COLUMN

不動産投資コラム

好調な日本経済と東京の不動産市場

2018年の日本の実質GDP成長率は1.2%になる見通しであることが明らかになりました。日本は今、長期の景気回復期の中にあり、その期間の長さは、戦後最長に並ぶとされています。こうした状況は、日本の不動産市場にどのような影響を与えているのでしょうか。この記事では、特に東京市場に焦点を当てながら、日本経済と不動産市場について解説します。

長期の景気回復傾向

日本経済は、バブル崩壊後から続いたデフレ経済の長いトンネルを抜け、長期の景気回復傾向にあります。一番の要因は安倍政権が掲げた経済政策(アベノミクス)による日銀の金融緩和や財政出動で、市場に出まわるお金が増加し、有効需要が拡大したことでしょう。ただ、直近に関していえば、世界的な景気高揚の影響が大きいといえるかもしれません。

世界経済の好調を背景に、日本からの輸出が拡大しています。その効果で輸出関連企業の業績が回復し、雇用増大や投資活性化が進んでいるのです。そのため、それ以外の産業にも、恩恵が波及していくというプラスの循環が続いています。今後の世界経済の見通しは、100%とはいえませんが、基本的に明るいものであり、現在の好調は今後も持続する可能性が高いといわれているのです。

こうした傾向は、安倍政権が成立した2012年12月以降に顕著となり、そのまま継続しています。これが2019年1月まで続けば、戦後最長の景気回復へとつながっていくでしょう。

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賃上げによる不動産市場への影響

企業業績が回復したとしても、従業員の賃上げという形で、その恩恵が波及していかなければ、景気回復に大きな影響はありません。しかし、足元の数字を見る限り、着実に賃上げは行われており、今後さらに経済への影響が大きくなることが予想されています。

日本経済新聞社が2018年4月に発表した賃金動向調査によれば、2018年の平均賃上げ率は2.41%の予定であり、これは1998年以来20年ぶりの高水準です。なかには、好調な輸出企業の業績を背景とした賃上げもあります。しかし、団塊世代の離職や景気浮揚による人手不足が拡大しており、小売業、運輸業、建設業などで、大きな賃上げが行われていることも重要な要素です。

こうした賃上げの影響は、個人消費の活性化につながり、さらなる景気浮揚に寄与するでしょう。当然ですが、住居に充当できる予算も大きくなっていますので、特に利便性の高い都心の不動産を中心に、人気が高まっていくことが予想されます。その結果、家賃相場の上昇圧力が発生する可能性もあり、最終的には、不動産価格の上昇につながっていくでしょう。そのため、都心に不動産を保有する投資家にとっては、うれしいニュースとなるはずです。

オフィス市場やJ-REIT市場はどうなるのか

こうした景気浮揚は企業の投資意欲を増大させます。特に都心のオフィス需要を拡大させるでしょう。そのため、オフィスの賃料上昇や空室率改善などにつながる可能性が高く、オフィス物件を保有しているJ-REITなどの収益性もさらに向上する可能性があります。個人でオフィスビルやテナントを所有するには、多額の資金が必要となり、かなりハードルが高いかもしれません。

しかし、J-REITなどを利用すれば、そうした資産に投資をすることが可能です。そのため、オフィス系J-REITの価格動向には注目してみる価値があるでしょう。

景気の影響を受けやすい不動産

ただ、いくら景気が「回復、高揚している」といっても、すべての不動産が投資に値するというわけではありません。少子高齢化時代における日本では、将来的に土地や家屋が余る可能性は非常に高く、資産価値が保てる物件に投資を集中させることが大切です。それでは、「どのような物件であれば、資産価値を長く保てるのか」ということですが、まず、利便性の良し悪しが非常に重要となります。

例えば、東京都の中でも、都心部に近い物件や、駅近物件などがそれに当たります。また、高額になるので、簡単に投資できないかもしれませんが、ブランド力の高いエリアにある物件も好ましいです。高級住宅街が立ち並ぶ、渋谷区や目黒区などのブランド力の高いエリアは、教育環境なども整っており、ハード、ソフトの両面でインフラが整備されています。そのため、今後も高い人気が継続する可能性が高いでしょう。

ただ、こうしたエリアでは、人気が高いこともあり、なかなか売りに出される物件が出てこない可能性もあります。そこで、都心から少し離れますが、再開発が続いている地域にも着目しておきたいところです。また、交通の便の良いが人気がなかった東京の東部エリアなど、住宅地として見直されているエリアにも注目してみましょう。将来的に期待ができる、さまざまなエリアの不動産を押さえたうえで、投資を検討することが賢明です。

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