【社員対談】リズムのリノベーション賃貸が支持される理由を語る
リズムが手掛けるリノベーション賃貸物件は、ライフスタイルにこだわりを持つ人から厚い支持を得ています。その理由を探るべく、社員2名の対談を実施。物件のトレンドからこだわり、投資対象としての価値など、さまざまな角度からリノベーション物件の魅力を語ってもらいました。
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挽地裕介（ひきち・ゆうすけ）
マーケティング事業部 ライフスタイル事業部 リノベーション事業部 部長
新卒で入社したアパレル会社で、企画業務を10年間経験。違う業界にチャレンジしたいとリズムに転職。入社後はリノベーション物件の企画からスタートし、現在はマーケティングやシステム関連、入居者コミュニティの企画運営など幅広く担当。 -
石ヶ森信也（いしがもり・しんや）
リノベーション事業部 係長
新卒でゼネコンに入社、マンションの現場監督などを担当し、建設現場に携わる楽しさを実感。その後、投資に興味を持ち、不動産投資に関連する企業への転職を志し、2015年にリズムへ入社。現在は、投資用のリノベーションの設計と管理を担当。
多様化するリノベーション物件。住み手の目線に立ったデザインが大切
――リノベーションと聞くと、ひと昔前までは水回りや壁紙の張り替えなど、修繕を連想した人が多かったかもしれません。しかし、今では物件に新たな価値を付加する方法として認知されているように感じますが、いかがでしょうか？
石ヶ森：
そう思います。リノベーションは、2000年代初頭に広まりはじめましたが、物件数が飛躍的に増えてきたのは2010年頃。最初は、インスタ映えする部屋や住み手のライフスタイルが投影されているような、いわゆるストーリー性がある物件が人気でした。
ちなみに、最近はコロナ禍の影響により家で過ごす時間が増えたため、より一層住まいに多様性が求められるようになりました。その意味で、画一的ではなく、理想のライフスタイルの実現が叶うリノベーション物件の需要がますます増えています。
挽地：
確かに、コロナ禍の影響はとても大きいと感じます。在宅時間が増えたことで「どのような暮らしが自分らしいのか」を追い求めて、リノベーション物件に辿り着く人が増えたように思います。
リズムはワンルームのリノベーションを手掛けて11年目になりますが、最初は新しい商品やサービスなどに高い感度を持つアーリーアダプターに属する人たちが住みはじめ、メディアに取り上げられるようになりました。そこからしばらく経ち、より一般化した状態が今かなと思いますね。
石ヶ森：
ただ、リズムの物件に関して言えば、現在も情報感度が高い方からのお問い合わせが多いかもしれません。というのも、リズムは広告を出していないのでサイトに辿り着く時点でいろいろ調べていらっしゃることが分かります。
あとは、リズムでは入居者同士のコミュニティを運営しているので、自分と同じようにライフスタイルにこだわりを持つ人と仲良くなりたいというニーズが強いです。実際に、入居者さんたちはすごく仲が良いです。
デザインを気に入ってくださっているのはもちろんですが、自分らしい暮らしを叶えられているという満足感とコミュニティの存在が相まって、どうしてもリズムの物件に住みたいとおっしゃるファンの方が多いですね。
――なるほど。では、リズムの物件が支持されている理由は何だと思われますか？
挽地：
やはりワンルームに特化しているので設計の事例も豊富で、暮らしやすい空間づくりが実現できていることが理由の一つだと思います。表層的なリノベーションではなく、フルスケルトン、フルリノベーションで、配管から新しくしますので、そこが他社とは一線を画しているところではないでしょうか。
あと、私たちは「ロングライフリノベーション」をポリシーに施工していて、例えばフローリングも無垢材を使用し経年変化を楽しめるようにして資産価値を維持できるように工夫しています。
石ヶ森：
私は、「住み手の目線でリノベーションを追求している」というところが、支持を得るうえでも一番の強みになっていると思います。一般的な賃貸物件は、なるべくお金をかけずにローコストの修繕に留め、空室期間を短くするための工夫をされています。それは、「誰かが住んでくれればそれでいい」という考え方に他なりません。
私たちはそうではなく、住む人の満足度をとことん考えてリノベーションに取り組んでいます。そこが大きく違う点じゃないかなと思います。
挽地：
ちなみに、リズムの物件は入居中であっても情報を公開しています。人気の物件だと100人ほどウェイティングがあります。このことからも、自分らしさが叶う物件のニーズは高いと思っています。
――住み手の目線に立つために、どのような工夫をされていますか？
石ヶ森：
まずは、ペルソナをしっかり組み立てることに注力しています。現在、リズムでは33シリーズのリノベーション物件を展開しているのですが、いずれもライフスタイルまで落とし込んで設計しています。
どこで情報を得るのか、休日はどのように過ごしているのかなど、ペルソナはかなり細かく設定しています。ペルソナの組み立てにあたっては、入居者同士のコミュニティを運営していますので、そこでのリサーチやこれまでの傾向や実績を活かしています。
挽地：
私たちは、入居者様やオーナー様のコミュニティをとても大事にしています。リズムのブランド価値はプロダクトやサービスだけでなく、ファンがいて成り立つ仕組みと考えているからです。中古の取り扱いは新築に比べると利益幅が少ないので、価格競争に追いやられがちです。それでは、ロングライフリノベーションの足元が揺らいでしまいます。
そこで、いわゆる人が人を呼ぶ仕組みを作りたいと考えました。リズムのリノベーションの価値を理解してくださっている方が、口コミやセミナーに人を呼んでくださり、輪が広がってきた形です。
ワンルームのリノベーション物件は安定した投資効果を得られる
――10年にわたって築いてきたコミュニティと、そのコミュニティにより培われたブランド力がリズムの武器なのですね。その他に、リズムの資産価値が落ちない理由として考えられることはありますか？
挽地：
デザインへのこだわりもさることながら、物件ごとに「DDR（Dew Dilligence Report）」というものを提出しています。これが何かというと、さまざまな角度でバリューを検証したレポートになります。例えば立地に関しては「駅力（えきりょく）」を調べていて、駅を点数化しています。コロナ禍でリモートが増えたとはいえ、エリアの価値はそこまで変わりません。
条件がいい物件でも、駅力が低ければ仕入れません。あとは、仕入れ基準も結構厳しく設定しています。駅徒歩10分以内、22平米以上など、かなり絞り込んでいます。
――ワンルームのリノベーションは、間取りも広さも固定されていますし、工夫が難しそうな印象です。
挽地：
そうですね。なので、どういうデザインポイントを落とし込むかについては、かなりこだわっています。昔のマンションって、風呂・トイレ・洗面が一緒になっている、いわゆるユニットバスが主流ですが、リズムのリノベーションはバストイレ別が基本です。となると居住スペースを侵食してしまうので、どのように広さを確保するかをデザインする必要があります。
また、「らしく暮らす」ために、どのようなポイントを立たせるかについても、それぞれのシリーズで異なります。新しいシリーズを出すときには、アイデアをかなり磨きます。ワンルームは難しさもありますが、だからこその面白さもありますね。
――制約があるからこそ、新しい工夫が生まれ、ノウハウが蓄積されるということに、ワンルームリノベーションの奥深さを感じます。そもそも、なぜワンルームに特化されているのでしょうか？
挽地：
最も安定した投資効果が得られるのが、ワンルームだと考えているからです。今後、単身者の割合が増えていくことは、統計からも明らかです。しかもファミリーに比べると、単身者は回転が速いので、賃料の下落幅が少ないのもメリットです。価格も2,000万円前後と安定しており、東京のワンルームであれば10万円前後の賃料相場が取れます。
いずれにせよ、利回りの観点からしても戦略的にワンルームに特化しています。ちなみに、エリアも東京に限定しており、その他の首都圏や大阪といった地方都市での展開は、いまのところまったく考えていません。
――やはり東京は強いですか？
挽地：
そうですね。コロナ禍を契機に都心が回避されるのではという見方もありましたが、やはり大学もどんどん都心に戻っています。これからも東京、とりわけ23区の人口集中は変わらないと考えています。
若い世代こそワンルームマンションの不動産投資で資産形成を
――では、投資対象としてリノベーション物件が魅力的な点について教えてください。
挽地：
一番は、バリューアップです。リズムでは築浅物件で投資をはじめて、あとからリノベーションするというサービスも行っています。築浅物件は現状でもパフォーマンスは取れるのですが、古くなってちょっとずつ家賃が下がってきたときにリノベーションでバリューアップして賃料を戻すという方法です。これにより家賃収入を上げていくことができます。
また、リズムでは安く買ってリノベーションして高く売却することができるのですが、普通のワンルームマンションは、こうした投資手法は取れません。さらにリズムのリノベーションは独自の厳しい評価基準をクリアしているため、金融機関から安定した評価をいただいています。これらを踏まえると、リノベーション物件は投資対象として十分な魅力があると言えます。
石ヶ森：
あと、資産形成のリバランスができるところが、魅力だと感じます。不動産の保有をゴールにしてしまい、ただ家賃が下落していく様子を眺めるしかないというケースも多いと思います。ただ、どこかでリノベーションすることで、室内のバリューアップにより、投資パフォーマンスが上がるところはとても魅力的な部分ではないでしょうか。
とはいえ、リノベーションは、とても手間暇がかかります。だからこそ、表層的な部分だけではなく、バリューアップにつながるリノベーションかどうかを見極めることが大事だと思います。
――どのようなお悩みから、不動産を持ちたいという方が多いですか？
挽地：
例えば、「資産形成をはじめたいけど何から手つけていいか分からない」というお悩みは多いです。リズムの営業はファイナンシャルプランナーの資格を持っているので、ライフプランシミュレーションからはじめて資産形成のアドバイスも行っています。
――実際に、リズムの物件を購入しているのは、どのような人でしょうか？
挽地：
10年前だと、年齢は40代で、ある程度貯蓄がある人でした。頭金を支払ってから不動産投資をはじめる人がほとんどでしたが、いまは自己資金ゼロではじめられるようになりました。それにより、年齢層がかなり低下しています。リズムのオーナー様も、20代で物件を5件ほど保有されている方もいます。不動産投資全体として若年層化が目立っていると思います。
――皆さん、どのような基準で投資判断をされているのでしょうか？
挽地：
オーナー様にインタビューしたときに、「自分で住みたいと思えるかを投資の判断基準にしている」という声がとても多かったです。その意味では、物件の状態にこだわりを持つオーナー様が他社よりも多いかもしれません。
価格と利回りだけで判断するというよりは、商品の質を見極めようとする、こだわりの強い方がリズムの物件に魅力を感じていただけている印象です。自分が物件を気に入って住みたいと思うか、つまり自分が好きなものに投資する考え方を持つオーナー様が増えていると思います。
あとは会社員の方も多いのですが、不動産投資において、いかに与信枠を活用するかはとても大事なポイントです。与信枠を資産に生まれ変わせることができるのも、不動産投資の魅力なので大いに使っていただいた方がいいと思います。
不動産投資は株やFXと異なり、自分の時間や手間を掛けずにお金を生み出してくれます。常に値動きをチェックする必要がなく、ほったらかしにできるのも、不動産の魅力だと思います。
――どのような方に、リズムの物件を選んでもらいたいと思われますか？
石ヶ森：
不動産はやはり時間が勝負で、時間に比例してパフォーマンスが高くなっていきます。また、ワンルームマンションということもあり、年収400万円から購入することができます。こうしたことからも、20代から30代の若い方にはぜひ積極的に検討していただきたいと思います。
60歳手前でしっかりとローンを完済して、そこから家賃収入を得ることができれば、不動産が生み出すトータルの収益は大きく変わります。「若いからまだ資産形成はいいや」と思う方がほとんどかもしれませんが、早ければ早い方がいいんだよという気づきを与えられる会社でありたいと思っています。
不動産投資は入居者様の家賃でローンを返していくという仕組みなので、リスクを極力抑えることができます。なので、まずは若いうちからはじめて、不動産ならではのパフォーマンスを享受していただければと思っています。
――今後もリノベーション物件のニーズは高まっていきそうですか？
挽地：
そうですね。ただ、表層的な部分のみきれいにしただけの物件は、淘汰されていくと思います。「リノベーションっておしゃれだね」というだけで選ばず、クオリティを求める層が増えてくるはずです。例えばリズムでは、ホームインスペクションで独自に住宅診断をした物件だけを取り扱っていますが、それも長く住めるクオリティの高い物件を提供したいという思いがあるからです。
石ヶ森：
新築の建築コストは年々上昇していますが、逆に中古物件の供給は増えています。これだけ中古物件が出回ってくると家は一生に一度の買い物ではなく、ライフステージに合わせて住み替えをしたいという人が増えていくはずです。それに伴い、リノベーション市場も伸びていくと予想しています。
