不動産投資(管理)

入居者から家賃減額交渉されたらどう対応すればいい?

情報システムの普及により、ネット検索や入居者募集の広告などで、同じ物件の別の部屋の家賃が簡単に分かるようになりました。これによって、隣人とのトラブルや管理の不行き届きを理由に、家賃の減額を求められることもあります。

賃貸需要が高かった時代なら「気に入らないなら出て行って」と言う強気なオーナー様もいたかもしれませんが、退去に伴う費用や入居募集のコストを考えると、そうも言っていられません。いったい、どんな対応をすればいいのでしょうか。

入居者から家賃減額交渉されたらどう対応すればいい?

借地借家法は賃料の変更請求を規定

同じ広さ・間取りの部屋でも、入居者によって家賃に差が生じることはよくあります。20年前から住んでいる人は20年前の募集価格、3年前から住んでいる人は3年前の募集価格で入居しているからです。以前は入居者同士がお互いの家賃を知る機会は少なかったのですが、最近は不動産会社のポータルサイトなどで簡単にわかるようになりました。

20年間住んでいた物件の家賃が10万円で、他の部屋は8万円で入居していることが分かったとします。こんなとき、入居者がオーナーに対して家賃の減額を求めたくなる気持ちもわかります。

借地借家法には、建物の借賃が「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときなどには、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」とあります。つまり、入居者は2万円の減額請求ができるのです。

同法には「建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる」とあるからです。

上記の例で言い換えると、「訴訟を起こされて確定判決が出るまでは、8万円を家賃として支払えばいい」ということになります。ですから、こうした面倒なことに振り回される必要もないでしょう。

借地借家法は賃料の変更請求を規定

長く住んでもらいたいなら契約更新で

もし、減額を求めてきた入居者が、生活態度も良好で家賃滞納もなく、これからも継続して住んでほしい相手なら、退去後のリフォーム費用や募集コストと減額による損失を比較したうえで、減額に応じるのもアリでしょう。その場合すぐに減額するのではなく、契約更新の意思を確認したうえで、更新後からにしてみてはどうでしょうか。

いずれにせよ、入居者に住み続けてももらうために、上手に交渉することが大切です。

異臭や騒音などのトラブルが起きた場合

異臭や騒音などのトラブルを理由に、減額を交渉してくる人もいます。たとえば、階下に入居した外国人が料理をするたびに強い香りがするようになった。ミュージシャンが引っ越してきたら、深夜に楽器の大きな音が聞こえるようになったなどです。

これは基本的に隣人トラブルですから、管理会社が解決すべき問題でしょう。きちんと対応できれば、家賃の減額に至るような話ではありません。

普段から「顧客満足度」を高める努力を

このように、家賃の減額交渉には応じるべきものと、そうでないものがあります。減額請求の理由がいかなるものであっても、退去費用と減額による損失を天秤にかけて判断することが重要です。

ひとつ言えることは、減額交渉をされたということは、家賃と部屋の価値が合っていないと感じているということです。それは家賃が高いということだけでなく、共用部分の管理や清掃がずさんなことが理由かもしれません。その場合、管理費の減額を求められるかもしれません。

そのような不満が出ないようにするためにも、管理会社には日頃から、入居者の満足度を高めるための適切な管理を依頼するようにしましょう。

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