数字では表現できない不動産投資におけるデザインの重要性とは
三代目J Soul Brothersの人気メンバーである岩ちゃんは、アメリカンビンテージのような家に住んでいるようです。
人気の芸能人の自宅とまではいかないまでも、カッコいい家に住みたいと思う人は多いのではないでしょうか。
ところが実際の不動産投資においては、デザインに関してあまり語られることはありません。
そこで、この記事では、不動産投資におけるデザインの重要性について解説
定量化できないデザイン
モノの価値には、必ず定量的な側面と定性的な側面が存在します。
定量的な側面は、客観的で数値化しやすく他との比較も容易です。一方で、定量的な側面は、主観的で数値化しにくく、他とは比較がしにくいです。
不動産投資においては、物件を選ぶ際、利回りや価格、駅距離、空室率、築年数等の数値が重視されます。
駅からの距離も徒歩20分の物件よりは、徒歩3分の物件の方が良い物件と判断されます。
駅からの距離のような客観的に数値化できるものは、典型的な定量的要素です。
ところで、デザインのような要素についてはどうでしょうか。
デザインは「カッコいい」とか「カワイイ」、「シブい」等々の言葉では表現できますが、なかなか数値に表すことができません。
A物件は「50カッコいい」、B物件は「75カッコいい」と言われても、さっぱり分かりません。
このようにデザインのような数値化できないものは、定性的要素になります。
デザインは空室対策になる
定性的要素は、価値を客観的に伝えにくいため、専門家はそれを語ろうとしません。
客観的に表現できない部分は、入居の判断材料として十分な情報ではないからでしょう。
ところが、実際にはデザインはとても重要です。不動産は投資商品ですが、不動産が収益を生むのは、その物件を気に入って住む人が存在し、その人が賃料を払ってくれるからです。
物件のデザインを気に入って住むというのは、まさに感性の領域です。
徒歩3分の普通の物件と、徒歩20分のアメリカンビンテージ風の物件という2つの物件があれば、岩ちゃんなら徒歩20分の物件を選ぶかもしれません。
実際の物件においても、定性的な魅力が定量的に不利な部分を超えることは良くあります。定量的に不利な部分を飛び越える力を持つのはデザインです。
多少不利な条件であっても、カッコいいから借りる、カワイイから借りるということは、日常的にあります。
デザインには空室対策の力があるのです。
デザインは費用対効果が優れている
不動産投資の空室対策として、Wi-Fiアンテナを付ける、テレビモニター付インターフォンを付ける、防犯カメラを設置する等々の最新設備を設置することが良くあります。
もちろん、これらは悪い対策ではありません。一定の効果を発揮しますし、やらないよりはやった方が良い対策です。
しかしながら、最新設備を設置するような空室対策は、陳腐化も早く訪れます。5～6年もすると、その時の最新設備と比べてかなりスペックが落ちるため、新たな設備投資が必要になります。
また、設備が古いと思われたら入居率が下がるため、借り手を確保するためには賃料を下げる必要があります。
このように設備追加による空室対策は、維持修繕費もかかり、古くなれば賃料も下落する傾向があります。
一方で、デザインであれば維持修繕費はそれほどかかりません。気に入ってもらえれば賃料も下がりません。
古民家などは良い例で、あの「和」のデザインが好きな人には、たまらなく価値があるため、古くなっても賃料が落ちないのです。
デザインは維持修繕費もかからず、賃料を維持してくれる力があります。空室対策としては、費用対効果が優れていると言えます。
まとめ
以上、デザインの重要性について見てきました。デザインは物件に付加価値を生み出します。専門家が語れない魅力ですが、実はとても重要です。デザインの力を最大限に生かすようリフォームや物件選定を行うようにしましょう。
