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COLUMN

不動産投資コラム

マンション投資の2件目、3件目の買い時はいつ?

投資に限った話ではなく、通常の預貯金でも効率よく資産を増やしたいなら「複利」を意識しましょう。もちろん、マンション投資においても、効率よく資産を増やすためには「複利」の考え方が有効です。

少しずつ物件を増やすマンション投資戦略

複利とは、利息計算の考え方の一つです。一定期間ごとに生じた利息を、元金に組み入れて元金を増やし、それによってさらに利息を増やすという考え方です。最初の元金がずっと変わらなければ、利率が変わらない限り、利息も一定です。しかし、複利で運用すると雪だるま式に元金は増え、利息も加速度的に増えます。

不動産投資において、「家賃収入を元金に組み入れる」ということはできません。「複利を意識しよう」というのはあくまでも例で、最初の1件目の投資で得た利益を元手に、さらに2件目、3件目の物件に投資するという考え方を意味しています。

あなたは投資で獲得した利益をローンの繰り上げ返済に充てたり、銀行に預金したりするということもあるでしょう。もちろん、ローンの繰り上げ返済が悪いわけではありません。とにかくローンを返済してしまおうという考えも間違いではありません。しかし、ある程度キャッシュフローが改善したら、その資金を次に購入する物件の頭金に回すという手もあります。

投資効率を高めるために、最初の物件のローンを完済してから2件目を購入するよりも、「複利」の考え方で、早めに2件目を購入したほうが、早く資産を増やすことができるのです。

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複数所有することでリスク回避

複数物件の所有は、複利的な効果を期待する以外にも、いくつかメリットがあります。

初めてマンションを購入する時は、物件探し、契約、ローンの借り入れなど、初めて経験することばかりです。購入後も、帳簿付けや確定申告など、数々の「初めて」に直面します。しかし、それらを経験することによって、次の物件が効率良く探せるようになり、マンション経営のノウハウが身に付くなどのメリットがあります。

その時の金利にもよりますが、2件目のローンと1件目のローンをまとめると、利息の軽減効果を得られる場合があります。諸経費を考慮する必要がありますが、金利が下がるのは大きなメリットになり得ます。

また、複数の物件を所有すると、リスク分散になります。物件の選び方次第で、空室リスクを減らす効果が期待できるでしょう。一つの物件で空室が出ても、別の物件から家賃収入があれば、その収入をローンの返済に充てることが可能となります。

その時々の市場動向にも注目

1件目の利回りが他の物件と比較しても非常に良く、家賃下落リスクが限りなく小さい場合は、同じマンションの購入を検討してもよいかもしれません。契約する管理会社も同じだと、物件ごとに違う管理会社とやりとりするような手間がかかりませんし、入る管理組合も一つで済みます。

また、「複利」を意識しすぎて、2件目以降の物件購入が、大きなリスクを伴うものになってしまうと、元も子もありません。最初の物件が赤字だったり、ローン返済の目途が立っていなかったりする場合は、まずその課題を解決しましょう。2件目を購入すれば、ローンの借入総額は増えます。一時的にバランスシートが悪化することもありますし、所有物件が増えれば、維持管理費やトラブル発生の可能性が増えます。そうしたマイナス面も良く考慮したうえで、購入を検討する必要があります。

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