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COLUMN

不動産投資コラム

マンション投資家は管理組合とどう関わるか

投資目的であれ居住目的であれ、マンションを区分所有すれば自動的にマンション管理組合の一員となります。管理組合と物件オーナーとの関係や、管理組合が何のためにあり、どのようなことを行っているのか、投資を始める前に知っておきましょう。

マンション管理組合とは?

そもそも管理組合とは何でしょうか。「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」の第三条で、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と記載されています。区分所有者は、特別な手続きもなく法律に基づいて自動的に管理組合員となります。

要するに、「区分所有しているオーナー全員で、マンションの共有部分を管理しましょう」という趣旨の団体です。実際の建物管理全般、日常的な清掃や定期点検などは多くの場合、管理組合が管理会社に委託しているケースが多いです。

建物の維持管理のため、管理組合員で、必要な費用を負担します。賃貸に回している人は入居者から管理費を徴収し組合に納める、または入居者から不動産管理会社を経由して組合に管理費を納める方法を取る場合もあります。そのようにして集めた管理費で、共有部分の清掃やメンテナンス、修繕などを業者に委託するのが一般的です。

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無関心でいることのデメリット

管理組合が機能しない場合のデメリットを考えてみましょう。マンションの共有部分を何もせず放置すると、皆が好き勝手に使い、私物が置かれたり、エレベーターなどの設備が壊れてもそのままだったり、壁や床が汚れたりと、建物全体としての価値が下がってしまいます。

自分の所有する部屋や専有部分だけをキレイに維持しても、共有部分が荒れ果てた状態だと、空室になったときに入居者が付きにくくなります。また、売却価格にも影響するでしょう。物件価値を維持するには、共有部分を適切に管理することが必要になるのです。

日常的な業務・意思決定は理事会が行う

法律上は、区分所有者は全員、自動的に組合員になるわけですが、それだけでは管理組合は機能しません。そこで、区分所有法の第三十四条では、「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」と定められています。この「管理者」というのは、いわゆる理事長のことで、この集会のことは「総会」とも呼ばれます。

管理規約(マンション居住・共有部分の使用などに関するルール)の変更などがあれば、この総会で決めます。各組合員の管理費などの費用負担比率などもここで決められます。

総会は、区分所有者全員の参加が原則です。ただし、どうしても仕事や遠方在住で都合がつかない場合などは、委任状を提出して同居人に代理出席してもらったり、あるいは議決権行使書を提出し、書面で議題に対する意思を表明したりすることもできます。単純に欠席し、意思表示しない、すべて理事長に任せるという場合には、白紙委任状を提出します。

マンションの維持管理に関わる大事なことを話し合うのは総会ですが、日々の細かい組合としての業務について、組合員全員を集めて決議するのは非効率です。そこで、組合員の中から理事長、場合によっては副理事長、理事を選任して「理事会」をつくり、日々の管理業務についての意思決定は理事会で行うことが一般的です。

管理組合とどう関わるべきか

投資目的でマンションを所有している人の中には、「サブリースで収入は確保できる」「面倒くさい」と、安易に組合員としての責任と権利を放棄する人もいるようです。しかし、投資という目的に立ち返った時、そのような態度でいることで、自分の資産価値が目減りする可能性を無視できるものでしょうか。

管理業務は不動産管理会社に任せることが一般的ですが、本来、管理組合には、不動産管理会社が見積もる管理費用・修繕費用の額が適切かどうかをチェックする役割もあります。物件を所有して、自分でそこに住むだけで、後々売却する気もないというのであれば、理事会に参加しなくてもいいのかもしれませんが、投資家としてはコストの部分をコントロール下に置くべきという考え方もあります。できるだけ管理組合の総会には主体的に出席し、場合によっては理事を経験してみるくらいの姿勢が、投資に対するリターンを高めるのではないでしょうか。

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