家賃の下落にどう備えるべきか
マンション投資の代表的なリスクの一つに、「家賃下落リスク」があります。築年数が経ち、老朽化が進めば、家賃が下がるのは自然なことでしょう。しかし、そのリスクをできるだけ抑えるために、できることがあるのです。
家賃はなぜ下落するのか
建物の経年劣化は、しっかりとメンテナンスをしていたとしても、抑えられないものがあります。実際の劣化の状態がどうであれ、築年数が経てば、家賃を引き下げる方向に作用することは、前提として理解しておくべきでしょう。
少子高齢化が進み、空き家問題も取りざたされる現在、需給バランスでは供給が上回っているのが現状です。近年は新築マンションも急増しており、古い物件の競争力が低下することは必然でしょう。
とはいえ、家賃の水準にはさまざまな要素が関わってきます。そのなかでも大きく賃料を左右するのは、立地と部屋の住みやすさ・住み心地の良さでしょう。
新築物件も、賃料下落の可能性が高まっています。新築物件は、利回りを良く見せたり、後に高く売却したりするために、その地域の相場よりもやや割高な賃料設定をされているケースが多いためです。家賃保証などがあれば、保証期間は良いのですが、保証がなくなり、あらためて入居者募集を行ってみると、なかなか入居者が付かず、賃料を下げざるを得ない状況に陥ることがあります。
家賃下落リスクを抑える対策
家賃下落リスクを抑えるために、購入時に「新築」ではなく、むしろ「中古」物件を選ぶという方法もあります。自分で住むマンションなら、真新しく、きれいな新築物件が良いと考えるかもしれませんが、投資の観点からは、すでに“実際に入居者が付いた実績のある賃料”が購入時にわかっている「中古」物件のほうが、家賃下落リスクはコントロールしやすいと言えます。
なお、中古の場合は、物件の「立地」をよく吟味することです。「駅から近い」「近くに商業施設が多い」など、その立地の利便性が重要です。なぜなら、それは家賃水準に大きく影響するからです。また、立地条件は、時間が経過しても大きく変わらないということも、家賃下落リスクを考えるうえで重要なことです。
それでは、購入後にできる対策とは何でしょうか。それは部屋の住みやすさ・住み心地の良さを維持するということです。入居者をきちんとケアして、退去者を出さないという考え方が重要になります。
なぜなら、基本的に入居者は入居した時の家賃で住み続けてくれるものだからです。契約更新のタイミングで家賃値下げの交渉を持ちかけられることもあるかもしれませんが、そのようなケースはそう多くはありません。
しかし、入居者が退去すると、物件の価値は、すぐさま市場で判断されることになります。購入時からみれば、築年数もさらに経っており、賃料を下げないと入居者が付かないといった事態になります。
家賃を下げざるを得なくなったら
賃料を一度下げると、月々のキャッシュフローは減り利回りは低くなります。また、もし後々売却を考えている場合、賃料の値下げは売却価格を下げることにもつながります。
物件が古くなったら、リノベーションで部屋の魅力を高める手もあります。敷金を下げて、初期費用を低く設定したり、例えば「ペット可の物件にする」などその他の入居条件を緩和したり、賃料の維持に有効な方法もあります。
賃料は、一度下げると元の水準に戻すのが極めて難しくなります。家賃を下げるのは、“最後の手段”と考え、下げずに済む方法がないか不動産会社ともよく相談してみることをおすすめします。
