税対象額となります。

不動産投資は「税金のデパート」といってもいいぐらい、税金との関係は密接です。ただ、経費を上手に利用すれば、不動産所得自体を低く抑えることができます。不動産に関する知識が高まれば、税金も怖くありません。確定申告前に慌てないように、不動産における税金の仕組みについて事前に理解しておくことをおすすめします。あらかじめ税理士や不動産会社の担当者と相談することも良い方法といえるでしょう。

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