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COLUMN

不動産投資コラム

空室リスクへの対策、その具体策とは

ローンを組んでマンション投資をする人にとって、一番の懸念は「空室リスク」でしょう。入居者がいない間は、家賃収入が入らずローンの返済に影響します。具体的な対策にはどのようなものがあるのでしょうか。

空室リスクとは?実際の入居率

総務省統計局が5年おきにまとめている「住宅・土地統計調査」の2013年のデータによれば、全国の空き家数は820万戸と、前の調査時に比べて63万戸(8.3%)増加し、空き家率(総住宅数に占める割合)は13.5%で過去最高となっています。 この背景には、実際の需要に対して新規住宅が供給過多であることがあります。日本全体の世帯数は増加傾向にありますが、地域別に見ると増えているのは大都市圏に限られていて、地方では減少傾向にあります。 「住宅・土地統計調査」では、都道府県別の空き家率も明らかにされており、最も空き家率が高いのが山梨県で22.0%です。首都圏は、東京都が11.1%、千葉県12.7%、神奈川県11.2%、埼玉県10.9%となっています。しかし、東京は他の道府県と比較して住宅戸数が圧倒的に多いので、割合としては低くても、空き家の絶対数が少ないわけではありません。

物件選びのポイント

物件の空室リスクを抑えるには、「立地」が重要となってきます。どんなに良い物件でも、需要のないエリアでは、空室リスクを減らすことはできません。大都市圏で空き家率が低いと言っても、エリア別に見てみると、需要は同様ではありません。これから人口の増加が見込まれるエリアを選ぶことが空室対策のポイントになります。 また同じエリアでも、どの路線沿いか、駅からの距離はどれくらいかで、入居者のニーズは異なります。入居者ターゲットが若い単身者、家族、学生、勤め人なのかなどを明確にしたうえで、入居者にとって利便性の高い物件を選ぶことが重要です。

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購入後にオーナーができること

マンション購入後にできる空室対策にはいくつかあります。代表的なものは「家賃の値下げ」でしょうか。家賃が近隣の相場よりも高くなっていると、空室リスクは高まります。果たして現状の家賃が、相場からズレていないかどうか、賃貸情報サイトなども利用しながら調べてみましょう。 また、家賃を下げずに、敷金や礼金を下げるという方法もあります。入居時の初期費用を軽くすると、入居へのハードルは低くなります。「最初の1ヵ月は家賃無料」などのようにフリーレント期間を設ける方法もあります。家賃を下げてしまうと、物件売却時の価格に影響を及ぼすことが考えられます。それ以外の方法で入居者に“お得感”を感じてもらえるなら、試してみる価値もあるのではないでしょうか。

不動産会社のマーケティング力もチェック

また同時に、客付けをしてくれる不動産会社のマーケティング力をチェックしてみるのも良いかもしれません。 入居者の募集方法、チラシなどの販促ツールでも、集客効果は変わります。どんなに良い物件でも、それが部屋探しをしている人たちにうまく伝わらなければ空室は埋まりません。 現在は、賃貸物件を探す時にいきなり不動産会社の店舗に行くよりも、賃貸情報サイトで検索して物件を比較、検討する人がほとんどでしょう。サイト上で、あなたの物件はどのように見えているでしょうか。間取図は分かりやすくできているか、外観や室内の写真は魅力的か、こうしたこともチェックしてみる必要があります。もし満足できないような内容であれば、担当している不動産会社に相談して、より物件を魅力的に見せられるように写真を取り直したり、点数を増やしたりといったアクションが必要でしょう。 入居者が入らなければ、損をするのはオーナーです。不動産会社に任せきりにするのではなく、空室対策に必要なことは、自ら改善してもらえるように働きかけることも大切です。

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