不動産のサブリースについてあえて肯定的な視点から解説してみる
不動産のサブリース契約はトラブル発生のニュースなどを見る機会が多く、ネガティブなイメージを持っている人も多いのではないでしょうか。たしかにサブリースはデメリットがありますが、それ以上にメリットもあります。正しく活用すれば決して怖いものではありません。そこで今回は、不動産のサブリースを肯定的に解説してみます。
サブリースのメリットとデメリット
サブリースとは、簡単にいうと「また貸し」のことです。物件管理手法の一つという言い方もできるでしょう。例えば、不動産管理会社などがアパートを一括で借り上げて入居者に転貸します。オーナーは入居者と接触することなく賃貸経営や物件管理などをすべてアウトソーシングすることができ、入居者の有無にかかわらず決まった金額が収入としてもらえる仕組みです。
サブリースのメリットは、なんといってもすべての賃貸業務をサブリース会社に丸投げできることでしょう。「入居者の募集」「滞納家賃の回収」「退去に伴うリフォーム」などの一切を会社側が行います。オーナーにとっては、手間と時間を省くことができ本業やほかの投資に時間を使えるため、大きなメリットになります。加えて先述した通り入居者がいなくても家賃収入があります。
デメリットは、サブリース契約時の収入水準が定期的に見直されることでしょう。減額されるケースが少なくないため、その際トラブルに発展しがちです。物件が老朽化したり家賃相場が変動したりして契約当初の家賃水準が維持できなくなることは、通常の賃貸経営でもしばしば起こります。しかし減額が想定を超える金額だとローン返済が行き詰まりかねません。
また賃貸経営がうまくいかないときに契約期間中でも契約が打ち切られてしまうケースもあります。物件の管理・運営を「丸投げ」しているため、サブリース会社が倒産してしまうとダメージが大きくなってしまう可能性が高いのです。
一時、社会問題化したことは事実
不動産管理会社からオーナーへきちんと説明がされていなかったり、オーナー自身がきちんと理解していなかったことが原因でトラブルに発生したケースは過去に多々ありました。例えば営業担当者の「30年間、家賃を保証します」といった口頭での耳ざわりの良い説明をオーナーが真に受けて、契約書の内容もよく読まずにサインしてしまうこともあったのです。
このようなトラブルはニュースでも大きく報道され社会問題化してしまいました。もちろん現在もサブリース契約をする会社はあります。オーナーとしっかりコミュニケーションをとったうえで、オーナーに契約内容を理解してもらい契約を結んでいる会社も少なくありません。そうした場合、トラブルにまで発展することはあまり考えられないでしょう。
つまりサブリースを利用する場合は「サブリース契約を結ぶ会社がどのような会社なのか」をオーナー自身が慎重に見極めることが大切なのです。
やるなら絶対に確認しておくこと
トラブルに発展させないためにもサブリース契約は慎重に行いましょう。そのためにオーナーならば絶対に確認しておきたいことがあります。まず倒産リスクの低い信頼できる会社を選ぶことです。また管理・運営業務も任せることになるため、きちんと管理・運営を行ってくれる会社なのか見極める必要があります。管理状態が悪いことが原因で空室だらけになってしまうと、結果的にサブリース契約で決められた支払いができなくなる可能性が高くなります。
自分自身でも不動産管理会社を調べたり、知り合いの不動産関係者などに依頼する不動産管理会社についてヒアリングしたりしてみましょう。また保証される家賃の金額が適正かどうかの確認も重要です。物件スペックから競合する周辺物件の家賃を照合することで家賃相場は判明します。サブリース契約の手数料を10％程度として「どのぐらいの収入が保証されているのか」を確認してください。
続いて「物件の購入価格が適正であるか」「物件レベルに価格が見合っているか」を確認しましょう。物件価格が高すぎれば利回りが低くなり当然毎月のローンの支払いが厳しくなります。手抜き工事をされた物件や入居者が使いにくい物件を購入してしまわないように注意する必要があります。建築基準法違反などが判明して入居者がいっせいにいなくなったり、悪い評判がたって新規の入居者が見つからなくなってしまったケースが過去のサブリース契約で実際にありました。
最後に、退去時の原状回復費用、老朽化したときのリフォーム費用を「オーナーが出すのか」「サブリース会社が出すのか」について確認しましょう。なかにはオーナーが出すような契約になっているものがあります。これらの費用は、毎月の家賃収入から積み立てておかないと突発的に支出を迫られたときに自腹を切ることになりかねません。
これらの確認事項は、通常の賃貸経営と同様に計画性を持って投資を継続するために必要なことです。サブリースのメリットは、管理も含めて「丸投げできる」ことなのですが、大事なお金をつぎこむわけですから「サブリース会社に言われたままに行えばいい」というのでは少々無責任でしょう。上述したような気をつけるべきことをしっかりと守りさえすればサブリース契約自体はメリットも多いサービスです。
そもそも「収益物件に稼ぐ力があるかどうか」を見極めることが大事です。物件に稼ぐ力があれば、むやみに家賃が減額されることもありません。投資を成功させるために必要な情報はきちんと入手して、契約内容をよく確認したうえでサブリースを活用してみましょう。
