オーナー様目線、入居者様目線の厳しいチェック基準。リズムならではの「こだわりの仕入システム」とは
リズムならではの強み。それは高いデザイン性を取り入れたリノベーションだけではありません。お部屋の構造上の安全性にも深くこだわり、長期的な視点に立った物件の提供を続けています。
仕入事業部 部長の泉善蔵さんは、同業他社勤務時代、そんなリズムのスタンスを知り感動したといいます。
「本来は、店舗の内装やある程度の平米数を持つマンションに施すような本格派のリノベーションをワンルームに取り入れていることに衝撃を受けました。採算を考えれば普通はそこまでできませんし、業界の常識としてはやる必要もなかった。にも関わらず敢えて企業としてチャレンジし、オーナー様と入居者様のメリットを追求するポリシーに惚れ込みました。また、売って終わりになりがちなワンルームマンションの業界にあって、オーナー様との関係性を大切にしようとする意識、業界を変えようという強い意欲にも惹かれ、転職しました。」
そんな泉さんのもと、リズムは今どんな基準で仕入れに取り組んでいるのでしょうか。そのポリシーやこだわりについて、泉さんにお話をうかがいました。
泉 善蔵（いずみ・よしぞう）
仕入れ事業部 部長
京都府出身。大阪で新築デベロッパーに入社以来、ワンルーム業界一筋。前職で仕入れからリノベーション、販売、管理など不動産にまつわる業務全般に関わり、2013年10月にリズム入社。
リズムの仕入基準は入居者さん目線
――リズムの仕入れにおけるルールや独自のチェックポイントはありますか？
先にリズムならではの例外からお話させていただくと
不動産会社の多くは仕入れをする物件が「どれだけ内装が傷んでいるか」をチェックし、傷んでいればいるほど仕入れ値を安く見積もるのが一般的です。一方リズムでは、内装の傷み具合で仕入れ値を変えることはありません。傷みが進んでいる物件もリズムであればより良い条件で買取が可能になるので、売主様のメリットも大きくなります。
また、本来であればライバル関係になるはず賃貸管理会社様とも良好な関係を築いています。なぜなら、他社様ではなかなか仕入れ対象になりにくいような傷んだ物件でも、リズムにご紹介していただければ高値で買取が可能だからです。悪しき風習として「どれだけ売主様に泣いてもらうか」といったスタンスの買い取りもゼロではないこの業界で、リズムは異色と言えるかもしれません。再生事業を掲げてワンルームを手がけていますので、自然と売主様、オーナー様に寄り添った提案ができることが当社の強みです。
――なぜそうした取り組みが可能なのでしょうか。
30㎡前後のワンルームであっても、妥協せずに「フルスケルトン」でリノベーションを施すからです。リズムでは、仕入れ後に内装をすべて取り払い、スケルトンの状態からリノベーション物件として生まれ変わらせます。たとえばユニットバスが割れていた場合、一般的には最低限の修繕やリフォームを行い、その費用を買い取り額から差し引くことを売主様に求めたり、それが叶わなければ購入を断念したりします。しかし、リズムが着目しているのはそうした短期的・表面的な価値ではありません。中古物件を本当の意味で長寿命化させる「ロングライフ」という、他社様とは全く異なる判断基準で買い取り額を決定しているのです。
フルスケルトンの状態でインスペクションを実施
――では、どういったところに着目しているのでしょうか。
絶対的な観点は、長期にわたって収益が生まれる資産となるためにターゲット(入居者様)が求め続けるエリアや空間を確保することです。
それを確保するために実施している一つが第三者機関による非破壊検査も含めた躯体のチェック、インスペクションです。中古マンションの躯体を評価するインスペクションはもちろん他社様でもおこなっていますが、ほとんどの場合は内装が施された状態で調査されます。しかし、いくら専門家と言っても、それではインスペクションの精度は少なからず下がってしまいます。
一方、当社のリノベーションではすべてが見えるフルスケルトンの状態でインスペクションをおこなうため、非常に精度が高いチェックが可能となります。もちろん、万が一そこで是正が入ればしっかりと補修してからリノベーションをおこないます。オーナー様にいかに長期運用をしていただくかは当社において大きなテーマであり、インスペクションのチェック体制を徹底することで安心して所有いただけるという点は、当社の大きな特徴となっています。
入居者目線で図面に表れないポイントもチェック
――オーナー様はもちろん、入居者様にとっても安心できる取り組みですね。
はい。当社は入居者様の目線も非常に大切にしていますので、生活上の安心をご提供できているかと思います。
入居者様目線で加えて言えば、眺望や周辺環境、マンションの別の部屋に困った住人がいないかなども仕入時に調査します。また、表示されている平米数と体感的な広さに違いはないかも目で見て確認します。形状によっては実際よりも狭く感じたり、家具の配置がしづらかったりすることもあるためです。そうした図面に表れないチェックポイントも、入居者目線のもと確認しています。
その他、壁の厚さや施工状況も確認し、トータルで100項目以上のポイントをチェックしたうえで初めて仕入れを決定します。
――非常に厳しい仕入れ基準ですが、最終的にはどのぐらいの割合の物件が残るのでしょうか？
仕入候補の物件が100件あったとして、リノベーションREISMの基本的な基準と照らし合わせ、まずは10件から20件ぐらいに絞られます。そこから売主様の希望条件や銀行との融資交渉をもとにリノベーション後の資産価値をシミュレーションし、その物件がオーナー様に長期的な利益をもたらしてくれるかをしっかり見極める必要がありますので、最終的には1割残るかどうかです。本当に狭き門をくぐり抜けたお部屋だけがリズムのリノベーション物件として再生されることになります。
「古くなったらまずリズムに相談」の流れを作りたい
――なぜそこまで仕入れにこだわるのでしょうか。
当社はリノベーションには絶対的な自信を持っており、ウェイティングなど独自の手法で入居者様の確保においても最高のシステムを持っていると自負しています。しかし、いくら質の高いリノベーションやシステムがあったとしても、土台がガタついていたのでは、その良さがまったく意味を持たなくなってしまいます。10年以上リノベーションの先駆者として築き上げてきた、中古物件に秘められた「本来の資産価値」を見出す知見とノウハウこそが、私たち仕入れ担当の誇りだと思っています。
しっかりとしたものを選び、それをリノベーションの部署に確実にバトンタッチできて初めて、「やっぱりリズムがいいよね」と言っていただけるお部屋作りが始まる、重要な役割を任せてもらっているので日々のプレッシャーはそれなりです。それでも「これぞ」という物件を見つけて成約に至った時の喜びは格別なので、これからも「仕入れに関して妥協をしない」リズムであり続けたいですね。
――今後の夢や目標、ビジョンを教えてください。
リズムが掲げる再生主義が業界全体により浸透し、「ワンルームが古くなったらまずはリズムに相談」というイメージを業界のすべての会社様やオーナー様に持っていただけるようにしたいと思っています。
他社様で物件を所有されている方でも、「もし古くなったらどうすればいいだろう」と不安をお持ちの方はきっといらっしゃると思います。そんな時にすぐに思い出していただけるようにしていきたい。その取り組みの一環で、当社では、古くなった物件の価値を上げるためのリノベーションを提案する「アトカラREISM」や、インスペクションのみを請け負うサービスなども展開しています。
そうした取り組みを重ねることで、「古くなっても大丈夫なんだ」「安心できる再生方法があるんだ」という長期的な安心をオーナー様に与え続けられる存在でありたいと思っています。
特集記事一覧へ戻る
