COLUMN

不動産投資コラム

都心の3畳一間の狭小ワンルーム物件が若者に大人気

かつては都内のアパートでも、単身者用の低価格物件は部屋に風呂がなく、トイレは共同という時代がありました。狭いことが当たり前で1970年代には、そうした狭い部屋で男女が同棲する様子などを歌にした「4畳半フォーク」も誕生しています。約40年の時を経て豊かな時代になりましたが、再び都心で、居室が3畳という極小ワンルーム物件が人気を集めるようになりました。なぜ、こうした物件の人気は高まっているのでしょうか。

昔は狭かった

戦後から高度経済成長を遂げた1970年代ごろまで、都会の一人暮らし用の物件といえば、洗濯物を干すベランダはなく、床もフローリングではなく畳でした。部屋の大きさは4畳半一間、風呂もトイレも付いていないので、住人は建物の共同トイレで用を足し、お風呂は近所の銭湯に通うという生活を送っていたのです。現代では想像もできないほど、入居者の利便性が低い物件といえます。

ところが、1980年代に入り経済がバブル期を迎えるころになると、賃貸物件の住人たちは風呂やトイレ付きの部屋を求めるようになります。洗面とトイレが付いた3点式ユニットバスが広く普及し、床も畳からフローリングへと変化していきました。また、窓の外にはベランダが付き、室内には洗濯機を置くスペースも用意されるようになります。つまり、必要な機能がすべて室内で完結するようになったのです。

最近は、風呂とトイレが別のタイプが好まれ、ワンルームながら部屋の広さも6畳、8畳と拡大しています。通勤時間さえかければ、同じ家賃でも広い物件に住めたので、単身者が居住するエリアはどんどん郊外に広がったのです。

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今の若者に3畳が受ける理由

ところが、バブル経済がはじけてデフレ経済が長引く中、独り暮らしの若者世代で住まいに求める考え方が変化してきました。以前は部屋に本棚や大型のオーディオ機器、テレビを置く人が多かったのですが、最近では、それらの機能のすべてがパソコンやスマートフォンで代用できます。つまり、昔の若者が求めた「モノ」を持たなくても、同じような暮らしができるようになったのです。

また、職場までの通勤時間をかけたくないという「職住近接」の考えが広がるなど、居住エリアの都心回帰が続いています。都心は飲食店が充実している傾向です。朝、昼、晩の3食とも、外食が可能ですし、ノートパソコンを広げて仕事をしたり、読書をしたりできるカフェもたくさんあります。そのため、自宅は「寝るだけ」で構わないという人が増えているのです。

なんでもある都心に住み、どこへでもすぐに行けるというメリットは、彼らにとって、大きな魅力になります。3畳一間は確かに狭小物件ですが、最近は下足場をなくすなど、徹底的に無駄を排除する傾向です。一方で、ロフトが付いていたり、風呂とトイレは別であったりと、可能な限りで快適性を持たせる工夫が施されています。

狭い土地でも部屋数が多いため収益性は高い

こうした物件を経営するオーナーのメリットも考えてみましょう。狭小物件の良さは投資効率の高さです。同じ立地で従来のワンルーム(20平方メートル)が家賃8万円くらいで貸し出されているとします。ロフト付き3畳ワンルーム(12平方メートル)は部屋が狭いので、家賃は少し安くなり、6万8,000円としましょう。

1平方メートルあたりの家賃単価を計算してみると、前者は4,000円、後者は5,667円になります。貸す側の立場からすると、単価が高くなり、良い物件というわけです。まとまった広さの土地に狭小物件が建てられれば、部屋数がたくさん取れるので、1棟全体でみると、かなり収益性が上がります。さらに、家賃は従来よりも1万2,000円ほど安くできるのです。収入が少ない若者にとって、1万2,000円の差は大きく、家賃の安さを求める若者層で一定の需要が見込めます。

最新設備で心をつかもう

狭い居室での生活を選んだ入居者にとって、物件選択の決め手になるのは、狭さを補ってあまりある設備の充実ではないでしょうか。逆に、設備で手を抜いてしまうと、魅力が薄れてしまうでしょう。家賃単価は高いのですから、設備で還元しましょう。家賃の高い物件では常設されるようになってきたシャワートイレや宅配ボックス、無料Wi-Fiなども魅力的なアイテムといえます。また、省エネエアコンやスマートロック、防犯カメラなどの設備を導入してあれば、入居希望者にかなりアピールできるはずです。狭くても若い人たちが魅力を感じるような特徴を持った物件を心がけてみましょう。

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