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COLUMN

不動産投資コラム

住宅だけでない、さまざまな不動産投資

不動産投資は賃貸物件の経営だけがすべてではありません。不動産投資というと、賃貸用のマンションやアパートの部屋を貸し出して、家賃収入を得るというスタイルをイメージする人が多いと思いますが、不動産投資はこれだけではありません。広く知られているのが、空いている土地を駐車場や駐輪場などにする「駐車場投資」と、物置を設置して貸し出す「トランクルーム投資」の2つです。

今回は、駐車場投資とトランクルーム投資という賃貸住宅以外の不動産投資について、そのメリットとデメリットを考えます。

駐車場投資のメリット・デメリット

駐車場投資とは、コインパーキングや月極駐車場などを運営することです。

建物を新築して賃貸経営をするには、狭く、形もよくない土地を持っている人や、数年後に建築予定のある土地を放置しておくだけではもったいないと考えた人が、駐車場投資を行うパターンが多いようです。

賃貸住宅と同様に、土地を一括で借り上げて管理や付随業務も一手に引き受ける、駐車場専門のサブリース業者もいます。最近では、土地を持っていない人でも気軽に駐車場経営が始められるようなサービスを用意した業者も登場しています。

メリットはやはり、初期投資が少ないことでしょう。立体駐車場にすれば、もちろん平面駐車場よりも費用はかかりますが、マンションを建てるよりもかなり低コストで済みます。

もう一つが、マンションやオフィスビルの経営とは違って、駅から遠い場所でも駐車場の需要はあることです。平面駐車場であれば、用途地域制限などの規制も受けません。

とりわけ優れている点は、転用や更地への復帰が容易で、思い立ったらすぐにできるということです。入居者のいる賃貸住宅とは異なり、駐車場の立ち退きは事前の通告だけで可能です。駐車場として貸し出し収入を得ながら、今後の使い道についてじっくりと考えられます。

一方、デメリットとしては、建物を建てる場合と異なり税制上の優遇措置がほとんどないことです。住宅用地にならないため、固定資産税や都市計画税が軽減されません。相続税評価も、更地と同じ評価になるので、貸宅地などとして、評価減を受けることができません。

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トランクルームのメリット・デメリット

最近、街中や郊外などで「トランクルーム」や「コンテナ収納」などの看板を見かけることが増えてきました。このような投資を「ストレージ投資」と呼ぶこともあります。

ストレージ投資では、ユーザーから賃料を取り所有物を保管する場所を貸し出します。建物の中の部屋を間仕切りして、鍵付きの扉をつけた屋内型と、更地に堅牢な大型の箱を置くという屋外型の2つに大別されます。

一般的に屋内型は、空室となったビルの有効活用のために利用されており、屋外型に比べると空調管理やセキュリティに優れています。

住居用賃貸物件の場合と違って、改装などの初期費用が安価ですむうえに、水回りなど維持管理が必要な設備がほとんどありません。また、管理人が常駐する必要もないことは大きなメリットでしょう。

また、原状回復費用やリフォーム費用、クリーニング費用が発生しません。定期的に掃除機をかけて、雑巾で拭く程度ですむという管理の手軽さは魅力です。また、築年数も重視されませんから、古い物件でも十分に活用できます。

デメリットとしては、スペース当たりの賃料がかなり安くなってしまうことでしょう。ストレージ投資では、スペース分の契約が存在するので、契約手続きや賃料回収などの手間が増えます。賃料が少額なので、保証人や連帯保証人をつけないオーナーが多いそうですが、貸し出す際は審査を行うようにしましょう。

不動産投資には、住居用賃貸物件だけでなく駐車場やトランクルームなど活用方法が多数あります。基本的には中長期的な投資となるため、どの程度の手間がかけられるのかをよく考え、無理のない範囲で経営をしていきましょう。

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