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COLUMN

不動産投資コラム

J-REITと不動産クラウドファンディングはどこが違うの?

投資と聞くと、一般的には株式や投資信託への投資を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。特に不動産投資は、投資未経験者で、最初の投資の選択肢にされる方はほとんどいないでしょう。なぜなら、投資のために多額な資金が必要になるからです。

株式や投資信託への投資であれば数千円から数万円単位という少額でも始めることができます。しかし、不動産投資の場合、かなり低価格の物件を購入したとしても、数百万円は必要です。初心者の方にとって、この金額は、金銭的にも心理的にも大きな負担となるでしょう。一般的に不動産投資は投資金額の大半を金融機関からのローンで賄いますが、ある程度の頭金は必要になります。

敷居の高さはあるものの、不動産投資は定期的な賃料収入というインカムゲインが得やすいことはメリットです。また、値動きが他の金融資産とは異なる動きをすることも多く、総合的な資産運用をするうえで、リスク分散に大きく貢献することも期待できます。そこで、今回は初心者でも、不動産投資のメリットが受けやすく、少ない負担で気軽に始めることができるJ-REITと不動産クラウドファンディングについて解説します。

J-REIT(不動産投資信託)とは何?

J-REITとはREITにJapanのJをつけた用語です。REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。REITは1960年代にアメリカで登場した投資手法で、投資家から資金を集め、その資金を複数の不動産で運用し、賃料収入や売却益などを投資家に還元する投資信託です。日本では2001年に市場が創設され、投資家の間に徐々に浸透してきました。

一般的な仕組みとしては、まず、「不動産投資法人」というものが設立されます。投資法人は利益の90%超を投資家に配分すると、法人税が課せられないため、株式投資の配当金よりも、税制面で有利となります。なお、投資法人は、大手不動産企業のような開発を行うわけではありません。あくまでも賃貸事業が対象です。投資法人は集合住宅やオフィスビル、近年では、病院や物流施設などのオーナーとなって、賃料収入を得ることもあります。また、投資対象の入れ替えなどで売却したときに、キャピタルゲインを得ることも考えられるでしょう。

なお、投資信託ですので、投資家は1口単位から購入が可能であり、最低投資金額は数万円から数十万円程度で、現物不動産への投資と比較すると、敷居が低いことがわかります。

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不動産クラウドファンディング

次に不動産クラウドファンディングです。これは読んで字のごとく、不動産投資に関連した「クラウドファンディング」のことです。そもそもクラウドファンディング(Crowdfunding)とは、群衆(crowd)と資金調達(funding)を組み合わせた造語で、インターネットを通して、不特定多数の投資家(群衆)から、資金を調達する手法です。あくまでも資金調達が主な目的なので、すべてのクラウドファンディングが、いわゆる「投資」になるわけではありません。寄付型や商品購入の先払い型といったクラウドファンディングも存在しています。

ただし、出資を受け、収益から配当を得る投資型や資金を貸し付けて、利息が受け取れるような貸付型のクラウドファンディングもあります。その中でも、投資先や貸付先が不動産に関するものの場合を、不動産クラウドファンディングと呼ぶのです。

その仕組みは大別すると2つあります。1つ目は不動産事業者に出資して、収益から配当を得られるもの、2つ目は不動産事業者に貸し付けて、利息を得るというものです。なお、最低投資金額は、1口が1万円からというような場合も多く、先述したJ-REITよりも、さらに「敷居の低い」不動産の投資手法といえます。

J-REITと不動産クラウドファンディングの違い

J-REITと不動産クラウドファンディングの一番の違いは、ファンドとしての規模でしょう。J-REITの場合、1銘柄の時価総額は数百億円から数千億円となります。投資対象も、大型集合住宅やオフィスビルなど、大規模なものが中心になります。一方、不動産クラウドファンディングの場合は、数百万円から数千万円が投資金額というものも多く、規模で比較すると、J-REITよりもかなり「小ぶり」です。

また、J-REITの場合、投資家は投資先を、直接自分で選択することができません。あくまでもファンドの判断に任せることになります。物件を入れ替える場合も、ファンドが判断します。一方、不動産クラウドファンディングの場合、物件単位で募集が行われることが多く、投資家は、どのような物件に投資するのかを、実質的に自ら選んでいることになります。

例えば、以前、「古民家再生プロジェクト」といったユニークな不動産クラウドファンディングが登場し、大きな話題となりました。自分の興味があるものや、変わったものを見つけて楽しみながら投資するという点も不動産クラウドファンディングならではの醍醐味といえるでしょう。

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