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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資で借金をすることが不安になったあなたに

不動産投資の最大の魅力は、長期にわたって受け取ることができる「賃料収入」というインカムゲインでしょう。また、不動産投資では、投資対象物件を担保に、金融機関でローンが組めるので、自己資金以上の大きな投資を行い、大きな収益を得る「レバレッジ効果」が働かせられるという特長があります。有名な大富豪には、この仕組みをうまく活用して、資産を増やしてきた人も多く、特に経済がインフレ傾向にあり、物価も地価も上がり続けるような時代には、非常に優れた投資手法です。

しかし、ローンを組み、自己資金以上の投資を行うと、当然リターンだけではなく、リスクも大きくなってしまうため、そのことに不安を感じる人も少なくないはずです。特に初心者の方に多いのではないでしょうか。

そこで今回は、ローンを組んで不動産投資を行うことのメリット、デメリット、その時に発生するリスクや、そうしたリスクのコントロール方法について考えてみましょう。

不動産投資のレバレッジの仕組み

資産運用にはさまざまなレバレッジの方法が存在します。それらを活用することで、より大きな収益を得られる可能性があります。例えば株式投資の場合、信用取引と言って、所有する株式や現金を担保に、預けた担保の約3倍の取引が可能です。FX(外国為替証拠金取引)では、差し入れた証拠金の15倍までの取引が可能です。

こうしたレバレッジ効果は、不動産投資にも存在します。投資対象物件を担保にして金融機関でローンを組み、物件を購入して、賃料収入をその返済にあてるのです。投資家の社会的な信用が高かったり、すでに行っている不動産投資が好調だった場合は、さらに多額のローンが組める可能性があり、元手となる自己資金が少なくても、多額の不動産投資を行うことが可能になります、当然のことですが、その結果、毎月の賃料収入は増えますし、保有する資産規模も大きくなります。

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ローンを組むことのリスク

金融機関でローンを組み、不動産投資を行えば、当然リスクも発生します。それが不動産投資になかなか踏み切れない人たちの大きな懸念材料となっていることは間違いありません。

ローンを利用した場合の代表的なリスクは、空室発生によるキャッシュフローの悪化でしょう。不動産投資では、ローンの返済に賃料収入を充てることがほとんどですが、空室が発生して、当初の予定よりも賃料収入が得られなかった場合、返済資金が不足するので、サラリーマンであれば自分の給与収入や預貯金を返済に充てることになります。結果的に返済が間に合わなければ、最悪の場合は破産することになるでしょう。

また、返済中に「デットクロス」と呼ばれる状態になることがあります。そのことにも注意をしなければなりません。

不動産投資ではたいていの場合、土地と建物(および設備)のふたつを所有することになりますが、このうちの建物や設備といった資産は、毎年少しずつ損金として会計処理され、法定耐用年数の期間をかけて、その価値は減価償却され、ゼロになります。毎年、減価償却される金額は、実際に現金が動かないにも関わらず、会計上は損金となるため、利益が圧縮され、法人税などの税金が安くなる効果があります。

一方、ローンを組むと、当然、元金を返済することになりますが、元金の返済は損金扱いされません。この元金返済が減価償却費を上回るようになった状態を「デットクロス」と呼ぶのです。デットクロスでは、会計上の利益が出て、法人税が発生するにも関わらず、実際は現金が手元にほとんどないという事態が起こり得ます。なお、このデットクロスは、投資を行う前の事業計画段階で、「いつ」「どの程度」のインパクトで発生するかが予測できるので、事前に対策を立てて準備しておく必要があります。

大切なのは収益性

さて、今回はローンを組んで不動産投資を行うメリットやそのリスクについて考えてみました。ローンを利用したレバレッジの効いた投資は、不動産投資の大きなメリットなのです。もし、不動産の投資で失敗したとすれば、それはローンが悪いのではなくて、収益性に問題があったのであり、リスクのコントロールが上手にできなかったからです。

不動産投資は、投資と言うよりも「経営」です。しっかりとリスクマネジメントをした上で投資を行えば、収益性の高い運用は可能です。ぜひ、そのことを念頭に不動産投資に取り組んでください。

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