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COLUMN

不動産投資コラム

不動産への直接投資とREIT投資の違い

「不動産投資」と聞くと、区分マンションを購入したり、アパートやマンションを建てたりなど、直接投資を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし不動産投資の中には、株式と同じように、証券会社を通じて売買できるREIT(リート・不動産投資信託)のような金融商品もあります。

このREIT投資と、マンションなど現物を購入する不動産投資とは、何が違うのでしょうか。

REITとは

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を連ねた略称です。日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。もともとアメリカで誕生し、日本市場では2001年に登場しました。日本版REITは「J-REIT(ジェイ・リート)」とも呼ばれています。

REITは、投資家から資金を集め、不動産を購入し、そこから得られた賃料や売却益を投資家に分配する金融商品です。購入する不動産は、オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設など多岐にわたります。

REITの仕組みは、まず「不動産投資法人(REIT)」と呼ばれる会社を設立し、株式会社の株式に当たる「投資証券」を発行、投資家は投資証券を購入することでREITに出資します。またこの投資証券は、証券取引所で株式と同様に売買することができます。なお、REITでは、自ら運用などの実質的な業務を行うことが法律で禁止されているため、資産運用業務は運用会社が、保管業務は信託銀行のような資産保管会社が、一般的な事務は事務受託会社が行います。

REITでは株式会社と同じように役員会が設置されるほか、投資家は株主総会ならぬ投資主総会で、役員の選任など投資家としての意思を表明することができます。現物投資の場合、自分で投資対象を判断する必要がありますが、REITでは不動産の経営や売買はプロに任せ、収益を分配金として受け取ります。

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REITのメリット・デメリット

REITのメリットはまず、株式投資と比較すると、価格変動が小さいことが挙げられます。また、株式の配当に当たる分配金が比較的安定していて、REITの収益のほとんどが投資家に還元され、投資対象が不動産なのでインフレに強いという特徴があります。なお、証券化されているので、少額から投資が可能で、現物不動産に比べるとはるかに流動性が高く、換金しやすい点もメリットといえます。

デメリットとして考えられるのは、株式のような大幅な価格上昇が見込めないこと、REITが倒産したり上場廃止になったりすると大きな損害を受けることなどが挙げられます。また、デフレになると不動産価値が下がり収益性が落ちるので、分配金に影響するリスクがあります。地震などの天災が起きて、投資対象が被害を受けると、証券価値が大きく下がることもあるでしょう。

REITと現物投資の違い

REITと不動産の現物投資の相違点について考えてみましょう。

REITは証券化されているので、安いものなら10万円単位という少額から投資が始められます。マンションなどの現物を購入する場合は、どんなに安いものでも数百万円かかり、通常は数千万円単位でしょう。

また、REITは投資家から資金を集めたファンドで運用され、複数の投資対象に分散投資しています。多額の資金が必要となる現物投資では、所有する数にも限度があります。そう考えると、REITは現物投資よりもリスク分散されているといえます。

一方で、現物投資の場合は購入する不動産を担保にローンを利用して、レバレッジを効かせた投資が可能です。REITの場合は信用取引でせいぜい3倍程度と、現物投資ほどのレバレッジを効かせることはできません。

REITは、少額から証券を購入することができて、証券会社を通じて簡単に売買ができるなど、株式や投資信託と良く似た性格を持つ「投資」です。ただし、基本的に値上がり後の売却益ではなく、安定的な分配金を期待するものです。一方の現物投資は、「投資」というよりも、購入したマンションやアパートからの家賃収入を、長期にわたって獲得することを目指す事業を「経営」するようなものです。

今回は、不動産への直接投資とREIT投資の違いについてお伝えしました。それぞれの特徴や違いをよく理解したうえで、不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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