COLUMN

不動産投資コラム

デザイナーズ物件のメリットとデメリット

いわゆる「オシャレな物件」として、若者や女性に人気のデザイナーズマンション。デザインに優れ、最新の設備やセキュリティが整っていることから、入居率が高まると一定の評価があります。しかし、その優れたデザイン性ゆえの思わぬ「落とし穴」もあります。デザイナーズ物件のメリットとデメリットについて考えてみましょう。

デザイナーズマンションとは

デザイナーズマンションは、バブル期に登場し、若者や富裕層を中心に人気を博しました。デザイナーズマンションに明確な定義や基準はありませんが、共通しているのは、建築デザイナーが設計したマンションで、斬新で個性的なデザインが存分に駆使されていることです。

たとえば、「コンクリートの打ちっぱなし」「メゾネットタイプのらせん階段」「ガラス張りのバスルーム」「欧州風の窓」「室内外の個性的なカラーリング」など、見栄えの良さを中心に、住まい全体に設計者のこだわりが反映されています。

JR新橋駅から徒歩4分にある『中銀カプセルタワービル』は、日本を代表する建築家の黒川紀章氏が設計し、世界で初めて実用化されたカプセル型の集合住宅で、デザイナーズマンションの先駆的存在としても広く知られています。キューブを積み上げたような特徴的な外観と、宇宙船のような内装が特徴で、専有面積は約10平米と狭小にもかかわらず、築45年以上経った現在でもなお、人気の高いビンテージマンションです。

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メリットは若者や女性に訴求力が強く差別化できること

デザイナーズマンションは、住まいに「プラスアルファ」の価値観を求める若者や女性に対して、強い訴求力があると言えます。最近はIKEAにあるような北欧デザインの家具が人気ですが、こうした家具も部屋の雰囲気にマッチするので「インスタ映えする」と喜ばれます。同じ立地にある一般的なマンションと比べたときに、大きく差別化が図れているので、家賃を高めに設定することも可能です。

また、入居者の選別という点でも優位に働きます。デザイナーズマンションを選ぶ入居者は、ライフスタイルにこだわりがあり、しかも、お金をかけることができる人たちなので、一般的に「属性」が高めであることが多く、家賃滞納や近隣トラブルになる可能性は低いと言えるでしょう。

万人受けではないので、入居者を限定する

一方で、デザイナーズマンションは流行のエッセンスが注がれており、時代の最先端という特徴がありますが、時間の経過とともにデザインが一気に陳腐化してしまう可能性もあります。20年後に、新築時と同じぐらいに集客力を保てているかどうかはわかりません。

また、デザイン性を優先する傾向にあるので、居住する上での快適性が、後回しになってしまうことも否めません。たとえば、コンクリートを打ちっぱなしの壁は、断熱材が入っていませんから、暑さ寒さが増幅されてしまい、エアコン代がかさむことになります。見た目を重視するあまり、収納が少なくなってしまうことがありますし、ガラス張りになっているバスルームも、好き嫌いが分かれるところです。

こうした独特の構造や設備、奇抜なデザインは必ずしも万人に受け入れられるものではないため、入居者を限定してしまうというデメリットがあります。

立地やターゲットを絞り込む

以上のように、デザイナーズマンションには、メリットとデメリットの両方があります。ただ、立地とターゲットがマッチすれば、これほど優良な物件もないでしょう。都内の駅近、若者・単身者が多いエリアでは、デザイナーズであることの強みが発揮されるでしょう。富裕層の子息が多く通っているとされている有名私立大学の近くや、給与水準が高く、安定収入が見込める大企業の所在地から数駅以内のエリアに建てられたデザイナーズマンションは期待ができます。

彼らは大学に入学するとともに入居し、就職した会社の勤務地が通勤圏内にあれば、そのまま住んでくれるでしょう。長く住んでくれるほど、家賃の見直しやリフォームの回数は少なくなります。また、退去後も賃貸需要が減ることは考えにくく、空室期間は短いと思われます。

さらに、デザイナーズマンションは、むき出しのコンクリートや木製の床材など、味わい深い素材をそのまま活かした仕様のため、時間が経って古くなっても独特の趣を感じることができます。そのため、原状回復費などのリフォーム費用を抑えられるので、コスト面でも優位に働きます。

もし注意することがあるとすれば、過度に奇抜すぎる物件や、あまりにも居住性が低い物件は避けるということです。「過ぎたるは猶及ばざるがごとし」という言葉もあります。物件選びの際には、「快適な暮らし」という視点を忘れないようにしましょう。

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