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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資リスクの一つ!家賃滞納が発生した場合、どう対処すればいい?

マンション投資のリスクといえば、空室リスクが一番に浮かぶのではないでしょうか。それと同じくらい避けたい問題が、家賃の滞納です。マンション経営を長年続けていると、一度は経験する問題かもしれません。

では、実際に家賃滞納が発生してしまった場合、どのように対処すべきなのでしょうか。

家賃滞納で生じる具体的なリスク

家賃滞納が発生した場合、どのようなリスクが考えられるのかをみていきます。

まず、はじめに挙げられるリスクが、ローン返済への影響です。

家賃収入がなくても、ローンの返済は止まりません。本来家賃収入でまかなえるはずの返済分で不足分が発生した場合、家主の自己負担となります。また、会計上、たとえ自己負担であったとしても滞納家賃分は不動産所得として計算されてしまい、所得税の課税対象となります。

もう一つリスクとして認識すべきなのは、入居者とのトラブルです。入居者がたまたま支払いを忘れており、督促したらすぐに支払ってくれた場合であれば大きな問題にはならないかもしれません。しかし、滞納を何度も繰り返すとなると問題は深刻です。入居者との関係は悪くなり、最悪の場合は、家賃が支払われないまま退去させなければならないケースもあります。

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直接督促? それとも管理会社に任せる?

実際に家賃滞納が発生した場合、家主はどうすればいいのでしょうか。これは家賃管理を誰が対応しているのかで異なります。

管理会社に管理委託をしていて、家賃管理・滞納時の督促が委託内容に含まれている場合は、督促は管理会社の仕事です。家賃の集金も管理会社が行っていれば、滞納が発生していることを最初に知るのは管理会社です。

管理会社の担当者にとっても、家賃の督促は気の進まない業務といえます。直接滞納者と話ができたとしても、家賃を支払ってもらえない場合もあります。

家賃滞納は管理会社に任せきりにするのではなく、滞納が発生したらすぐにその事実を報告してもらうようにしましょう。その後の対応についても、進捗状況を逐次報告してもらうように、管理会社と話し合いをしておくことが大切です。

一方、オーナーが管理を自分でしている場合は、入居者に直接アプローチしなければなりません。

その時、どのように対応すべきかですが、まずは「滞納している」という事実を淡々と伝えるアプローチがいいでしょう。入居者は忙しくて、本当に「うっかり」してしまっただけかもしれません。振込の手違いということもありえますので、まずは状況把握からです。

そこから先の対応は、相手の反応をみてから柔軟に行います。しかし、家賃回収はノウハウが求められる仕事です。対応コストは小さくありません。そのため、副業としてマンション投資を行っているのであれば、管理委託契約を不動産会社と結び家賃を回収してもらうのが得策かもしれません。

未然に防ぐために

ポイントとして、賃貸借契約を締結する前の入居審査を厳格に行うということが挙げられます。むやみに厳しい条件を課してはなかなか入居者が決まりません。しかし、空室リスクを恐れて審査基準を緩め過ぎるのも問題かもしれません。

これまでは、賃貸借契約の際に親族などの連帯保証人を付けるのが通常でした。しかし近年、入居者が手数料を支払うことで、連帯保証人を用意するのではなく家賃保証会社を利用するケースも増えてきています。中には、家賃滞納を防ぐために入居の際に保証会社の利用を必須にするオーナーも増えてきています。

しっかりとした入居審査を行う、家賃保証会社を利用する、そして、家賃滞納が起きてしまった場合はプロに任せる。家賃滞納が発生しないように、未然に防ぐことも重要となります。

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