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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資における東京圏のワンルームマンションの特徴

不動産投資を実践している方にとって、「インカムゲイン(家賃収入)」を安定的に得られるかどうかは非常に重要です。インカムゲインが安定しなければ、ローンの返済にも影響が及び、資金繰りも苦しくなります。

入居者の需要を考えると、東京圏など人口が多い地域での不動産投資が有利に思えます。人口が多ければ、それだけ入居者を獲得するチャンスが広がります。退去があっても、すぐに入居者が表れる可能性が高いです。

総務省統計局の調査(平成27年)によると、東京都の人口は約1,351万人で、神奈川県の約912万人(2位)、大阪府の約883万人(3位)と比べても、その差は歴然です。人口で考えると、やはり東京都は有利です。

ただし、不動産投資において重要なのは人口だけではありません。安定したインカムゲインを実現するためには、「需給関係」がより重要です。では、需給関係とは具体的に何を意味しているのでしょうか。

需給のポイントは「希少性」にある

不動産投資のインカムゲインを考えたとき、入居者候補が多くいる都市部はたしかに狙い目です。とくに東京都は、日本全国の人口が減少するなかにおいても、「ストロー現象(効果)」によってヒト・モノ・カネが集まってきています。

ちなみにストロー現象とは、高速道路や鉄道などの交通網が整備されることにより、小都市の経済圏が大都市に吸い込まれていくことを意味します。その様子が、まるでコップの水を吸い上げるストローのようなので、ストロー現象と言われています。

ただ、必ずしも人口が多いからだけの理由で東京都だけが不動産投資に向いているわけではありません。なぜなら、不動産の需給関係には「希少性」が関係しているためです。希少性は、求める人の数よりも提供者の方が少ない需要過多の状態から生まれます。

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賃料の変化についても着目するべし

東京圏以外の物件でも、高い希少性を維持しているものはたくさんあります。希少性さえ維持できれば、どの地域であったとしても、より有利な条件で物件を運用することが可能です。無理に厳しい競争にさらされる必要はありません。

しかし、東京の場合、ワンルームマンション規制があり、供給数に限度があります。単身者が増えているのにも関わらず、ワンルームマンションを建てられないのであれば、需要は強い状況を維持します

不動産投資家にとっては、規制があるうえに需要は高い状況が今後も維持されていくことが想定されます。その分、利回りは低いというデメリットもありますが、需給関係に裏付けられた入居率、家賃の安定と資産価値としての底堅さは、やはり東京が一番と言えるかもしれません。

やっぱり東京は強かった

物件購入の意思決定に際しては、賃料の下落率についても考慮するべきです。たとえば東京23区の賃料は、築30年でも築3年の7~8割を維持しています。一方で、名古屋や大阪では、同じ条件の物件でも5割程度まで低下してしまうのが実情です

これを考えると、東京の物件に人気が集中するのも理解できます。中長期的な視点で考えても、東京オリンピックが控えていることもあり、東京はやはり不動産投資家にとって底堅く、魅力的な市場と言えます。

不動産投資を行うにあたって、東京という立地を無視することはできません。あとは、「人口」「需給関係(希少性)」「家賃の下落率」などを総合的に考慮し、資金調達とキャッシュフロー計画も踏まえて、より良い物件を探すようにしましょう。

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