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インスペクターは「ここを見る」 誰でもわかるインスペクションのポイント

2018年4月から施行されている改正宅建業法により、建物の健康診断にあたる「インスペクション(建物状況調査)」について、宅建業者は買主に説明することが義務付けられています。これは買主の保護を目的とした制度で、義務化される前から一部の大手不動産会社などで独自の基準によって行われていたものです。

義務化によって中古物件の流通にはインスペクションは欠かせないものなったわけですが、そもそもインスペクションはどのような調査で、インスペクター(インスペクションを担当する人)はどこを見ているのか、今回は気になるインスペクション周りの情報について解説します。

1.インスペクションとは

中古住宅は、新築されて以降の維持管理や劣化状況によって、物件ごとに品質の差があります。インスペクションは売買時点の住宅の状況を専門のインスペクターがくまなく検査し、診断結果をまとめるものです。

買主はこれを見れば、欠陥の有無を知ることができます。また、インスペクションによって必要が生じれば修繕を行うことになります。

インスペクションは、行う業者によって技術力や検査基準も異なります。そのため国土交通省はガイドラインを策定しており、基本的にインスペクションはこのガイドラインに沿って行われます。そのため、どの業者に頼んでも、あくまでも制度的には結果にばらつきが生じない仕組みになっています。

インスペクションは、目視と計測器を用いての現況把握だけのもの、破壊調査も含めて不具合の原因まで把握する詳細なもの、現況からさらに性能を向上させるものと、3段階のレベルに分かれています。

なお、買主がインスペクションを実施するには、売主(住宅の現所有者)の承諾が必要となります。

1-1.インスペクションのメリットは?

既存住宅のインスペクションは、売主、買主双方にとってメリットがあります。それぞれのメリットを見てみましょう。

<売主のメリット>

  • 住宅引き渡し後のトラブル回避
    不動産の売却後に発覚した不具合は、クレームの原因になります。引き渡しをした後から発覚した不具合については、契約不適合責任(2020年の民法改正によって「瑕疵担保責任」から扱いが変更 されました)が発生し、民法では引き渡し後、原則として1年間は買主から不適合の事実を通知された場合、売主はその責任を負う と定められています。

    こうした引き渡し後のトラブルはほとんどが隠れた瑕疵(不具合)です。そのため売主にとっても不可抗力といえる部分も大きいのですが、インスペクションによって後になってから契約不適合責任を負うリスクを軽減できます。

  • 競合物件との差別化
    インスペクションを実施した不動産物件は、いわば専門家のお墨付きがある物件です。その不動産の購入を検討している人にとっては大きな安心感になるため、類似物件との差別化が図られ、早期売却や高値売却につながります。

<買主のメリット>

  • 不動産の購入判断にプロの目利きを活用できる(安心感につながる)
    買主にとって、インスペクションのメリットは何といっても物件の状況の可視化です。買主はもちろん、売主も不動産のプロではないケースが大半ですが、そんな場合であっても安心して購入判断をすることができます。
  • 購入後のメンテナンス計画を立てやすい
    インスペクションによって物件の状況が明らかになっているため、購入後のメンテナンスや修繕計画などを立てやすく、より効果的に物件の状態を健全に保つことができます。これは収益物件の場合、賃料収入の安定化や資産価値の維持に直結します。

1-2.瑕疵保険の検査と何が違うの??

不動産の瑕疵を補償する仕組みとして、瑕疵保険があります。これは住宅瑕疵担保履行法という法律が根拠になっている制度で、建物の構造上主要な部分と雨漏りに関する不具合の補修に関する費用を補償するもの です。

もちろん保険なので加入時には検査があり、一見するとインスペクションと同様のチェックをしているように見えます。この両者には、どのような違いがあるのでしょうか。

最大の違いは、両者の目的です。瑕疵保険は万が一不具合が発生した時の補修費用を担保するためのもので、インスペクションは不動産取引において売主と買主の双方が不動産の状況を客観的に共有するためのものです。

瑕疵保険では名前のとおり検査のうえ補償がつきますが、インスペクションは状況を正確に知ることが目的なので、特に補償はありません。ただし、インスペクションをしたうえで保険に加入するルートもあるので、両者はあまり明確に分類されなくなりつつある側面もあります。

1-3.インスペクターがチェックするポイント

インスペクションで把握すべき劣化事象は、腐食や傾き、ひび割れなど、構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの、また、雨漏りや水漏れ、給排水管の漏れやつまりなどです。

まず、インスペクターは住宅の外の基礎、屋根、外壁、排水管などに、劣化やその兆候がないかをチェックします。その後、室内の柱・梁、床下、天井裏、内壁、給湯管、排気ダクトなど一つひとつを確認します。

そのうえで、チェックリストや写真などで結果を示した書面を作成します。家具などで隠れている部分については、「目視できなかった」と報告します。これは国土交通省のガイドラインでも目視が基本になっており、破壊などを伴う検査は含まれていないからです。

一般的にインスペクションにかかる所要時間は、100平方メートルで2~3時間ほどだそうです。また、費用は5万~10万円前後とされています。

なお、ガイドラインはあるものの、詳細に検査項目が標準化されているわけではないため、依頼する業者によってインスペクションの内容は異なります。

1-4.インスペクションの依頼先の決め方

インスペクションを行っている業者は、数多くあります。それぞれ内容や費用、実施する人などが異なるためどこに依頼すればよいのか決めかねる方も多いと思います。
そこで基準としたいのが、以下の4項目です。

  • 調査だけでなく問題解決までセットになっている
    インスペクションは不動産の隠れた不具合を見つけ出す作業です。プロに依頼をすれば、意外な問題や不具合などが見つかるかもしれません。問題は、その先です。

    調査の結果報告を受けて「こんな不具合がありました」という結果だけで終わってしまったのでは、問題は解決されていません。その先についても自社でそれをパッケージ化していたり、修繕の手配や斡旋までがサービスに含まれている方が、問題解決がスムーズです。

  • 第三者性が確保されている
    インスペクションが専門の業者でありながら、特定の不動産会社などと紐づいている業者だと、第三者性が確保できない恐れがあります。例えば不動産の売却を依頼している不動産会社と懇意にしているインスペクション業者の場合、売却の妨げになるような報告を上げにくいバイアスがかかることは容易に想像ができます。

    インスペクションはあくまでも第三者による客観的な評価であることが重要なので、このように第三者性を確保できない関係性の業者ではなく、インスペクションの結果によって利害が発生しない業者に依頼するのがベストです。

  • 適正価格
    先ほど5万円から10万円といったイメージでインスペクションの価格相場を紹介しました。単純にこれだけでも2倍の差があるので、価格設定も業者によってまちまちです。

    もちろん安いに越したことはありませんが、安さを追求するあまりに必要な調査が行われていなかったり、お世辞にも分かりやすいとはいえないような報告書しか上がってこないようであれば、本末転倒です。何事にも適正価格があるので、あまり相場から大きく逸脱した価格の業者は避けるべきでしょう。

  • 報告書の質
    インスペクションの報告書は、不動産の状況を知るだけでなく問題点が見つかった時にそれをどう補修して解決するのかに役立てる資料でもあります。そのため、インスペクションをした人だけでなく誰が見ても分かる内容でなければなりません。

    補修費を負担するのは所有者なので、納得できる理由と補修をすることによって得られる効果とが見合っている必要があります。それを知るには、報告書の質が問われます。

2.リズムのインスペクション

リズムでは、マンション物件のインスペクションサービスを提供しています。その大きな特徴は、インスペクションだけでなく関連するサービスがすべてフルパッケージになっていることです。

2-1.調査・評価・補修・保険のフルパッケージ

リズムでは1級建築士が監修し、同時に第三者機関の1級建築士が物件の劣化状況を徹底的にチェック。その結果を分かりやすくまとめた評価レポートとして提出します。単に物理的な劣化を報告するだけでなく、収益物件のオーナー様という立場で考えられるリスクを洗い出し、説明します。

必要に応じてリノベーション工事も行い、不具合の解消も含めて物件を再生します。そしてインスペクションの結果に基づき、法律で定められている瑕疵保険への加入まで、この4ステップをすべてフルパッケージ にて提供しています。

リズムのインスペクションについてもっと詳しく確認する

3.オーナーとして気をつけるべきこと

収益物件のオーナーは、リスク回避のための方法論には徹底的にこだわるべきです。売却した後から発覚した不具合によって契約不適合責任を負うことになるのもリスクですし、仮に売却をしないのであっても収益物件を今後運用していくにあたって不動産の状況を熟知しておくことはとても重要です。そのための手法として、インスペクションを活用することをおすすめします。

前オーナーが修繕やメンテナンスをどの程度していたかによって、物件の耐用年数は大きく変わり、行うべき修繕の規模も変わってきます。

例えば、壁のひび割れを見ても専門家でなければその深刻さは判断できません。また、不具合の兆候などについても素人がなかなか判別できるものではありません。インスペクションによって不具合の存在が客観的に確認できていれば、購入前に売主と修繕や値引きなどの交渉をする余地も生まれます。

現況確認だけのインスペクションでは完璧とは言えませんが、それでも実施したほうがいいでしょう。予想外の修繕が発生するリスクは、賃貸経営においてできるだけ排除しなければなりません。不動産投資を経営計画通りに進めるためにも、今後の不動産投資においてインスペクションは欠かせない必要事項になるのではないでしょうか。

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