不動産投資(管理)

サブリースの仕組みと注意点。もし、家賃の値下げ請求があったら?

不動産の物件管理方法の一つに「サブリース」があります。保有している物件をサブリース会社に貸し出し、運営を任せて一定のリース料をもらうという仕組みです。

不動産のオーナーにとっては最大のリスク要因である空室による収入減などを防ぐことができるため非常に有効なシステムなのですが、サブリース会社とオーナーの間でトラブルに発展するケースもしばしば見受けられます。いったいなぜなのでしょうか。

もちろん悪質なサブリース会社がトラブルメーカーになっている事実もあるのですが、問題はそれだけではなく、オーナー側の認識不足も関係しているようです。

それでは、オーナーはこのサブリースをどのように理解し、どう向き合うのが正解なのでしょうか。今回はサブリースについての基本と注意点を、不動産業界の最新事情も交えながら解説したいと思います。

1.サブリースの仕組みと注意点

サブリースのトラブル問題に話を進める前に、そもそもサブリースとは何なのか、なぜ不動産オーナーの間で利用が広がっているのかについて知っていただきたい点を解説します。

サブリースの仕組みだけを見ると、不動産オーナーは空室リスクを自らとることなく管理の一式も任せることができるため、夢のような仕組みに見えるのですが、そこにトラブルの大きな要因があります。

それでは、まずサブリースの仕組みについて解説します。

1-1.サブリースの仕組み

不動産でサブリースというと、一般的には「一括借り上げによる家賃保証制度」のことを指します。サブリース会社はオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者を募集し賃貸契約を結びます。入居者からの家賃回収、物件管理業務などの一切はサブリース会社で行い、オーナーにはリース料が支払われます。

リース料は入居者の有無にかかわらず一定の額が保証されます。その金額はおおむね、家賃相場の80〜90%となることが多いようです。

オーナーが自身でアパート経営を行う場合、空き部屋が出てしまったり、入居者が家賃を滞納したりすると、客付けや家賃回収を自分でやらなければなりません。トラブル対応や設備のメンテナンス作業など、他の管理業務もあるので、かなりの手間と労力が取られることになります。それに加えて、自主管理に要する金銭的なコストも見逃せません。

しかし、サブリースを利用すれば、このような物件管理や運営をまるごと引き受けてもらえます。たとえ空室があったとしても空室分も含めたリース料が支払われるため、入居者集めに奔走する必要がありません。サブリース契約をすることでオーナーは家賃収入を見込むことができるため、経営のリスク削減にもつながります。

そのため、不動産経営に関する経営やノウハウがない人でも気軽に始めることができるとして、地方で農業をやってきた夫婦が加齢で農作業ができなくなり、農地にアパートを建ててサブリースを利用した不動産経営を始めるなどのケースが増えているようです。

1-2.不十分な説明で契約?サブリースは宅建業法の対象外

ただ、サブリースには注意すべき点もあります。中には悪質なサブリース会社があって、契約内容の説明が不十分だったり、虚偽の説明をして契約を結ばせたり、しばしばトラブルに発展して社会問題にもなっています。

一般的に、築年数の経過とともに家賃相場は下がり、入居者が少なければサブリース会社の収益も減ります。契約上は最初に設定された家賃の保証額が定期的に見直され、オーナーが受け取るリース料が減額されることになっているのに、勧誘時や契約時にこの点についてオーナーが十分な説明を受けていないというケースがあります。

そのため、後から「こんなはずではなかった」と後悔するオーナーも少なくありません。サブリースに関するトラブルはほとんどがこれに類するもので、十分な説明をせずに一方的に家賃額の引き下げをしたり、サブリース契約を一方的に打ち切るなどの行為に及んだことから、オーナーとのトラブルに発展しています。

マンションや戸建て住宅などを売買する場合、宅地建物取引業法(宅建業法)により、不動産会社は宅地建物取引士による重要事項説明が義務付けられています。

しかし、このように契約トラブルを防ぐための手立てが法律に明記されている一方で、サブリースの場合は「一括借り上げ」という貸し借りの契約のため、宅建業法の対象外であり売買のような厳格な説明が義務付けられていませんでした。

この問題を受けて、国土交通省は2011年(平成23年)に賃貸住宅管理業者登録制度というサブリース業者の登録制度を導入 しました。それまで野放し状態になっていたサブリース契約について、国が登録制度を設けることによって業界の健全化を目指すようになったわけです。

しかし、この制度はあくまでも登録制度であり、許認可ではありません。賃貸住宅管理業者登録制度に登録していないからといってサブリース事業をしてはいけないわけではなく、無登録のまま営業をしているサブリース業者も少なくありません。

クレームをいう程度で済めばいいですが、何度も家賃を減額された結果、収入がローンの返済額を下回り、赤字がかさんで、結局、解約せざるを得なくなったというケースもあるのです。さらにひどい場合は、家賃を減額されたせいでオーナーが金融機関への返済が困難になり、物件を手放して自己破産を余儀なくされたという事例まであります。

1-3.リスクはオーナーが負う

最近では、国民生活センターが「家賃を減額することが可能なこの仕組みは、リスクを会社から家主に転嫁するもの」と注意を呼びかけています。収益減のリスクは、最終的にオーナーが負っている事実を忘れてはいけません。

国土交通省も2016年から、リース料の減額リスクなど重要事項の説明や、契約成立時に書面を交付し、管理事務を報告することを義務化しました。先ほど解説した賃貸住宅管理業者登録制度もその流れにあるもので、国がここまで動かざるを得ないほど悪質な事例が多発していました。

サブリースの利用において重要なことは「事前確認」です。修繕の保証範囲、保証される家賃額、入居時の敷金、礼金、更新時の手数料など、契約前に条件をしっかりと確認してください。

国土交通省も契約締結にあたって以下の事項をしっかり確認するように注意喚起 をしています。今一度、これらの項目について納得できない部分がないかをチェックし、納得できた場合にのみサブリース契約をするようにしましょう。

【国土交通省のチェック項目】

  • サブリース業者から不当な勧誘を受けていませんか?
  • サブリース業者の広告はメリットのみが強調されていませんか?
  • 契約締結前に重要事項説明を受け、契約締結時には書面の交付を受けましたか?

以上の3点です。これらはいずれも借地借家法を根拠としたもので、守っていない場合は法令違反になります。特に1番目と2番目の部分はトラブルに発展する原因そのものなので、十分確認する必要があります。

2.サブリース会社からの家賃値下げ請求は正当?

全国各地で多発している不動産オーナーとサブリース業者のトラブルにおいて、最も多いのがサブリース会社からの一方的な家賃の値下げ請求です。これは果たして法的に正当なものなのでしょうか。

また、もし正当であればオーナーはどう対処するべきなのでしょうか。サブリース会社からの家賃値下げ請求でお困りの方、もしくはこういったトラブルに懸念を抱いている方に向けて解説します。

2-1.サブリース会社から家賃の値下げ請求があったら?

最初に、サブリース会社からの一方的な家賃値下げ請求は法的に正当なのか否かについてですが、これは正当であると解釈されています。その根拠は、借地借家法です。

サブリース会社はオーナーから物件を丸ごと借り上げ、サブリース会社からオーナーに契約額の家賃が支払われます。そして入居者からの家賃はサブリース会社に入ります。

このような仕組みは特定賃貸借契約と呼ばれ、法的には入居者とオーナーが結ぶ賃貸借契約の一種 であると位置づけられています。サブリース会社であっても入居者であってもオーナーから物件を借りていることは同じだからです。

サブリースにも適用されている借地借家法では、契約時と物件の状態や社会情勢が変われば契約事項である家賃についても増減を請求できると規定されているため(借地借家法第32条)、サブリースも賃貸借契約の一種であることから同規定を用いて「情勢が変化したから」という理由で家賃の値下げを請求できるわけです。

そのため、法律を盾に拒否することはできません。だからといって請求がすべてまかり通るわけでもないので、話し合いを持つ必要があります。注意したいのは、何もせずに放置していると請求どおりになってしまう ので、まずは値下げに応じない意思表示をしたうえで、話し合いに応じる用意がある旨を伝えます。

2-2.家賃の減額に応じるとどうなる?

家賃の減額に応じると、サブリース契約の内容も変更されます。サブリース会社にとっては有利な契約変更ですが、オーナーにとっては家賃収入が減るので収益の悪化を招く恐れがあります。

2-3.家賃の減額を断り続けるとどうなる?

家賃の減額に応じるわけにはいかないと拒否をし続けていると、サブリース会社はサブリース契約を解約するか、法的な解決を模索するかの選択をすることになります。

減額を拒否されたことで、借り手であるサブリース会社が契約を解約することは十分考えられます。そうなると家賃の保証もなくなるので、オーナーは自らのリスクで賃貸経営をすることになります。

もう1つの法的な解決手段に打って出た場合は、裁判所に調停を申し立てることになります。この調停も不調に終わった場合は訴訟に発展する可能性 があるので、オーナー側も弁護士を立てて法的な解決に臨む必要があります。

2-4.収支悪化を理由に中途解約はできる?

収益悪化を理由に中途解約することは、借地借家法に照らすと貸主側からの一方的な退去請求となります。それには正当な事由が必要であるとされており、借主を保護する色合いが強い規定にサブリース会社が守られる形になります。

最初の契約時に中途解約が可能である旨の特約を入れておいたうえで、貸主の言い分が通るような正当な事由があれば中途解約は可能ですが、それ以外の場合は契約期間の満了を待たなければならないというのが、一般的な法解釈です。

つまり、サブリース契約の内容に不服があってもよほどのことがなければオーナー側の意向で解約することはできず、やはり事前の確認がとても重要であると改めて強調しておきたいと思います。

サブリースには管理の手間が省け、家賃が保証されるなど、オーナーにもたくさんのメリットがありますが、契約時に確認を怠ってしまうとトラブルに発展してしまう可能性が高くなるため、慎重に確認を行ったうえで判断し、上手に利用することが大切です。

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