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COLUMN

不動産投資コラム

他ではマネできないリノベーション投資とは?

決して新しくない物件でも、デザインや間取りなどを大きく変更することで物件の価値を高め、周辺の物件と差別化をはかることができます。それがリノベーションです。

物件の購入費用とリノベーション費用を合わせても、新築や建て替えと比べるとかなりコストを抑えることができるので、不動産投資を始める人にとっては要注目でしょう。

格安物件、古い物件を人気物件にする金の卵にするリノベーションの手法とはどのようなものなのでしょうか。

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リフォームとの違い、リノベーションのメリットとは

リノベーションとリフォームの違いはどこにあるのでしょうか。

●リフォーム

建物本来の性能を取り戻すためのもので、壁紙の張替え、システムキッチンの入れ替え、ユニットバスの入れ替えなどの小規模な工事のことをさします。

●リノベーション

間取りの変更や給排水設備の変更をし、建物の本来の性能以上のものを引き出します。単に耐久性を向上させるだけでなくデザインの変更を大胆に行うことで新しいものに生まれ変わらせ、入居者のニーズに応えます。

リノベーションが前提だと、物件を購入するときの選択肢が広がります。中古物件を探すことになるので、同じ予算でも新築物件と比べてより立地条件の良い物件を選ぶことができるでしょう。

周辺の相場と比べて安く売られている物件で注意が必要なのは、「再建築不可」の物件です。これは、接道義務を果たしていないなど建て替えができない物件のことです。とはいえ外観も含め、リノベーションすることはできるので、リノベーション投資には向いているといえます。再建築不可物件のような物件も投資対象にできるため、安く購入して高く売る投資が可能になります。

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住居用と賃貸用ではリノベーションのポイントが異なる

古い物件を現代のライフスタイルに合った住まいによみがえらせるリノベーションですが、住居用と賃貸用ではリノベーションのポイントが違います。

自分で住むための物件リノベーションなら、自分が好きなようにデザインや間取りを検討すればいいでしょう。しかし賃貸用のリノベーションの場合は、自分で住むためではなく、他の人が住みたいと思うかどうかが問題です。自分では「これがいい!」と思っても他の人がいいと思わないかもしれません。

独りよがりなリノベーションをしても借りてくれるとは限りません。ターゲットの要望を踏まえたリノベーションが必要になります。どんな人にどのようなデザインや間取りが人気なのか、需要を把握したり、専門家に相談したりしましょう。

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リノベーションのメリットを活かす物件選び

大幅にデザインや間取りを変えて物件に新たな価値を生み出すリノベーションですが、メリットを活かすためにはリノベーションに向いた物件を選ぶことが大事です。

リノベーションでは間取りの変更やデザインの大幅な変更が可能ですが、建て替えとは違ってなかなか変えられないものもあります。その一つが窓です。マンションでは、窓は共有部分として分類されています。そのため、新しく窓を作ることはできません。事前に日当たりや風通しはチェックしましょう。

あと天井の高さも重要です。古い物件は天井が低くつくられているものが多いので、天井板をとるなどして天井の高さを上げられるかチェックする必要があります。そして水回りの位置も大事なポイントです。マンションは配管の位置が決まっているので、水回りの大きな移動は難しい場合が多く、移動したとしても大幅にコストがかかるので、確認が必要です。

建築資材の高騰が続くなか、中古物件を購入してのリノベーションを選ぶ投資家が増えています。とはいえ見た目を新しくすればいいというわけではありません。入居者のターゲットの需要に合わせたリノベーションを心がけましょう。

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